Wohngebäudeversicherung & Elementarschadenpflicht 2026: Was Eigentümer und Hausverwaltungen jetzt wissen müssen

Wohngebäudeversicherung & Elementarschadenpflicht 2026: Alles Wichtige im Überblick

Starkregen, Überschwemmungen, Erdrutsche – die Schäden durch Naturkatastrophen nehmen in Deutschland seit Jahren zu. Allein das Hochwasser im Ahrtal 2021 verursachte versicherte Schäden in Milliardenhöhe. Dennoch verfügen aktuell nur rund 57 Prozent aller Wohngebäude über eine Elementarschadenversicherung. Die Bundesregierung plant daher eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden, die voraussichtlich ab 2026 schrittweise eingeführt werden soll. Was das für Eigentümer, Vermieter und Hausverwaltungen bedeutet, erfahren Sie in diesem Beitrag.

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Warum eine Pflichtversicherung für Elementarschäden kommt

Die bisherige Wohngebäudeversicherung deckt in der Regel Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel ab. Elementarschäden wie Hochwasser, Starkregen, Erdrutsche, Erdbeben oder Schneedruck sind hingegen nur durch eine zusätzliche Elementarschadenversicherung abgesichert. Da diese Absicherung bislang freiwillig war, haben viele Eigentümer darauf verzichtet – oft aus Unwissenheit oder weil sie das Risiko unterschätzt haben.

Nach den verheerenden Überschwemmungen der vergangenen Jahre hat die Politik reagiert. Die Justizministerkonferenz und der Bundesrat haben sich für eine Pflichtversicherung ausgesprochen. Das aktuelle Konzept sieht eine sogenannte Opt-Out-Lösung vor: Alle Gebäudeeigentümer werden automatisch in die Elementarversicherung einbezogen, können sich aber unter bestimmten Voraussetzungen davon befreien lassen. Der Gesetzentwurf wird voraussichtlich 2026 in den parlamentarischen Prozess eingebracht.

Was bedeutet das für Eigentümer und Vermieter?

Für Eigentümer von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern hat die geplante Pflichtversicherung weitreichende Konsequenzen. Wer bereits eine Wohngebäudeversicherung ohne Elementarschutz besitzt, muss seinen Vertrag um den Elementarschadenbaustein erweitern. Wer bislang gar keine Gebäudeversicherung hat, muss eine vollständige Police abschließen.

Für Vermieter ist besonders relevant, dass die Kosten der Gebäudeversicherung zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören. Das bedeutet: Höhere Versicherungsprämien durch den Elementarschutz können grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden. Allerdings müssen Vermieter die Nebenkostenabrechnung entsprechend transparent gestalten und Mieter über die neuen Kostenpositionen informieren.

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Welche Rolle spielen Hausverwaltungen?

Für Hausverwaltungen – insbesondere WEG-Verwaltungen – wird die Elementarschadenpflicht zu einer zentralen Aufgabe. Der Verwalter ist in der Regel für den Abschluss und die Verwaltung der Gebäudeversicherung zuständig. Das bedeutet konkret: Die Hausverwaltung muss prüfen, ob der bestehende Versicherungsvertrag bereits Elementarschäden abdeckt, und gegebenenfalls eine Erweiterung oder einen Wechsel des Versicherers in die Wege leiten.

In Wohnungseigentümergemeinschaften muss der Verwalter das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen und einen Beschlussvorschlag vorbereiten. Da die Versicherungskosten über das Hausgeld abgerechnet werden, sollten Verwaltungen frühzeitig Angebote einholen und die Eigentümer über die zu erwartenden Mehrkosten informieren.

Kosten: Was kommt auf Eigentümer zu?

Die Kosten für eine Elementarschadenversicherung variieren stark je nach Lage, Bauart und Gefährdungsklasse des Gebäudes. Im Durchschnitt liegen die Zusatzkosten für den Elementarschutz bei etwa 100 bis 300 Euro pro Jahr für ein Einfamilienhaus. In Hochrisikogebieten – etwa in Flussauen oder Hanglagen – können die Prämien allerdings deutlich höher ausfallen.

Die Bundesregierung plant flankierende Maßnahmen, um die Bezahlbarkeit sicherzustellen. Diskutiert werden staatliche Zuschüsse für besonders gefährdete Gebiete sowie eine Deckelung der Prämien. Zudem soll ein Präventionsfonds eingerichtet werden, der Eigentümer bei der Umsetzung von Schutzmaßnahmen wie Rückstauklappen, Hochwasserschutzwänden oder der Entsiegelung von Flächen unterstützt.

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Die Opt-Out-Regelung: Wer kann sich befreien lassen?

Das geplante Modell sieht vor, dass Gebäudeeigentümer grundsätzlich zum Abschluss einer Elementarversicherung verpflichtet werden. Unter bestimmten Voraussetzungen soll jedoch ein Opt-Out möglich sein – etwa wenn ein Eigentümer nachweisen kann, dass sein Gebäude keinem relevanten Elementarrisiko ausgesetzt ist. Die genauen Kriterien und das Verfahren für eine Befreiung werden im Gesetzgebungsprozess festgelegt.

Experten empfehlen allerdings, von der Opt-Out-Möglichkeit nur in Ausnahmefällen Gebrauch zu machen. Die Erfahrung zeigt, dass auch vermeintlich sichere Lagen von Starkregenereignissen betroffen sein können. Zudem drohen bei fehlender Versicherung im Schadensfall erhebliche finanzielle Belastungen, die bis zur Existenzbedrohung reichen können.

Was Eigentümer jetzt schon tun sollten

Auch wenn das Gesetz noch nicht verabschiedet ist, sollten Eigentümer und Verwaltungen bereits jetzt aktiv werden. Folgende Schritte sind empfehlenswert:

Erstens: Prüfen Sie Ihren bestehenden Versicherungsvertrag. Enthält er bereits eine Elementarschadendeckung? Falls nicht, holen Sie Angebote ein. Zweitens: Informieren Sie sich über die Gefährdungsklasse Ihres Standorts. Das Geoinformationssystem ZÜRS der deutschen Versicherungswirtschaft gibt Auskunft über die Hochwasserrisikozonen. Drittens: Planen Sie Präventionsmaßnahmen. Rückstauklappen, eine verbesserte Drainage oder Hochwasserschutzeinrichtungen können nicht nur Schäden verhindern, sondern auch die Versicherungsprämien senken. Viertens: Kalkulieren Sie die Mehrkosten in Ihre Finanzplanung ein – ob als Eigentümer, Vermieter oder WEG-Verwaltung.

Fazit: Besser jetzt handeln als später zahlen

Die Elementarschadenpflichtversicherung wird kommen – die Frage ist nur noch wann genau. Für Eigentümer und Hausverwaltungen bedeutet das: Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, die eigene Versicherungssituation zu prüfen und sich auf die neuen Anforderungen vorzubereiten. Wer frühzeitig handelt, vermeidet nicht nur späteren Zeitdruck, sondern sichert sein Eigentum gegen die zunehmenden Risiken durch Extremwetterereignisse ab.

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