Mietpreisbremse & Mietrechtsreform 2026: Was Vermieter und Verwalter jetzt wissen müssen

Mietpreisbremse verlängert und Mietrecht verschärft – die wichtigsten Änderungen 2026

Der deutsche Mietmarkt steht vor einem bedeutenden Umbruch: Die Bundesregierung hat die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert und gleichzeitig mit dem Mietrecht-II-Paket weitreichende Reformen auf den Weg gebracht. Für Hausverwaltungen, Vermieter und Eigentümer bedeutet das zahlreiche neue Pflichten und Regelungen, die ab 2026 greifen. Wir geben Ihnen einen umfassenden Überblick über alle wesentlichen Neuerungen.

Mietpreisbremse bis 2029 verlängert

Die Mietpreisbremse, die ursprünglich 2025 auslaufen sollte, wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei Neuvermietung weiterhin maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Hausverwaltungen bedeutet dies, dass sie bei jeder Neuvermietung den aktuellen Mietspiegel prüfen und dokumentieren müssen. Verstöße können zu Rückforderungsansprüchen der Mieter führen.

Die Verlängerung betrifft alle Gebiete, die von den jeweiligen Landesregierungen als angespannte Wohnungsmärkte ausgewiesen wurden. Vermieter sollten sich bei ihrer Hausverwaltung erkundigen, ob ihr Mietobjekt in einem solchen Gebiet liegt und welche konkreten Auswirkungen dies auf bestehende und neue Mietverträge hat.

Indexmieten: Neue Kappungsgrenze von 3,5 Prozent

Eine der einschneidendsten Neuerungen betrifft Indexmietverträge. Bislang konnten Vermieter die Miete bei Indexmietverträgen entsprechend der Inflationsrate erhöhen – theoretisch unbegrenzt. Das Mietrecht-II-Paket führt nun eine jährliche Kappungsgrenze von 3,5 Prozent ein. Das bedeutet: Selbst wenn die Inflation höher liegt, darf die Indexmiete pro Jahr nur um maximal 3,5 Prozent steigen. Für Hausverwaltungen ergibt sich daraus die Pflicht, Indexmieterhöhungen genau zu berechnen und die neue Obergrenze einzuhalten.

Diese Regelung soll Mieter vor extremen Mietsteigerungen in Zeiten hoher Inflation schützen, wie sie in den Jahren 2022 und 2023 zu beobachten waren. Bestehende Indexmietverträge sind ebenfalls von der neuen Kappungsgrenze betroffen, sodass Verwalter alle laufenden Verträge überprüfen sollten.

Möblierungszuschlag: Transparenzpflicht für Vermieter

Vermieter möblierter Wohnungen müssen künftig den Möblierungszuschlag im Mietvertrag separat und transparent ausweisen. Der Zuschlag darf maximal zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat betragen. Bisher war es gängige Praxis, den Möblierungszuschlag in die Gesamtmiete einzurechnen, ohne ihn gesondert auszuweisen. Die neue Transparenzpflicht soll Mietern ermöglichen, die tatsächliche Grundmiete zu erkennen und mit der ortsüblichen Vergleichsmiete abzugleichen.

Kurzzeitvermietung: Maximal sechs Monate

Die Reform begrenzt befristete Kurzzeitvermietungen auf maximal sechs Monate. Damit soll verhindert werden, dass Vermieter durch wiederholte Kurzzeitvermietungen die Mietpreisbremse umgehen. Wer möblierte Wohnungen bisher als Kurzzeitvermietung angeboten hat, muss seine Strategie überdenken. Hausverwaltungen sollten prüfen, ob in ihrem Bestand Wohnungen betroffen sind, und Eigentümer entsprechend beraten.

Schonfristzahlung und erweiterter Kündigungsschutz

Das Mietrecht-II-Paket stärkt den Kündigungsschutz für Mieter erheblich. Die sogenannte Schonfristzahlung wird ausgeweitet: Mieter, die nach einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Mietschulden innerhalb der Schonfrist begleichen, können dies künftig auch bei der ordentlichen Kündigung geltend machen. Bisher galt diese Heilungsmöglichkeit nur für die fristlose Kündigung. Für Hausverwaltungen bedeutet das, dass Kündigungsverfahren komplexer werden und eine sorgfältige rechtliche Prüfung noch wichtiger wird.

Modernisierungsumlage: Neue Schwellenwerte

Bei Modernisierungsmaßnahmen wird ein neuer Schwellenwert eingeführt: Bis zu einem Gesamtbetrag von 20.000 Euro pro Wohneinheit können Vermieter ein vereinfachtes Verfahren nutzen und die Kosten mit einer monatlichen Mieterhöhung von maximal 50 Cent pro Quadratmeter umlegen. Bei darüber hinausgehenden Investitionen gelten weiterhin die bisherigen Regelungen zur Modernisierungsumlage von maximal acht Prozent der Kosten pro Jahr. Diese Neuregelung soll kleinere energetische Sanierungen erleichtern und bürokratische Hürden abbauen.

Fazit: Professionelle Hausverwaltung wird noch wichtiger

Die Mietrechtsreform 2026 bringt umfangreiche Änderungen, die sowohl Vermieter als auch Hausverwaltungen vor neue Herausforderungen stellen. Von der verlängerten Mietpreisbremse über die Kappungsgrenze bei Indexmieten bis hin zu den verschärften Regelungen bei Kurzzeitvermietung und Kündigungsschutz – die Anforderungen an eine professionelle Mietverwaltung steigen deutlich.

Eine erfahrene Hausverwaltung hilft Ihnen dabei, alle neuen Vorschriften korrekt umzusetzen, Mietverträge anzupassen und rechtliche Risiken zu minimieren. Auf suchen-hausverwaltung.de finden Sie qualifizierte Hausverwaltungen in Ihrer Region, die Sie kompetent durch die Mietrechtsreform begleiten.