Minijob in der WEG 2026: Hausmeister und Reinigungskraft rechtssicher beschaeftigen

Wenn die Eigentuemergemeinschaft zum Arbeitgeber wird

Viele Wohnungseigentuemergemeinschaften beschaeftigen eine Reinigungskraft fuer das Treppenhaus, einen Hausmeister fuer Kleinreparaturen oder eine Aushilfe fuer den Winterdienst. Was auf den ersten Blick nach einer unkomplizierten Nachbarschaftsloesung aussieht, ist juristisch ein vollwertiges Arbeitsverhaeltnis - mit Anmeldepflichten, Abgaben, Mindestlohn und Dokumentationspflichten. Wer hier nachlaessig ist, riskiert Beitragsnachforderungen, Bussgelder und im Ernstfall ein Strafverfahren.

2026 kommen gleich zwei Aenderungen zusammen: Der gesetzliche Mindestlohn steigt auf 13,90 Euro je Stunde, und damit klettert auch die dynamische Minijob-Grenze. Dieser Beitrag zeigt, worauf Eigentuemer und Verwaltungen bei der Beschaeftigung von Hausmeistern und Reinigungskraeften 2026 achten muessen.

Die WEG ist rechtsfaehig - und damit arbeitgeberfaehig

Seit der WEG-Reform ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentuemer nach Paragraph 9a WEG ein eigenes Rechtssubjekt. Sie kann Vertraege schliessen, klagen und verklagt werden - und sie kann Arbeitnehmer beschaeftigen. Arbeitgeber ist also weder der Verwalter noch der einzelne Eigentuemer, sondern die Gemeinschaft selbst. Der Verwalter handelt lediglich als ihr gesetzlicher Vertreter nach Paragraph 9b WEG.

Diese Konstruktion hat eine wichtige Folge: Die WEG gilt sozialversicherungsrechtlich als gewerblicher Arbeitgeber, nicht als Privathaushalt. Das vereinfachte Haushaltsscheckverfahren der Minijob-Zentrale, das viele aus dem privaten Bereich kennen, steht ihr deshalb nicht offen. Es gelten die vollen Melde- und Beitragspflichten wie bei jedem Betrieb.

Minijob 2026: Neue Verdienstgrenze von 603 Euro

Seit 2025 ist die Geringfuegigkeitsgrenze dynamisch an den Mindestlohn gekoppelt. Sie entspricht dem 130-fachen des Mindestlohns geteilt durch drei. Mit dem Anstieg des Mindestlohns auf 13,90 Euro zum 1. Januar 2026 steigt die Minijob-Grenze auf 603 Euro im Monat, im Jahr also 7.236 Euro.

Praktisch bedeutet das: Eine Reinigungskraft kann bei Mindestlohnverguetung rund 43 Stunden im Monat arbeiten, ohne die Grenze zu ueberschreiten. Ein gelegentliches Ueberschreiten ist in maximal zwei Kalendermonaten pro Jahr zulaessig, sofern es unvorhersehbar war - etwa bei einer Krankheitsvertretung. Wer die Grenze dauerhaft reisst, landet im Uebergangsbereich als Midijob mit voller Sozialversicherungspflicht.

Betriebsnummer, Anmeldung und Meldepflichten

Bevor der erste Lohn fliesst, benoetigt die Gemeinschaft eine Betriebsnummer der Bundesagentur fuer Arbeit. Anschliessend meldet die WEG den Beschaeftigten bei der Minijob-Zentrale der Deutschen Rentenversicherung Knappschaft-Bahn-See an. Die Anmeldung erfolgt mit der ersten Entgeltabrechnung, spaetestens sechs Wochen nach Beschaeftigungsbeginn.

Alle Meldungen - Anmeldung, Jahresmeldung, Abmeldung, Beitragsnachweise - sind elektronisch zu uebermitteln, entweder ueber ein zertifiziertes Entgeltabrechnungsprogramm oder ueber das SV-Meldeportal. Papiermeldungen werden nicht mehr akzeptiert. Entgeltunterlagen sind mindestens bis zum Ablauf des auf die letzte Pruefung folgenden Kalenderjahres aufzubewahren.

Welche Abgaben auf die Gemeinschaft zukommen

Beim gewerblichen Minijob zahlt der Arbeitgeber Pauschalbeitraege: 15 Prozent zur Rentenversicherung, 13 Prozent zur Krankenversicherung, sofern der Beschaeftigte gesetzlich versichert ist, sowie zwei Prozent einheitliche Pauschsteuer. Hinzu kommen die Umlagen U1 fuer Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall, U2 fuer Mutterschaftsaufwendungen und die Insolvenzgeldumlage. In Summe liegt die Belastung bei rund 31 bis 32 Prozent des Bruttolohns.

Der Beschaeftigte selbst traegt einen Eigenanteil von 3,6 Prozent zur Rentenversicherung. Er kann sich auf Antrag davon befreien lassen, verliert damit aber Rentenanwartschaften und Anspruch auf Foerderleistungen. Fuer den Wirtschaftsplan heisst das: Bei 603 Euro Monatslohn muss die WEG rund 790 Euro monatlich einkalkulieren, also gut 9.500 Euro im Jahr.

Unfallversicherung: Die Berufsgenossenschaft wird oft vergessen

Jeder Arbeitnehmer ist gesetzlich unfallversichert. Fuer Hausmeister-, Reinigungs- und Gartenpflegekraefte einer Wohnungseigentuemergemeinschaft ist in aller Regel die Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft, kurz BG BAU, zustaendig. Die Gemeinschaft muss sich dort binnen einer Woche nach Aufnahme der Taetigkeit anmelden und jaehrlich einen Lohnnachweis einreichen.

Genau diese Anmeldung wird in der Praxis am haeufigsten uebersehen. Kommt es zu einem Arbeitsunfall - etwa einem Sturz beim Fensterputzen im Treppenhaus - fordert die Berufsgenossenschaft Beitraege rueckwirkend nach. Bussgelder sind ebenfalls moeglich, und der Versicherungsschutz des Beschaeftigten besteht zwar kraft Gesetzes, die Gemeinschaft haftet aber fuer die versaeumten Meldungen.

Arbeitsvertrag, Mindestlohn und Arbeitszeiterfassung

Die wesentlichen Vertragsbedingungen muessen nach dem Nachweisgesetz schriftlich niedergelegt und dem Beschaeftigten ausgehaendigt werden. Ein vollstaendiger Arbeitsvertrag mit Taetigkeitsbeschreibung, Arbeitszeit, Verguetung, Urlaub und Kuendigungsfristen ist der sauberste Weg. Minijobber haben dieselben Rechte wie Vollzeitkraefte: anteiligen bezahlten Urlaub, Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall und Feiertagsverguetung.

Nach Paragraph 17 Mindestlohngesetz muss die Gemeinschaft Beginn, Ende und Dauer der taeglichen Arbeitszeit spaetestens sieben Tage nach der Arbeitsleistung aufzeichnen und diese Nachweise zwei Jahre aufbewahren. Bei Pruefungen durch die Finanzkontrolle Schwarzarbeit des Zolls ist das der erste Punkt, der kontrolliert wird. Eine einfache Stundenliste, monatlich gegengezeichnet, genuegt.

Minijob oder Dienstleistungsvertrag - was ist sinnvoller?

Alternativ kann die Gemeinschaft ein Reinigungs- oder Hausmeisterunternehmen beauftragen. Die Vorteile liegen auf der Hand: keine Lohnabrechnung, keine Sozialabgaben, keine Urlaubs- und Krankheitsvertretung und klare Gewaehrleistungsansprueche bei Schlechtleistung. Dem stehen hoehere Stundensaetze und die Umsatzsteuer gegenueber.

Der Minijob lohnt sich vor allem bei kleineren Objekten mit ueberschaubarem Aufgabenzuschnitt und wenn eine zuverlaessige Person aus dem Umfeld zur Verfuegung steht. Bei groesseren Anlagen ist der Dienstleistungsvertrag meist die robustere Loesung, schon weil Ausfaelle durch den Dienstleister abgedeckt werden muessen.

Scheinselbststaendigkeit und Schwarzarbeit vermeiden

Ein Klassiker aus der Praxis: Der Hausmeister stellt monatlich eine Rechnung, ist aber weisungsgebunden, arbeitet praktisch ausschliesslich fuer die WEG und nutzt deren Material. Dann liegt regelmaessig keine Selbststaendigkeit vor, sondern ein verdecktes Arbeitsverhaeltnis. Die Deutsche Rentenversicherung kann Beitraege fuer bis zu vier Jahre nachfordern, bei Vorsatz sogar fuer bis zu 30 Jahre.

Ebenso riskant ist die Barzahlung ohne Anmeldung. Das ist Schwarzarbeit im Sinne des Schwarzarbeitsbekaempfungsgesetzes: Neben empfindlichen Bussgeldern droht eine strafrechtliche Verfolgung wegen Vorenthaltens von Arbeitsentgelt nach Paragraph 266a StGB. Wer unsicher ist, ob eine Taetigkeit selbststaendig ausgeuebt wird, kann ein Statusfeststellungsverfahren bei der Clearingstelle der Deutschen Rentenversicherung einleiten und so Rechtssicherheit schaffen.

Steuerbonus fuer die Eigentuemer nach Paragraph 35a EStG

Es gibt auch eine erfreuliche Seite: Die Lohnkosten eines von der WEG angestellten Minijobbers sind haushaltsnahe Aufwendungen. Fuer geringfuegige Beschaeftigungsverhaeltnisse koennen 20 Prozent der Kosten, hoechstens 510 Euro pro Jahr und Haushalt, unmittelbar von der Steuerschuld abgezogen werden. Bei Beauftragung eines Dienstleisters greift dagegen die guenstigere Kategorie der haushaltsnahen Dienstleistungen mit 20 Prozent und maximal 4.000 Euro.

Voraussetzung ist in beiden Faellen, dass die Jahresabrechnung die beguenstigten Betraege anteilig und getrennt ausweist. Eine professionelle Verwaltung liefert diese Bescheinigung standardmaessig mit der Hausgeldabrechnung - fuer die Eigentuemer bares Geld, das sonst verfaellt.

Beschlussfassung und Rolle der Verwaltung

Die Anstellung einer Reinigungskraft oder eines Hausmeisters gehoert zur ordnungsmaessigen Verwaltung und wird in der Eigentuemerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen. Bewaehrt hat sich ein Beschluss, der Aufgabenumfang, Stundenzahl und Kostenrahmen festlegt und die Verwaltung zum Abschluss des Arbeitsvertrags ermaechtigt. So bleibt die Entscheidung transparent und anfechtungsfest.

Die laufende Abwicklung - Lohnabrechnung, Meldungen, Lohnnachweis an die Berufsgenossenschaft und Arbeitszeitdokumentation - uebernimmt in der Praxis die Verwaltung oder ein beauftragtes Lohnbuero. Diese Kosten gehoeren offen in den Wirtschaftsplan und sollten nicht im Verwalterhonorar untergehen.

Arbeitgeberpflichten sind kein Randthema der Hausverwaltung, sondern ein Bereich, in dem Fehler unmittelbar teuer werden. Eine erfahrene Hausverwaltung sorgt dafuer, dass Betriebsnummer, Minijob-Zentrale, Berufsgenossenschaft, Mindestlohndokumentation und Steuerbescheinigung lueckenlos ineinandergreifen, und beraet die Gemeinschaft, ob Anstellung oder Dienstleistungsvertrag im konkreten Objekt wirtschaftlicher ist. Wer hier auf professionelle Verwaltung setzt, spart am Ende regelmaessig mehr, als die Verwaltung kostet.

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