Badsanierung im Mehrfamilienhaus 2026: Kosten, Foerderung und WEG-Beschluss richtig planen

Warum die Badsanierung 2026 fuer viele Eigentuemergemeinschaften zum Thema wird

Das Badezimmer ist der Raum, in dem sich technische Alterung am schnellsten bemerkbar macht. Ein grosser Teil des deutschen Wohnungsbestands stammt aus den Jahrzehnten zwischen 1950 und 1980 - Baeder aus dieser Zeit erreichen inzwischen das Ende ihrer technischen Lebensdauer. Undichte Abdichtungen, korrodierte Leitungen, hohe Wasserverbraeuche und fehlende Barrierefreiheit fuehren dazu, dass Badsanierungen 2026 auf vielen Tagesordnungen von Eigentuemerversammlungen stehen.

Anders als beim Einfamilienhaus ist die Badsanierung in der Wohnungseigentuemergemeinschaft (WEG) jedoch keine reine Geschmacksfrage. Wer welche Kosten traegt, wer beschliessen darf und welche Arbeiten ueberhaupt in eigener Regie moeglich sind, haengt von der Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ab. Dieser Beitrag zeigt, worauf Eigentuemer, Vermieter und Verwalter 2026 achten muessen.

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Die entscheidende Abgrenzung

Nach Paragraph 5 WEG gehoeren alle Bestandteile des Gebaeudes zum Gemeinschaftseigentum, die fuer dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Im Bad bedeutet das: Die Steig- und Fallleitungen fuer Trink- und Abwasser, die Lueftungsschaechte, der Estrich sowie die Feuchtigkeitsabdichtung im Boden- und Wandaufbau sind in aller Regel Gemeinschaftseigentum. Sanitaerobjekte wie Waschbecken, WC und Badewanne, Armaturen, Fliesenoberflaechen, Bodenbelaege, Spiegelschraenke und die Leitungsabschnitte ab der Abzweigung vom Strang gehoeren dagegen zum Sondereigentum.

Diese Unterscheidung entscheidet ueber die Kostentragung. Ein Eigentuemer, der sein Bad optisch modernisieren moechte, zahlt das allein und benoetigt dafuer grundsaetzlich keinen Beschluss - solange er nicht in das Gemeinschaftseigentum eingreift. Sobald aber Waende geoeffnet, Abdichtungen erneuert oder Straenge angefasst werden, ist die Gemeinschaft im Spiel. Der Blick in die Teilungserklaerung ist deshalb immer der erste Schritt, denn sie kann die gesetzliche Zuordnung in Grenzen abweichend regeln.

Was eine Badsanierung 2026 kostet

Fuer ein Standardbad mit sechs bis acht Quadratmetern liegen die Kosten einer Komplettsanierung 2026 ueblicherweise zwischen 15.000 und 25.000 Euro. Eine einfache Auffrischung mit neuen Sanitaerobjekten und Fliesen ist ab rund 10.000 Euro moeglich, gehobene Ausstattungen mit bodengleicher Dusche, Wandheizung und hochwertigen Materialien ueberschreiten schnell 30.000 Euro. Die Handwerkerloehne machen dabei regelmaessig 50 bis 60 Prozent der Gesamtsumme aus - Material ist selten der eigentliche Kostentreiber.

Kommt eine Strangsanierung hinzu, also der Austausch der senkrechten Versorgungsleitungen ueber alle Geschosse, sind je Wohnung nochmals rund 8.000 bis 15.000 Euro zu kalkulieren. Diese Kosten traegt die Gemeinschaft nach dem geltenden Verteilerschluessel, ueblicherweise nach Miteigentumsanteilen. Weil Strang- und Badsanierung baulich zusammenhaengen, lohnt es sich fast immer, beides in einem Zug zu planen: Die Wand muss ohnehin geoeffnet werden.

Strangsanierung: Wenn die Leitungen den Takt vorgeben

Verzinkte Stahlleitungen aus der Nachkriegszeit erreichen nach 40 bis 50 Jahren das Ende ihrer Nutzungsdauer. Typische Warnsignale sind rostbraunes Wasser nach laengerer Standzeit, sinkender Wasserdruck, haeufige Rohrbrueche und auffaellige Befunde bei der Legionellenpruefung. Bleileitungen sind nach der Trinkwasserverordnung im Bestand nicht mehr zulaessig und muessen ausgetauscht werden.

Die Strangsanierung ist eine Erhaltungsmassnahme und wird mit einfacher Mehrheit beschlossen. Verwaltungen sollten fruehzeitig ein Sanierungskonzept mit mindestens drei Vergleichsangeboten, einer belastbaren Kostenschaetzung und einem Finanzierungsvorschlag - Erhaltungsruecklage, Sonderumlage oder WEG-Kredit - vorlegen. Wird eine erkennbar notwendige Sanierung immer wieder vertagt, drohen Haftungsrisiken fuer Gemeinschaft und Verwaltung.

Foerderung, Zuschuesse und Steuerbonus

Eine klassische Badmodernisierung ist keine energetische Massnahme und deshalb nicht ueber die Bundesfoerderung fuer effiziente Gebaeude foerderfaehig. Anders sieht es beim barrierefreien Umbau aus: Ueber das KfW-Programm 159 Altersgerecht Umbauen lassen sich zinsguenstige Kredite fuer bodengleiche Duschen, breitere Tueren und Haltegriffe aufnehmen. Zuschussprogramme fuer Barrierereduzierung haengen von der jeweiligen Haushaltslage ab - ihre Verfuegbarkeit sollte vor der Auftragsvergabe geprueft werden.

Liegt ein anerkannter Pflegegrad vor, beteiligt sich die Pflegekasse nach Paragraph 40 Absatz 4 SGB XI an wohnumfeldverbessernden Massnahmen mit derzeit bis zu 4.180 Euro je Massnahme. Unabhaengig davon koennen Eigentuemer und Mieter 20 Prozent der Lohn-, Fahrt- und Maschinenkosten von Handwerkerleistungen nach Paragraph 35a EStG steuerlich geltend machen, hoechstens 1.200 Euro im Jahr. Voraussetzung sind eine ordnungsgemaesse Rechnung und die unbare Zahlung. Viele Bundeslaender und Kommunen legen zusaetzlich eigene Programme fuer altersgerechtes Wohnen auf.

Der WEG-Beschluss: bauliche Veraenderung rechtssicher auf den Weg bringen

Greift die Sanierung in das Gemeinschaftseigentum ein, braucht es einen Beschluss. Seit der WEG-Reform genuegt fuer bauliche Veraenderungen nach Paragraph 20 Absatz 1 WEG die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Kostenverteilung richtet sich dann nach Paragraph 21 WEG: Grundsaetzlich zahlen nur die Eigentuemer, die der Massnahme zugestimmt haben - es sei denn, der Beschluss wird mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Haelfte der Miteigentumsanteile gefasst oder die Kosten amortisieren sich in angemessener Zeit.

Fuer den barrierefreien Umbau gilt eine Sonderregel: Nach Paragraph 20 Absatz 2 WEG hat jeder Eigentuemer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veraenderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Die Gemeinschaft kann das Ob nicht verweigern, wohl aber ueber das Wie der Ausfuehrung entscheiden. Die Kosten traegt in diesem Fall derjenige, der die Massnahme verlangt hat. Der Beschlusstext sollte Umfang, Kostenrahmen, Ausfuehrungsstandard und die Zustaendigkeit fuer die spaetere Erhaltung eindeutig regeln.

Vermietete Wohnungen: Ankuendigung, Duldung und Modernisierungsumlage

Wird ein vermietetes Bad saniert, muss der Vermieter die Arbeiten nach Paragraph 555c BGB spaetestens drei Monate vor Beginn in Textform ankuendigen - mit Art, Umfang, voraussichtlicher Dauer sowie der zu erwartenden Mieterhoehung. Mieter muessen Erhaltungs- und Modernisierungsmassnahmen grundsaetzlich dulden, koennen aber einen Haerteeinwand geltend machen. Bei reinen Erhaltungsmassnahmen bleibt eine Mietminderung waehrend erheblicher Beeintraechtigungen moeglich.

Nach Paragraph 559 BGB duerfen acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten jaehrlich auf die Miete umgelegt werden; der Erhaltungsanteil ist herauszurechnen. Die Kappungsgrenze betraegt drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei Ausgangsmieten unter sieben Euro je Quadratmeter nur zwei Euro. Fuer Massnahmen bis 10.000 Euro sieht Paragraph 559c BGB ein vereinfachtes Verfahren mit einem pauschalen Erhaltungsabzug von 30 Prozent vor.

Ablauf und Zeitplan in der Praxis

Ein einzelnes Bad ist in zwei bis vier Wochen saniert, sofern die Gewerke sauber getaktet sind. Eine strangweise Sanierung im bewohnten Mehrfamilienhaus zieht sich dagegen ueber mehrere Monate. Bewaehrt haben sich ein fester Bauzeitenplan je Strang, die fruehzeitige Information aller Bewohner, die Bereitstellung eines Ersatz-WCs sowie ein benannter Ansprechpartner fuer den Baustellenalltag.

Technisch entscheidend ist die fachgerechte Abdichtung nach DIN 18534 - mangelhafte Abdichtungen im Duschbereich sind die haeufigste Ursache fuer Folgeschaeden nach Badsanierungen. Eine Abnahme unter Beteiligung eines Sachverstaendigen, eine vollstaendige Fotodokumentation der Leitungsfuehrung vor dem Schliessen der Waende und die geordnete Aufbewahrung aller Gewaehrleistungsunterlagen ersparen spaeteren Streit.

Fazit: Badsanierung gehoert in professionelle Haende

Die Badsanierung im Mehrfamilienhaus verbindet Bautechnik, WEG-Recht, Mietrecht und Steuerfragen in einem einzigen Projekt. Wer Zustaendigkeiten falsch abgrenzt, Beschluesse unpraezise fasst oder Ankuendigungsfristen versaeumt, riskiert Anfechtungen, Mietminderungen und Nachforderungen. Eine erfahrene Hausverwaltung bereitet die Beschlussfassung rechtssicher vor, holt Vergleichsangebote ein, koordiniert Handwerker und Bewohner und dokumentiert das Projekt so, dass Gewaehrleistungsansprueche spaeter auch durchsetzbar sind. Wenn Sie eine professionelle Hausverwaltung fuer Ihre Eigentuemergemeinschaft oder Ihr Mietobjekt suchen, unterstuetzen wir Sie gern bei Planung und Umsetzung Ihrer Sanierungsvorhaben.

Bildquellen: Titelbild (c) Alexander F Ungerer / Pexels - Bild 1 (c) Sergei Starostin / Pexels - Bild 2 (c) Max Vakhtbovych / Pexels