Vermietung an Angehoerige 2026: 66-Prozent-Grenze, Werbungskosten und Fallstricke

Verbilligt an die Familie vermieten - und trotzdem voll absetzen

Eine Wohnung an die Tochter, den Sohn oder die Eltern zu vermieten, ist in vielen Familien gelebte Praxis. Haeufig liegt die vereinbarte Miete dabei deutlich unter dem, was am Markt erzielbar waere. Steuerlich ist das erlaubt - aber nur innerhalb klar definierter Grenzen. Wer sie ueberschreitet, verliert einen Teil seines Werbungskostenabzugs und damit oft mehrere tausend Euro im Jahr.

Massgeblich ist Paragraph 21 Absatz 2 EStG. Die Vorschrift regelt, wann eine verbilligte Wohnraumueberlassung steuerlich noch als vollentgeltlich gilt. Daneben prueft das Finanzamt, ob das Mietverhaeltnis einem Fremdvergleich standhaelt. Beide Huerden muessen genommen werden - die eine ersetzt die andere nicht.

Die 66-Prozent-Grenze: der wichtigste Wert

Betraegt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsueblichen Marktmiete, gilt die Vermietung steuerlich als vollentgeltlich. Der Vermieter kann saemtliche Werbungskosten - Abschreibung, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Versicherungen und Verwaltungskosten - ungekuerzt geltend machen, auch wenn dabei ein steuerlicher Verlust entsteht.

Liegt die Miete darunter, wird es differenzierter. Zwischen 50 und 66 Prozent verlangt das Gesetz eine Totalueberschussprognose: Faellt sie positiv aus, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten; faellt sie negativ aus, wird die Nutzungsueberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Unter 50 Prozent erfolgt die Aufteilung zwingend - dann sind die Werbungskosten nur noch anteilig abziehbar.

Wie die ortsuebliche Miete richtig ermittelt wird

Vergleichsmassstab ist nicht die Kaltmiete allein, sondern die ortsuebliche Warmmiete: die ortsuebliche Kaltmiete zuzueglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefaehigen Kosten. Dieser Wert wird der tatsaechlich gezahlten Miete einschliesslich Umlagen gegenuebergestellt. Wer nur die Kaltmieten vergleicht, rechnet sich die Quote regelmaessig falsch.

Zur Ermittlung dient in erster Linie der oertliche Mietspiegel. Existiert keiner oder ist er nicht anwendbar, kommen vergleichbare Wohnungen im selben Haus, Mietdatenbanken oder ein Sachverstaendigengutachten in Betracht. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs darf innerhalb einer Mietspiegelspanne der unterste Wert angesetzt werden - das verschafft Spielraum. Entscheidend ist, dass die Herleitung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses dokumentiert und aufbewahrt wird.

Der Fremdvergleich: Form schlaegt gute Absicht

Selbst eine Miete oberhalb der 66-Prozent-Grenze rettet das Mietverhaeltnis nicht, wenn es einem Fremdvergleich nicht standhaelt. Das Finanzamt prueft, ob der Vertrag zivilrechtlich wirksam geschlossen wurde, ob die Hauptpflichten klar und eindeutig vereinbart sind und ob sie tatsaechlich so durchgefuehrt werden, wie es unter fremden Dritten ueblich waere.

In der Praxis heisst das: ein schriftlicher Mietvertrag mit den ueblichen Regelungen zu Mietsache, Miethoehe, Nebenkosten und Kuendigung; puenktliche Zahlung per Ueberweisung statt in bar; eine jaehrliche Betriebskostenabrechnung; und eine vereinbarte Kaution, die auch tatsaechlich gestellt wird. Kritisch wird es, wenn Miete gegen Unterhalt verrechnet wird oder Zahlungen unregelmaessig und ohne Nachweis erfolgen - solche Konstellationen fuehren regelmaessig zur vollstaendigen Aberkennung des Mietverhaeltnisses.

Wer als Angehoeriger in Betracht kommt - und wer nicht

Anerkannt werden Mietverhaeltnisse mit Kindern, Eltern, Grosseltern, Geschwistern und weiteren nahen Angehoerigen. Nicht anerkannt wird dagegen die Vermietung an den Ehe- oder Lebenspartner, wenn die Wohnung gemeinsam als Familienwohnung genutzt wird - man kann nicht an sich selbst vermieten. Ebenso scheitert die Vermietung eines einzelnen Zimmers innerhalb der selbst bewohnten Wohnung an Familienmitglieder.

Bei unterhaltsberechtigten Kindern ist besondere Sorgfalt geboten. Zulaessig ist, dass Eltern Barunterhalt ueberweisen und das Kind daraus die Miete zahlt, solange die Zahlungsstroeme getrennt und nachvollziehbar bleiben. Eine blosse Verrechnung auf dem Papier erkennt die Finanzverwaltung nicht an.

Welche Werbungskosten abziehbar sind

Bei vollentgeltlicher Vermietung sind alle Aufwendungen abziehbar, die durch die Vermietung veranlasst sind. Den groessten Posten bildet meist die Gebaeudeabschreibung: zwei Prozent jaehrlich fuer Gebaeude mit Baujahr ab 1925, 2,5 Prozent fuer aeltere Gebaeude und drei Prozent fuer Objekte, die ab 2023 fertiggestellt wurden. Fuer neu errichtete Mietwohngebaeude besteht unter bestimmten Voraussetzungen zusaetzlich die Moeglichkeit der degressiven Abschreibung.

Hinzu kommen Schuldzinsen der Finanzierung, Erhaltungsaufwendungen, Grundsteuer, Gebaeudeversicherung, das Hausgeld - soweit es nicht auf die Erhaltungsruecklage entfaellt -, die Kosten der Hausverwaltung, Fahrtkosten sowie Rechts- und Steuerberatungskosten. Wichtig: Wird die Nutzungsueberlassung aufgeteilt, sind auch diese Kosten nur im Verhaeltnis des entgeltlichen Anteils abziehbar.

Mietrecht gilt auch in der Familie

Ein oft unterschaetzter Punkt: Steuerrecht und Mietrecht laufen getrennt. Auch gegenueber Angehoerigen gelten der gesetzliche Kuendigungsschutz, die Vorschriften zur Mieterhoehung, gegebenenfalls die Mietpreisbremse und die Pflicht zur ordnungsgemaessen Betriebskostenabrechnung. Wer das Verhaeltnis spaeter beenden moechte, braucht einen gesetzlichen Kuendigungsgrund - die familiaere Verbundenheit ersetzt ihn nicht.

Ebenso sollte im Blick bleiben, dass eine dauerhaft deutlich verbilligte Ueberlassung schenkungsteuerlich relevant werden kann. In der Praxis greifen meist die persoenlichen Freibetraege, bei erheblichen Vorteilen ueber lange Zeitraeume lohnt jedoch eine Pruefung.

Der haeufigste Fehler: die Grenze nicht nachhalten

Die 66-Prozent-Grenze ist kein einmaliger Test. Steigt die ortsuebliche Miete - etwa durch einen neuen Mietspiegel - waehrend die Miete an den Angehoerigen unveraendert bleibt, kann das Mietverhaeltnis unbemerkt unter die Schwelle rutschen. Das Finanzamt prueft fuer jedes Veranlagungsjahr neu und kuerzt den Werbungskostenabzug gegebenenfalls rueckwirkend.

Empfehlenswert ist deshalb eine Ueberpruefung alle zwei bis drei Jahre, spaetestens bei Veroeffentlichung eines neuen Mietspiegels, verbunden mit einer massvollen Mietanpassung. Ein Puffer von einigen Prozentpunkten oberhalb der Grenze schuetzt vor boesen Ueberraschungen.

Fazit: sauber gestalten, regelmaessig pruefen

Die Vermietung an Angehoerige ist ein legitimes und steuerlich attraktives Modell - vorausgesetzt, Miethoehe, Vertragsgestaltung und tatsaechliche Durchfuehrung stimmen. Die Anforderungen sind formal, aber beherrschbar: die ortsuebliche Miete sauber herleiten, mindestens 66 Prozent vereinbaren, den Vertrag wie unter Fremden gestalten und die Grenze regelmaessig ueberpruefen. Eine professionelle Hausverwaltung uebernimmt dabei die laufende Betriebskostenabrechnung, dokumentiert Zahlungseingaenge nachvollziehbar und weist rechtzeitig auf notwendige Mietanpassungen hin - und schafft damit genau die Nachweise, die im Fall einer Betriebspruefung den Ausschlag geben. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall; fuer die konkrete Gestaltung sollte ein Steuerberater eingebunden werden.

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