Handwerkerleistungen in der WEG ausschreiben und vergeben 2026: Vergleichsangebote, Beschluss und Haftung

Warum die Auftragsvergabe ueber den Erfolg jeder Sanierung entscheidet

Ob Dachsanierung, Fassadenanstrich, Strangsanierung oder Aufzugsmodernisierung: Fast jede groessere Massnahme in der Wohnungseigentuemergemeinschaft beginnt mit der Frage, welches Unternehmen den Auftrag erhaelt. Die Vergabe entscheidet ueber Kosten, Qualitaet, Bauzeit und darueber, wie gut die Gemeinschaft im Streitfall dasteht. Sie ist damit die wichtigste Stellschraube im gesamten Projekt.

Gleichzeitig ist die Vergabe der haeufigste Grund fuer Beschlussanfechtungen. Wer 2026 eine Sanierung plant, sollte den Ablauf von der Bestandsaufnahme bis zur Gewaehrleistungsnachbegehung kennen. Dieser Beitrag fuehrt Schritt fuer Schritt durch den Prozess.

Wann die WEG Vergleichsangebote einholen muss

Nach gefestigter Rechtsprechung entspricht ein Beschluss ueber eine groessere Erhaltungs- oder Sanierungsmassnahme nur dann ordnungsmaessiger Verwaltung, wenn den Eigentuemern vor der Abstimmung mehrere Alternativangebote vorliegen - ueblicherweise drei. Die Eigentuemer sollen in die Lage versetzt werden, Leistungsumfang und Preis eigenverantwortlich zu beurteilen, statt eine Vorauswahl der Verwaltung nur abzunicken.

Eine gesetzliche Wertgrenze gibt es nicht. Als Faustregel hat sich etabliert: Ab einem Auftragsvolumen von rund 3.000 bis 5.000 Euro oder immer dann, wenn die Massnahme aus der Erhaltungsruecklage oder ueber eine Sonderumlage finanziert wird, gehoeren Vergleichsangebote in die Einladung. Fehlen sie, ist der Beschluss innerhalb der Monatsfrist des Paragraph 45 WEG anfechtbar - und das Projekt verzoegert sich schnell um ein Jahr.

Schritt 1: Bestandsaufnahme, Ursachenklaerung und Foerdermittel

Vor jeder Ausschreibung steht die Diagnose. Wer ein undichtes Flachdach nur oberflaechlich ausbessern laesst, ohne Daemmung und Gefaelle zu pruefen, zahlt zweimal. Bei komplexen Gewerken wie Dach, Fassade, Leitungsnetz oder Aufzug lohnt sich ein Sachverstaendigengutachten oder eine Fachplanung, bevor ueberhaupt Angebote eingeholt werden. Die Kosten dafuer liegen meist im niedrigen vierstelligen Bereich und amortisieren sich fast immer.

Ebenso frueh gehoert die Foerderfrage auf den Tisch. Programme von KfW und BAFA setzen in der Regel voraus, dass der Antrag vor der Auftragsvergabe gestellt wird. Wer erst beauftragt und dann foerdern will, verliert den Anspruch. Auch ein individueller Sanierungsfahrplan kann Zuschusssaetze erhoehen und sollte in die Zeitplanung eingerechnet werden.

Schritt 2: Das Leistungsverzeichnis als gemeinsame Grundlage

Angebote sind nur dann vergleichbar, wenn alle Betriebe dasselbe kalkulieren. Ein Leistungsverzeichnis beschreibt Gewerk, Mengen, Materialien und Qualitaeten, Ausfuehrungsfristen sowie Nebenleistungen wie Geruest, Entsorgung, Baustelleneinrichtung und Baustrom. Auch die Frage, wer Zugang zu Sondereigentum organisiert, gehoert hinein.

Fehlt das Leistungsverzeichnis, liefern drei Handwerksbetriebe drei unterschiedliche Loesungen zu drei nicht vergleichbaren Preisen. Der scheinbar guenstigste Anbieter ist dann haeufig der teuerste, weil Nachtraege folgen. Bei Massnahmen ab etwa 50.000 Euro ist die Beauftragung eines Architekten oder Fachingenieurs fuer Ausschreibung und Bauleitung meist die wirtschaftlichere Variante.

Schritt 3: Angebote richtig pruefen und vergleichen

Der Preis ist nur eines von mehreren Kriterien. Zu pruefen sind ausserdem: Eintragung in der Handwerksrolle und einschlaegige Referenzen, eine Betriebshaftpflichtversicherung mit ausreichender Deckungssumme, Unbedenklichkeitsbescheinigungen von Krankenkasse, Finanzamt und Berufsgenossenschaft, der verbindliche Ausfuehrungszeitraum sowie Zahlungs- und Gewaehrleistungsbedingungen.

Bewaehrt hat sich ein Angebotsspiegel, der alle Positionen tabellarisch gegenueberstellt und Abweichungen sichtbar macht. Er ist zugleich die beste Entscheidungsgrundlage fuer die Eigentuemerversammlung und dokumentiert, dass die Verwaltung sorgfaeltig ausgewaehlt hat. Auffaellig niedrige Einzelpositionen bei gleichzeitig hohen Einheitspreisen fuer wahrscheinliche Nachtraege sind ein Warnsignal.

Schritt 4: Der Beschluss - Rahmenbeschluss statt Blankovollmacht

In der Versammlung wird ueber Massnahme, Kostenrahmen und Finanzierung entschieden. Bewaehrt hat sich ein Beschluss, der entweder ein konkretes Angebot benennt oder zumindest einen Hoechstbetrag, die Auswahlkriterien und die Finanzierungsquelle festschreibt und die Verwaltung zur Vergabe ermaechtigt. Eine unbegrenzte Blankovollmacht ist dagegen angreifbar.

Wichtig zu wissen: Nach Paragraph 9b WEG vertritt der Verwalter die Gemeinschaft im Aussenverhaeltnis grundsaetzlich unbeschraenkt. Ueberschreitet er intern seine Befugnisse, bleibt der Vertrag mit dem Handwerksbetrieb dennoch wirksam - der Verwalter haftet dann allerdings der Gemeinschaft gegenueber. Auch Nachtraege von erheblichem Umfang sollten daher durch einen ergaenzenden Beschluss abgesichert werden.

Schritt 5: Vertragsgestaltung - BGB-Werkvertrag oder VOB/B

Ohne ausdrueckliche Vereinbarung gilt das Werkvertragsrecht des BGB. Die Verjaehrungsfrist fuer Maengelansprueche betraegt bei Arbeiten an einem Bauwerk fuenf Jahre. Wird die VOB/B einbezogen, verkuerzt sich die Frist auf vier Jahre, dafuer gibt es klarere Regelungen zu Nachtraegen, Behinderungen, Abschlagszahlungen und Kuendigung.

Gegenueber Verbrauchern - und die Eigentuemergemeinschaft wird in vielen Konstellationen wie ein Verbraucher behandelt - ist die VOB/B nur wirksam, wenn sie als Ganzes vereinbart und vollstaendig uebergeben wird. In der Praxis fahren Gemeinschaften mit einem BGB-Werkvertrag und klaren Zusatzvereinbarungen meist besser: Zahlungsplan nach Baufortschritt, Sicherheitseinbehalt von fuenf Prozent bis zur mangelfreien Abnahme, Vertragsstrafe bei Terminueberschreitung und eine schriftliche Nachtragsregelung.

Schritt 6: Abnahme, Gewaehrleistung und Dokumentation

Die Abnahme nach Paragraph 640 BGB ist der zentrale Wendepunkt: Ab diesem Zeitpunkt traegt die Gemeinschaft die Gefahr, die Verguetung wird faellig, die Beweislast fuer Maengel kehrt sich um und die Gewaehrleistungsfrist beginnt. Deshalb sollte die Abnahme foermlich, mit Protokoll und bei groesseren Gewerken mit fachlicher Begleitung erfolgen. Festgestellte Maengel und der Vorbehalt einer Vertragsstrafe gehoeren ausdruecklich ins Protokoll.

Nach der Abnahme beginnt das Gewaehrleistungsmanagement: Fristen notieren und etwa drei Monate vor Ablauf eine Nachbegehung durchfuehren. Alle Unterlagen - Leistungsverzeichnis, Angebote, Vertrag, Protokolle, Rechnungen - gehoeren in die Objektakte. Sie sind auch steuerlich relevant, denn Handwerkerleistungen sind fuer die Eigentuemer nach Paragraph 35a Absatz 3 EStG mit 20 Prozent des Lohnanteils, maximal 1.200 Euro jaehrlich, von der Steuerschuld abziehbar.

Die haeufigsten Fehler bei der Vergabe

Aus der Praxis wiederholen sich immer dieselben Punkte: Angebote ohne Leistungsverzeichnis, Vergabe allein nach dem niedrigsten Preis ohne Bonitaets- und Versicherungspruefung, fehlende Beschlussgrundlage fuer umfangreiche Nachtraege, vollstaendige Bezahlung vor der Abnahme, eine nur muendliche Abnahme ohne Protokoll und ein unbemerkt ablaufendes Gewaehrleistungsende. Jeder einzelne dieser Punkte kann eine Gemeinschaft leicht einen fuenfstelligen Betrag kosten.

Eine strukturierte Ausschreibung ist Arbeit - und genau hier zeigt sich der Unterschied zwischen einer verwaltenden und einer wirklich steuernden Hausverwaltung. Eine professionelle Verwaltung erstellt belastbare Leistungsverzeichnisse, holt und prueft Vergleichsangebote, bereitet anfechtungsfeste Beschlussvorlagen vor, begleitet Abnahme und Gewaehrleistung und dokumentiert alles nachvollziehbar fuer die Eigentuemer. Wer eine groessere Massnahme vor sich hat, sollte die Verwaltung fruehzeitig einbinden - das spart am Ende meist ein Vielfaches der Verwaltergebuehr.

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