Leerstand & Mieterwechsel in der WEG 2026: Hausgeld, Pflichten und Neuvermietung

Leerstand & Mieterwechsel: Was WEG-Eigentümer beachten müssen

Mieterwechsel und Leerstandsphasen gehören zum Alltag der Immobilienverwaltung. Für Eigentümer in einer WEG bringen sie besondere Herausforderungen mit sich: Das Hausgeld läuft weiter, die Wohnung muss instand gehalten werden, und bei der Neuvermietung gelten je nach Region strenge Vorgaben. Eine professionelle Vorbereitung des Mieterwechsels spart Zeit, Geld und Nerven.

Dieser Beitrag erklärt die Pflichten des Eigentümers bei Leerstand, die korrekte Abwicklung eines Mieterwechsels und gibt Tipps für eine zügige Neuvermietung.

Hausgeld bei Leerstand

Auch bei Leerstand ist der Eigentümer verpflichtet, das volle Hausgeld zu zahlen. Das Hausgeld umfasst die Betriebskosten, die Verwaltervergütung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage – unabhängig davon, ob die Wohnung bewohnt ist oder nicht. Lediglich verbrauchsabhängige Kosten wie Heizung und Wasser fallen geringer aus, da kein Verbrauch stattfindet.

Wichtig: Der Eigentümer muss auch bei Leerstand dafür sorgen, dass die Wohnung frostfrei gehalten wird. Im Winter müssen die Heizkörper auf Frostschutzstellung stehen, um Frostschäden an Leitungen zu vermeiden. Verursacht ein Leerstand Schäden am Gemeinschaftseigentum – etwa durch einen unentdeckten Wasserrohrbruch – haftet der Eigentümer.

Abwicklung des Mieterwechsels

Bei einem Mieterwechsel stehen mehrere Schritte an: die Wohnungsübergabe mit Protokoll, die Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem bisherigen Mieter, die Rückgabe und Abrechnung der Mietkaution sowie gegebenenfalls Schönheitsreparaturen oder Instandsetzungsarbeiten. Die Hausverwaltung sollte über den Mieterwechsel informiert werden, damit Zählerstände notiert und Namensschilder an Briefkasten und Klingel geändert werden können.

Die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem ausziehenden Mieter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen – ein Guthaben steht dem Mieter jedoch weiterhin zu. Die Mietkaution ist nach Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb einer angemessenen Frist abzurechnen, in der Regel drei bis sechs Monate.

Tipps für die Neuvermietung

Eine zügige Neuvermietung minimiert den finanziellen Verlust durch Leerstand. Investieren Sie in eine ansprechende Präsentation: professionelle Fotos, ein aussagekräftiges Exposé und ein realistischer Mietpreis erhöhen die Chancen auf schnelle Vermietung. Beachten Sie die Mietpreisbremse, sofern Ihre Region davon betroffen ist – in vielen Großstädten darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Nutzen Sie die Leerstandsphase für notwendige Renovierungsarbeiten: Malerarbeiten, Bodenbelagserneuerung oder eine Modernisierung des Badezimmers steigern die Vermietbarkeit und rechtfertigen eine höhere Miete. Prüfen Sie potenzielle Mieter sorgfältig – eine Bonitätsauskunft, Gehaltsnächweise und Referenzen des Vormieters geben Sicherheit. Eine gute Mieterauswahl erspart späteren Ärger und schützt die gesamte Wohngemeinschaft.

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