Diskriminierungsfreie Mieterauswahl nach dem AGG 2026: Verbotene Kriterien, zulässige Fragen, Wohnungsanzeigen und Haftungsrisiken für Vermieter und Hausverwaltungen

Vertragsfreiheit mit Grenzen: Warum das AGG bei jeder Neuvermietung mitentscheidet

Vermieter dürfen grundsätzlich frei entscheiden, mit wem sie einen Mietvertrag schließen. Doch die Vertragsfreiheit hat seit 2006 eine gesetzliche Grenze: Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) verbietet es, Wohnungssuchende wegen ihrer ethnischen Herkunft, ihres Geschlechts, ihrer Religion, einer Behinderung, ihres Alters oder ihrer sexuellen Identität zu benachteiligen. Der Wohnungsmarkt gehört nach den Berichten der Antidiskriminierungsstelle des Bundes zu den Lebensbereichen mit den meisten Beschwerden, und Testing-Studien belegen seit Jahren, dass Bewerber mit ausländisch klingenden Namen deutlich seltener zur Besichtigung eingeladen werden. Für Hausverwaltungen, die im Auftrag ihrer Eigentümer vermieten, sind AGG-Verstöße nicht nur ein Reputationsrisiko, sondern können Schadensersatz- und Entschädigungsansprüche auslösen. Dieser Beitrag zeigt, was das Gesetz verlangt und wie ein rechtssicheres Auswahlverfahren aussieht.

Was § 19 AGG regelt: Massengeschäft, 50-Wohnungen-Grenze und Nähe-Ausnahme

Kernvorschrift ist § 19 AGG. Nach Absatz 1 ist eine Benachteiligung aus den genannten Gründen bei sogenannten Massengeschäften unzulässig, also bei Verträgen, die typischerweise ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen. Für die Wohnraumvermietung enthält Absatz 5 eine wichtige Konkretisierung: Vermietet ein Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen, liegt in der Regel kein Massengeschäft vor. Außerdem gilt das Benachteiligungsverbot nicht, wenn ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis begründet wird, etwa weil Vermieter und Mieter Wohnraum auf demselben Grundstück nutzen.

Diese Ausnahmen werden häufig überschätzt. Denn nach § 19 Abs. 2 AGG ist eine Benachteiligung wegen der Rasse oder der ethnischen Herkunft bei jedem zivilrechtlichen Schuldverhältnis verboten, unabhängig von der Zahl der Wohnungen. Auch der Kleinvermieter mit einer einzigen Eigentumswohnung darf einen Bewerber also nicht wegen seiner Herkunft ablehnen. Maßgeblich für die 50-Wohnungen-Grenze ist zudem der Vermieter, nicht die Hausverwaltung; verwaltet ein Unternehmen Bestände mehrerer Eigentümer, ist für jeden Eigentümer gesondert zu prüfen. Und § 19 Abs. 3 AGG erlaubt eine unterschiedliche Behandlung nur im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen. Diese Ausnahme ist eng auszulegen, setzt ein nachvollziehbares, dokumentiertes Konzept voraus und rechtfertigt keine pauschalen Quoten oder die Ablehnung einzelner Bewerber aus dem Bauch heraus.

Wohnungsanzeige und Vorauswahl: Formulierungen, die Sie vermeiden sollten

Diskriminierung beginnt oft schon in der Anzeige. Formulierungen wie nur an Deutsche, keine Ausländer, nur für Christen, nur junge Leute oder nur an Frauen knüpfen unmittelbar an geschützte Merkmale an und sind unzulässig. Auch scheinbar neutrale Anforderungen können eine mittelbare Benachteiligung darstellen: Wer perfekte Deutschkenntnisse verlangt, benachteiligt Bewerber anderer Herkunft, wer ausschließlich Berufstätige anspricht, schließt ältere Menschen aus. Unproblematisch sind dagegen Kriterien ohne Bezug zu einem geschützten Merkmal, etwa Nichtraucherhaushalt, keine Haustiere, Bonitätsnachweis oder eine zur Wohnungsgröße passende Haushaltsgröße, solange sie einheitlich auf alle Bewerber angewendet werden.

Zulässig bleiben Differenzierungen mit sachlichem Grund nach § 20 AGG. Eine Seniorenwohnanlage mit Betreuungskonzept darf sich an ältere Menschen richten, ein Frauenwohnprojekt kann Frauen vorbehalten sein, wenn Schutzbedürfnisse dies rechtfertigen, und barrierefreie Wohnungen dürfen bevorzugt an Menschen mit Behinderung vergeben werden, weil § 5 AGG positive Maßnahmen zum Ausgleich bestehender Nachteile erlaubt. Bei gefördertem Wohnraum mit Wohnberechtigungsschein ergeben sich die Auswahlkriterien ohnehin aus dem Gesetz. Wichtig ist in allen Fällen, dass der sachliche Grund vorab festgelegt und dokumentiert ist und nicht erst im Streitfall nachgeschoben wird.

Selbstauskunft, Besichtigung und Datenschutz: Zulässige und unzulässige Fragen

In der Mieterselbstauskunft darf gefragt werden, was für die Entscheidung über den Vertragsschluss objektiv erforderlich ist: Name und Anschrift, Zahl der einziehenden Personen, Beruf und Arbeitgeber, Höhe des Nettoeinkommens mit Nachweisen, Bonität, Mietschuldenfreiheit, laufende Insolvenzverfahren oder Räumungstitel aus der jüngeren Vergangenheit, Haustiere und die Absicht einer gewerblichen Nutzung. Unzulässig sind dagegen Fragen nach Religion, ethnischer Herkunft, Staatsangehörigkeit, Schwangerschaft oder Familienplanung, sexueller Identität, Gesundheitszustand oder Behinderung, Parteizugehörigkeit oder Mitgliedschaft im Mieterverein. Auf unzulässige Fragen dürfen Bewerber nach der Rechtsprechung sogar unwahr antworten, ohne dass der Vermieter den Vertrag später deshalb anfechten oder kündigen kann.

Datenschutzrechtlich gilt der Grundsatz der Datenminimierung: Umfangreiche Nachweise sollten erst angefordert werden, wenn ein Bewerber ernsthaft in Betracht kommt. Ausweiskopien dienen allein der Identitätsprüfung und dürfen nicht als Auswahlkriterium für die Herkunft dienen. Unterlagen abgelehnter Bewerber sind zu löschen, sobald keine Ansprüche mehr drohen; wegen der zweimonatigen Geltendmachungsfrist des AGG empfiehlt sich eine Aufbewahrung von etwa drei Monaten nach der Absage. Bei Besichtigungen gilt: Alle Interessenten erhalten dieselben Informationen und dieselben Chancen, unabhängig davon, wie ihr Name klingt oder welchen Eindruck ein Telefonat hinterlassen hat.

Rechtsfolgen eines Verstoßes: Entschädigung, Beweislast und Fristen

Wer gegen das Benachteiligungsverbot verstößt, schuldet nach § 21 AGG Beseitigung, Unterlassung, Ersatz des Vermögensschadens und eine angemessene Entschädigung für den immateriellen Schaden. Einen Anspruch auf Abschluss des Mietvertrags hat der benachteiligte Bewerber nach überwiegender Auffassung nicht. Die Gerichte haben Entschädigungen im Bereich von etwa 1.000 bis 3.000 Euro zugesprochen; das Oberlandesgericht Köln bestätigte bereits 2010 eine Entschädigung von 2.500 Euro, nachdem ein Vermieter erklärt hatte, nicht an Ausländer zu vermieten. Amtsgerichte haben inzwischen auch Testing-Verfahren als Indiz anerkannt, bei denen Bewerbungen mit deutschem und ausländisch klingendem Namen parallel eingereicht wurden.

Besonders gefährlich ist die Beweislastregel des § 22 AGG: Legt der Bewerber Indizien vor, die eine Benachteiligung vermuten lassen, muss der Vermieter beweisen, dass kein Verstoß vorlag. Wer seine Entscheidung nicht dokumentiert hat, steht dann schnell ohne Beweis da. Ansprüche müssen innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden (§ 21 Abs. 5 AGG). Für Hausverwaltungen ist außerdem § 3 Abs. 5 AGG relevant: Die Anweisung eines Eigentümers, bestimmte Gruppen nicht zu berücksichtigen, gilt selbst als Benachteiligung. Verwalter sollten solche Wünsche unter Hinweis auf die Rechtslage ablehnen und dies dokumentieren. Diskriminiert der Verwalter dagegen eigenmächtig, wird sein Verhalten dem Vermieter zugerechnet, und der Verwalter haftet dem Vermieter aus dem Verwaltervertrag für den entstandenen Schaden.

Praxisleitfaden: So gestalten Hausverwaltungen ein rechtssicheres Auswahlverfahren

Ein rechtssicheres Verfahren beginnt mit einem schriftlich fixierten Kriterienkatalog, der vor der Ausschreibung feststeht: Einkommensgrenze im Verhältnis zur Miete, Bonität, Mietschuldenfreiheit, Haushaltsgröße passend zur Wohnung, Vollständigkeit der Unterlagen und Reihenfolge des Eingangs. Alle Bewerber erhalten dieselbe Selbstauskunft und dieselben Informationen, die Entscheidung wird in einer kurzen Auswahlmatrix begründet und mit den Unterlagen für rund drei Monate aufbewahrt. Absagen erfolgen neutral, ohne Begründung und ohne Hinweise auf persönliche Merkmale. Mitarbeitende werden regelmäßig geschult, und Wunschlisten von Eigentümern, die an geschützte Merkmale anknüpfen, werden freundlich, aber bestimmt zurückgewiesen. Konzepte nach § 19 Abs. 3 AGG gehören nur nach anwaltlicher Prüfung in die Praxis.

Eine professionelle Hausverwaltung schützt ihre Eigentümer vor den Haftungsrisiken des AGG, indem sie die Mieterauswahl strukturiert, dokumentiert und transparent gestaltet, ohne dabei die berechtigten wirtschaftlichen Interessen des Vermieters aus den Augen zu verlieren. Zuverlässige, solvente Mieter und ein diskriminierungsfreies Verfahren sind kein Widerspruch, sondern zwei Seiten derselben sorgfältigen Verwaltung. Wenn Sie Unterstützung bei der Neuvermietung Ihrer Wohnungen suchen, sprechen Sie uns gern an.

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