Garagen- und Stellplatzmietvertrag 2026: Kündigungsfristen, Kopplung mit dem Wohnungsmietvertrag, Mieterhöhung, Nebenkosten und Nutzungsregeln

Separater Vertrag oder Teil der Wohnung: Die wichtigste Weichenstellung beim Stellplatz

Garagen und Stellplätze sind in Mehrfamilienhäusern ein knappes Gut, und ihre Vermietung wirft regelmäßig Fragen auf, die weder Vermieter noch Mieter auf Anhieb beantworten können. Rechtlich steht der Garagenmietvertrag zwischen dem streng geregelten Wohnraummietrecht und dem weitgehend frei gestaltbaren allgemeinen Mietrecht. Entscheidend ist eine einzige Weichenstellung: Ist die Garage Bestandteil des Wohnungsmietvertrags oder wurde sie durch einen eigenständigen Vertrag vermietet? Davon hängen Kündigungsschutz, Kündigungsfristen, die Möglichkeiten der Mieterhöhung und sogar die Umsatzsteuer ab. Dieser Beitrag erläutert die Rechtslage 2026 und zeigt, worauf Vermieter, Mieter und Hausverwaltungen bei Garagen, Carports, Außenstellplätzen und Tiefgaragenplätzen achten sollten.

Einheitlicher Vertrag oder zwei Verträge: Die Vermutungsregel des BGH

Wird die Garage im Wohnungsmietvertrag mitvermietet oder dort als Teil der Mietsache genannt, liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor. Dann gilt für die Garage das gesamte Wohnraummietrecht: Der Vermieter kann sie nicht isoliert kündigen, und der Mieter kann die Garage nur zusammen mit der Wohnung aufgeben. Werden dagegen zwei getrennte Verträge geschlossen, spricht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 12. Oktober 2011, VIII ZR 251/10) eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Verträge. Diese Vermutung kann widerlegt werden, wenn besondere Umstände auf eine gewollte Einheit hindeuten, etwa der gleichzeitige Abschluss beider Verträge mit identischer Laufzeit, eine Garage auf demselben Grundstück, wechselseitige Bezugnahmen oder eine Gesamtmiete, die nur einheitlich gezahlt wird. Liegt die Garage auf einem anderen Grundstück oder gehört sie einem anderen Vermieter, ist die Selbständigkeit dagegen kaum zu bezweifeln.

Vermieter sollten die Entscheidung bewusst treffen. Getrennte Verträge bieten Flexibilität: Der Stellplatz kann bei Bedarf anderweitig vergeben, der Preis angepasst oder die Fläche für Umbauten frei gemacht werden. Im Gegenzug kann auch der Mieter die Garage jederzeit mit gesetzlicher Frist kündigen, etwa wenn er das Auto abschafft. Wer die Selbständigkeit sichern will, schließt den Garagenvertrag zeitlich und inhaltlich erkennbar getrennt ab und nimmt eine Klausel auf, wonach der Vertrag rechtlich unabhängig vom Wohnraummietvertrag besteht. Eine solche Klausel ist ein starkes Indiz, ersetzt aber nicht die tatsächliche Trennung der Verträge.

Kündigung und Kündigungsfristen: § 580a BGB gegen Wohnraumschutz

Bei einem selbständigen Garagenmietvertrag benötigt der Vermieter kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 BGB. Es gilt die Kündigungsfrist des § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB: Ist die Miete monatlich bemessen, ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, also mit einer Frist von knapp drei Monaten. Vertraglich können kürzere oder längere Fristen sowie feste Laufzeiten vereinbart werden. Eine gesetzliche Schriftform für die Kündigung besteht nicht, in der Praxis wird sie aber fast immer vertraglich vereinbart und ist schon aus Beweisgründen zu empfehlen. Für Garagenverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr genügt seit 2025 die Textform (§ 578 in Verbindung mit § 550 BGB); eine Kündigung sollte dennoch schriftlich erfolgen.

Ist die Garage Teil des Wohnungsmietvertrags, teilt sie das Schicksal der Wohnung. Der Vermieter kann nur mit berechtigtem Interesse und unter Einhaltung der Fristen des § 573c BGB kündigen, die je nach Mietdauer drei bis neun Monate betragen. Eine Teilkündigung allein der Garage ist grundsätzlich ausgeschlossen. Die einzige gesetzliche Ausnahme regelt § 573b BGB: Der Vermieter darf nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Grundstücksteile isoliert kündigen, wenn er darauf Wohnraum zur Vermietung schaffen oder neuen Wohnraum mit Nebenräumen ausstatten will. Die Frist beträgt auch hier drei Werktage zum Ablauf des übernächsten Monats, und der Mieter kann eine angemessene Herabsetzung der Miete verlangen. Wer als Vermieter eine Garagenzeile durch Wohnungen ersetzen möchte, findet hier den rechtlichen Weg.

Miete, Mieterhöhung, Kaution und Umsatzsteuer

Die Höhe der Garagenmiete ist frei verhandelbar; Mietpreisbremse und ortsübliche Vergleichsmiete gelten für selbständige Garagenverträge nicht. Je nach Lage reichen die Preise von rund 30 Euro für einen Außenstellplatz auf dem Land bis zu 100 Euro und mehr für einen Tiefgaragenplatz in Großstädten. Beim selbständigen Vertrag gibt es keine gesetzliche Beschränkung der Mieterhöhung: Der Vermieter kann eine Anpassung einvernehmlich vereinbaren oder eine Änderungskündigung aussprechen, also den Vertrag fristgerecht kündigen und gleichzeitig die Fortsetzung zum neuen Preis anbieten. Staffel- und Indexvereinbarungen sind ebenfalls ohne die Grenzen des Wohnraummietrechts möglich. Bei einem einheitlichen Vertrag ist die Garagenmiete dagegen Teil der Wohnungsmiete und kann nur im Rahmen der §§ 558 ff. BGB erhöht werden; viele Mietspiegel weisen Garagen und Stellplätze gesondert aus oder klammern sie aus.

Die Kaution ist bei selbständigen Garagenverträgen frei vereinbar, denn die Begrenzung auf drei Nettokaltmieten nach § 551 BGB gilt nur für Wohnraum; üblich sind ein bis drei Monatsmieten. Steuerlich ist zu beachten, dass die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig ist. Vermietet derselbe Vermieter Wohnung und Stellplatz in räumlichem Zusammenhang an denselben Mieter, gilt der Stellplatz regelmäßig als Nebenleistung zur steuerfreien Wohnungsvermietung und bleibt ebenfalls steuerfrei. An Dritte vermietete Stellplätze sind dagegen steuerpflichtig; für private Vermieter greift jedoch meist die Kleinunternehmerregelung des § 19 UStG mit Umsatzgrenzen von 25.000 Euro im Vorjahr und 100.000 Euro im laufenden Jahr, sodass in der Praxis keine Umsatzsteuer anfällt.

Betriebskosten und Instandhaltung: Was der Vermieter umlegen und was er leisten muss

Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn der Garagenvertrag dies ausdrücklich vorsieht. In Betracht kommen der Strom für Torantrieb und Beleuchtung, die Reinigung, die Wartung von Toren, Lüftungs- und Brandmeldeanlagen in Tiefgaragen, der Anteil an Grundsteuer und Gebäudeversicherung sowie der Winterdienst auf der Zufahrt. Bei einem einheitlichen Vertrag laufen die Garagenkosten über die Betriebskostenabrechnung der Wohnung nach § 556 BGB und der Betriebskostenverordnung. In Wohnungseigentumsanlagen fließen die Kosten der Tiefgarage zunächst in das Hausgeld; der vermietende Eigentümer legt nur die umlagefähigen Anteile auf seinen Mieter um, während Rücklagenzuführung und Verwaltungskosten bei ihm verbleiben.

Die Instandhaltung von Tor, Beleuchtung, Bodenbeschichtung, Abdichtung und Entwässerung ist Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 BGB). Eine Kleinreparaturklausel kann auch im Garagenvertrag vereinbart werden. Der Mieter haftet für Schäden, die er verursacht, etwa Ölflecken auf dem Boden oder das Anfahren von Stützen und Toren. In Tiefgaragen kommen die Verkehrssicherungspflicht, ausreichende Beleuchtung, eine funktionierende Lüftung und die regelmäßige Prüfung von Brandschutz- und CO-Warnanlagen hinzu, die in den Garagenverordnungen der Länder vorgeschrieben sind.

Nutzung, Lagerung und E-Auto-Laden: Was in der Garage erlaubt ist

Eine Garage dient dem Abstellen von Kraftfahrzeugen; ob sie auch als Lager, Werkstatt oder Fahrradraum genutzt werden darf, richtet sich nach dem Vertrag und dem Bauordnungsrecht. Die Garagenverordnungen der Länder erlauben in Kleingaragen bis 100 Quadratmetern in der Regel die Aufbewahrung von bis zu 200 Litern Dieselkraftstoff und 20 Litern Benzin in dicht verschlossenen, bruchsicheren Behältern; in Mittel- und Großgaragen, also praktisch allen Tiefgaragen, dürfen brennbare Stoffe außerhalb der Fahrzeuge dagegen nicht gelagert werden. Reifen, Kartons oder Möbel auf dem Tiefgaragenstellplatz erhöhen die Brandlast und behindern Flucht- und Rettungswege. Der Vertrag sollte deshalb den Nutzungszweck, das Verbot von Reparaturen und Ölwechseln, das Freihalten der Fahrgassen und den Umgang mit der Untervermietung regeln, für die nach § 540 BGB die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist.

Für Elektroautos gilt seit der Reform von 2020: Nach § 554 BGB, der über § 578 BGB auch für Garagen und Stellplätze anwendbar ist, kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter den Einbau einer Ladestation erlaubt, sofern dies dem Vermieter nicht unzumutbar ist. Die Kosten trägt der Mieter; eine besondere Sicherheit kann vereinbart werden. Liegt der Stellplatz in einer Wohnungseigentumsanlage, benötigt der vermietende Eigentümer zusätzlich die Gestattung der Eigentümergemeinschaft nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG, auf die er einen Anspruch hat.

Die Rolle der Hausverwaltung bei Garagen und Stellplätzen

In der Mietverwaltung gestaltet die Hausverwaltung die Garagenverträge, führt Wartelisten für freie Stellplätze, setzt Mietanpassungen durch, rechnet Betriebskosten ab und organisiert Wartung, Torreparaturen und die Prüfungen der Tiefgaragentechnik. In der WEG-Verwaltung prüft sie anhand der Teilungserklärung, ob Stellplätze als Sondereigentum, Teileigentum oder Sondernutzungsrecht ausgestaltet sind und ob eine Vermietung an hausfremde Dritte zulässig ist, und achtet auf die Einhaltung der Hausordnung in der Tiefgarage.

Eine professionelle Hausverwaltung sorgt dafür, dass Garagen- und Stellplatzverträge rechtssicher gestaltet, Mieten marktgerecht angepasst, Betriebskosten korrekt abgerechnet und die Sicherheitsvorschriften in Tiefgaragen eingehalten werden. So werden Stellplätze vom Streitpunkt zur verlässlichen Einnahmequelle für Eigentümer und Gemeinschaft.

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