Stromausfall im Mehrfamilienhaus 2026: Blackout-Vorsorge, Aufzug, Heizung, Notfallplan und Pflichten von WEG und Hausverwaltung

Warum ein Stromausfall im Mehrfamilienhaus mehr ist als ein dunkles Treppenhaus

Das deutsche Stromnetz gehört zu den zuverlässigsten der Welt: Nach den Erhebungen der Bundesnetzagentur waren Haushalte zuletzt im Durchschnitt nur rund zwölf bis dreizehn Minuten pro Jahr ohne Strom. Gleichzeitig wächst die Abhängigkeit vom Netz mit jedem Jahr: Wärmepumpen, Wallboxen, elektronische Schließanlagen, Internettelefonie und Smart-Home-Technik funktionieren ohne Strom nicht. Im Mehrfamilienhaus trifft ein Ausfall deshalb nicht nur die einzelne Wohnung, sondern die gesamte Gebäudetechnik - vom Aufzug über die Heizungsanlage bis zum Tiefgaragentor. Wer als Eigentümergemeinschaft, Vermieter oder Hausverwaltung vorbereitet ist, reagiert im Ernstfall ruhiger, schneller und vermeidet Folgeschäden.

Welche Anlagen im Haus bei einem Stromausfall stillstehen

Am offensichtlichsten ist der Aufzug: Er bleibt stehen, im ungünstigsten Fall zwischen zwei Etagen. Weniger bekannt ist, dass auch die Heizung ausfällt - und zwar unabhängig vom Energieträger. Gas-, Öl- und Pelletkessel benötigen Strom für Brenner, Umwälzpumpen und Regelung, Fernwärmeübergabestationen für ihre Pumpen, Wärmepumpen ohnehin. Damit gibt es weder Wärme noch Warmwasser. In höheren Gebäuden sorgen Druckerhöhungsanlagen für den Wasserdruck in den oberen Geschossen; ohne Strom kommt dort kein Wasser mehr aus dem Hahn. Abwasserhebeanlagen im Keller stehen ebenfalls still - Toiletten, Waschmaschinen und Duschen unterhalb der Rückstauebene sollten während des Ausfalls nicht benutzt werden.

Auch die Sicherheits- und Zugangstechnik ist betroffen: Elektrische Türöffner, Gegensprechanlagen und Tiefgaragentore fallen aus, elektronische Schließanlagen müssen einen mechanischen Notzugang bieten, und Fluchtwege müssen sich jederzeit von innen öffnen lassen. Batteriebetriebene Rauchwarnmelder funktionieren weiter, Brandmeldeanlagen und Rauchabzüge verfügen über Akkupuffer. Die Treppenhausbeleuchtung fällt dagegen in den meisten Wohnhäusern ersatzlos aus. Festnetztelefone am Router sind tot, und Mobilfunkstationen überbrücken einen Netzausfall oft nur für kurze Zeit. Kühl- und Gefrierschränke halten die Temperatur bei geschlossener Tür immerhin mehrere Stunden.

Zuständigkeiten und Rechtslage: Netzbetreiber, Eigentümer, Vermieter

Für das öffentliche Netz bis zum Hausanschlusskasten ist der Netzbetreiber verantwortlich. Bei einer Störung, die das ganze Haus oder die Nachbarschaft betrifft, ist die Störungsnummer des Netzbetreibers die richtige Adresse - nicht der Notruf 112, der nur bei Gefahr für Menschen gewählt werden sollte. Ab dem Hausanschluss beginnt der Verantwortungsbereich des Eigentümers beziehungsweise der Wohnungseigentümergemeinschaft: Hauptverteilung, Zählerschrank, Steigleitungen und Allgemeinstromkreise. Liegt die Ursache dort, muss ein Elektrofachbetrieb beauftragt werden. Der Netzbetreiber haftet für Schäden aus Versorgungsstörungen nach § 18 der Niederspannungsanschlussverordnung nur bei Verschulden und mit Haftungsobergrenzen.

Im Mietrecht gilt: Bei kurzen Netzstörungen scheidet eine Mietminderung regelmäßig aus, denn eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB außer Betracht - zudem schuldet der Vermieter den funktionsfähigen Hausanschluss, nicht die Versorgung durch das öffentliche Netz. Anders sieht es aus, wenn die Ursache in der Hausinstallation liegt, etwa bei einer defekten Hauptverteilung oder überalterten Steigleitungen: Dann muss der Vermieter unverzüglich instand setzen lassen, und bei längerem Ausfall kommt eine Minderung in Betracht. Unabhängig davon besteht die Verkehrssicherungspflicht: Ein stockdunkles Treppenhaus ist ein Unfallrisiko, dem Eigentümer und Verwaltung mit zumutbaren Vorkehrungen begegnen müssen.

Aufzug im Stromausfall: Notruf, Personenbefreiung und Betreiberpflichten

Nach der Betriebssicherheitsverordnung muss jeder Aufzug über ein Zwei-Wege-Notrufsystem verfügen, das rund um die Uhr mit einer ständig besetzten Stelle verbunden ist - seit Ende 2020 gilt das auch für ältere Anlagen. Das Notrufsystem ist akkugepuffert und funktioniert deshalb auch bei Stromausfall. Eingeschlossene Personen müssen in angemessener Zeit befreit werden; die Technische Regel TRBS 3121 nennt als Richtwert 30 Minuten. Die Befreiung darf ausschließlich durch eingewiesene Personen erfolgen, also den Befreiungsdienst der Wartungsfirma oder die Feuerwehr. Bewohner sollten niemals selbst versuchen, Schachttüren zu öffnen.

Betreiberin des Aufzugs ist die Wohnungseigentümergemeinschaft beziehungsweise der Vermieter. Sie müssen sicherstellen, dass ein Notbefreiungsvertrag besteht, die Notrufnummern in der Kabine aushängen und die Anlage nach dem Ausfall geprüft wird: Manche Aufzüge fahren nach Spannungsrückkehr selbstständig in eine Referenzposition, andere müssen von der Fachfirma zurückgesetzt werden. Bei der nächsten Modernisierung lohnt sich der Blick auf eine Notstrom-Evakuierungsfahrt, bei der ein Akku den Fahrkorb bei Stromausfall zur nächsten Haltestelle bringt und die Türen öffnet - so bleibt niemand eingeschlossen.

Vorsorge in der WEG: Notfallplan, Notbeleuchtung und Notstrom

Der wichtigste Baustein kostet fast nichts: ein Notfallplan, den die Hausverwaltung im Eingangsbereich aushängt und den Bewohnern zusendet. Er enthält die Störungsnummer des Netzbetreibers, den Notdienst der Verwaltung, die Notrufnummer des Aufzugs, die Lage von Hausanschlussraum und Hauptschalter sowie einfache Verhaltensregeln. Ergänzend empfehlen sich akkugepufferte LED-Notleuchten im Treppenhaus - in Hochhäusern ist eine Sicherheitsbeleuchtung ohnehin vorgeschrieben, in gewöhnlichen Mehrfamilienhäusern ist sie freiwillig, aber schon für wenige Euro je Leuchte zu haben. Eine kleine unterbrechungsfreie Stromversorgung hält Gegensprechanlage und Schließsystem einige Stunden am Leben; die mechanische Notentriegelung des Tiefgaragentors sollte jeder Bewohner kennen.

Eine Netzersatzanlage, die Aufzug, Heizung und Druckerhöhung weiter versorgt, ist technisch möglich, aber aufwendig: Sie erfordert eine Fachplanung mit Netzumschalteinrichtung, einen sicheren Aufstellort, Kraftstofflagerung und regelmäßige Probeläufe. In der WEG ist dafür ein Beschluss über eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG nötig. Wichtig zu wissen: Eine Photovoltaikanlage liefert bei Netzausfall nur dann Strom, wenn sie über einen Speicher mit Ersatzstrom- oder Inselfunktion verfügt. Gewöhnliche Wechselrichter und Balkonkraftwerke schalten sich bei Netzausfall aus Sicherheitsgründen ab. Für die meisten Wohnanlagen ist die Kombination aus Notbeleuchtung, akkugepuffertem Aufzugsnotruf, gesicherter Türtechnik und einem klaren Plan der wirtschaftlichste Weg.

Checkliste für den Ernstfall - und was danach zu prüfen ist

Zuerst klären, ob nur die eigene Wohnung, das Haus oder das ganze Viertel betroffen ist. Hat nur der eigene FI-Schutzschalter ausgelöst, lässt er sich nach dem Ausstecken des verursachenden Geräts wieder einschalten. Ist das ganze Haus dunkel, informieren Bewohner die Hausverwaltung oder deren Notdienst; diese meldet die Störung dem Netzbetreiber. Herd, Bügeleisen und andere Hitzegeräte sollten ausgeschaltet werden, damit sie bei Spannungsrückkehr nicht unbeaufsichtigt anlaufen. Kerzen nur unter Aufsicht verwenden - LED-Taschenlampen sind die sicherere Wahl. Den Aufzug nicht benutzen, eingeschlossene Personen beruhigen und den Notruf in der Kabine nutzen. Warn-Apps wie NINA informieren bei großflächigen Störungen über die Lage.

Nach dem Ende des Ausfalls beginnt die Nacharbeit: Heizungsanlagen zeigen oft eine Störung, die quittiert werden muss; Lüftungsanlagen, Zeitschaltuhren, die CO-Warnanlage der Tiefgarage und die Hebeanlage sollten kontrolliert, der Aufzug erst nach Freigabe wieder genutzt werden. Überspannungsschäden durch das Wiedereinschalten sind über Hausrat- und Wohngebäudeversicherung nur abgedeckt, wenn eine Überspannungsklausel vereinbart ist; verdorbenes Kühlgut übernimmt die Hausratversicherung häufig bis zu einer bestimmten Summe. Das Bundesamt für Bevölkerungsschutz empfiehlt jedem Haushalt zudem einen Vorrat an Trinkwasser und Lebensmitteln für mehrere Tage, eine Taschenlampe, ein batteriebetriebenes Radio und eine geladene Powerbank.

Eine professionelle Hausverwaltung sorgt dafür, dass ein Stromausfall im Mehrfamilienhaus nicht zum Chaos wird: Sie hält den Notfallplan aktuell, organisiert Notbefreiungsvertrag und Wartung des Aufzugs, prüft Notbeleuchtung und Türtechnik bei der Objektbegehung, koordiniert Netzbetreiber, Elektrofachbetrieb und Versicherung und bereitet für die Eigentümergemeinschaft fundierte Beschlüsse über sinnvolle Vorsorgemaßnahmen vor. So bleiben Bewohner sicher - auch wenn das Licht einmal ausgeht.

Bildquellen: Titelbild © Pok Rie / Pexels · Bild 1 © Nothing Ahead / Pexels · Bild 2 © Ana Benet / Pexels