Vorsorgevollmacht, Betreuung und Geschäftsunfähigkeit des Wohnungseigentümers 2026: Wer für den Eigentümer gegenüber WEG, Hausverwaltung und Mietern handelt

Wenn der Eigentümer nicht mehr selbst handeln kann: Warum das Thema jede Gemeinschaft betrifft

Ein Schlaganfall, ein Unfall oder eine fortschreitende Demenz: Wenn ein Wohnungseigentümer seine Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln kann, geraten Hausverwaltung und Gemeinschaft schnell in eine rechtliche Grauzone. Hausgeld bleibt aus, Ladungen zur Eigentümerversammlung kommen ungeöffnet zurück, Angehörige rufen an und wollen Auskünfte, dürfen aber ohne Legitimation keine erhalten. Gleichzeitig laufen Fristen, Beschlüsse müssen gefasst und Sanierungen finanziert werden.

Mit dem demografischen Wandel wird dieser Fall zur Regel statt zur Ausnahme. In vielen Gemeinschaften ist ein erheblicher Teil der Eigentümer älter als 70 Jahre. Wer als Eigentümer, Angehöriger oder Verwalter weiß, wie Vorsorgevollmacht und gesetzliche Betreuung funktionieren und wo ihre Grenzen liegen, vermeidet unwirksame Beschlüsse, verlorene Forderungen und langwierige Gerichtsverfahren.

Geschäftsunfähigkeit und ihre Folgen für Erklärungen der Verwaltung

Nach § 104 Nr. 2 BGB ist geschäftsunfähig, wer sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet, sofern dieser Zustand nicht nur vorübergehend ist. Willenserklärungen eines Geschäftsunfähigen sind nach § 105 BGB nichtig. Das betrifft nicht nur eigene Erklärungen des Eigentümers, sondern auch den Zugang von Erklärungen an ihn: Nach § 131 Abs. 1 BGB wird eine Willenserklärung gegenüber einem Geschäftsunfähigen erst wirksam, wenn sie dem gesetzlichen Vertreter zugeht.

Für die Hausverwaltung hat das erhebliche praktische Folgen. Eine Ladung zur Eigentümerversammlung, eine Hausgeldmahnung oder die Zustellung der Jahresabrechnung an einen erkennbar geschäftsunfähigen Eigentümer ohne Vertreter entfaltet keine Wirkung. Beschlüsse einer Versammlung, zu der ein Eigentümer nicht wirksam geladen wurde, sind anfechtbar. Auch eine Klage der Gemeinschaft auf rückständiges Hausgeld scheitert an der fehlenden Prozessfähigkeit nach § 52 ZPO, solange kein Betreuer oder Prozesspfleger bestellt ist. Solange die Geschäftsunfähigkeit nicht offenkundig oder gerichtlich festgestellt ist, darf die Verwaltung allerdings von der Geschäftsfähigkeit ausgehen; Anhaltspunkte sollte sie dokumentieren und zum Anlass nehmen, auf eine Vertretungsregelung hinzuwirken.

Die Vorsorgevollmacht: Umfang, Form und was Grundbuchamt und Bank verlangen

Die Vorsorgevollmacht ist das Instrument der Wahl, um den Fall der eigenen Handlungsunfähigkeit selbstbestimmt zu regeln. Der Eigentümer bestimmt eine Vertrauensperson, die ihn in Vermögens-, Wohnungs- und Gesundheitsangelegenheiten vertritt. Eine solche Vollmacht hat nach § 1814 Abs. 3 BGB Vorrang vor der gerichtlichen Bestellung eines Betreuers: Solange die Angelegenheiten durch einen Bevollmächtigten ebenso gut erledigt werden können, darf das Gericht keinen Betreuer bestellen. Damit die Vollmacht im Ernstfall gefunden wird, empfiehlt sich die Registrierung im Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer.

Für Wohnungseigentümer ist die Form entscheidend. Grundsätzlich genügt für eine Vollmacht die Schriftform, doch für alles, was das Grundbuch berührt, verlangt § 29 GBO eine öffentlich beglaubigte Urkunde. Verkauf, Belastung mit einer Grundschuld oder die Zustimmung zu einer Änderung der Teilungserklärung sind mit einer privatschriftlichen Vollmacht daher nicht möglich. Soll der Bevollmächtigte für den Eigentümer einen Kredit aufnehmen, empfiehlt sich die notarielle Beurkundung, weil § 492 Abs. 4 BGB für Vollmachten zu Verbraucherdarlehen strenge Formanforderungen stellt, von denen nur die notariell beurkundete Vollmacht befreit ist. Banken akzeptieren häufig nur Vollmachten auf eigenen Formularen oder notarielle Urkunden; wer das Hausgeldkonto weiter bedienen lassen will, sollte deshalb frühzeitig eine Kontovollmacht erteilen. Das seit 2023 geltende Ehegattennotvertretungsrecht nach § 1358 BGB hilft hier nicht weiter, denn es umfasst ausschließlich Gesundheitsangelegenheiten und keine Vermögensfragen.

Gesetzliche Betreuung: Bestellung, Aufgabenkreise und Genehmigungspflichten

Liegt keine ausreichende Vollmacht vor, bestellt das Betreuungsgericht beim Amtsgericht nach § 1814 BGB einen rechtlichen Betreuer. Das Verfahren kann der Betroffene selbst beantragen; jede andere Person, auch die Hausverwaltung oder ein Miteigentümer, kann eine Betreuung formlos anregen. Das Gericht holt ein ärztliches Gutachten ein, hört den Betroffenen an und legt die Aufgabenkreise fest. Für die Belange der Eigentumswohnung sind vor allem die Vermögenssorge, die Wohnungsangelegenheiten und die Vertretung gegenüber Behörden, Gerichten und Vertragspartnern relevant. Der Betreuer erhält einen Betreuerausweis, mit dem er sich gegenüber der Verwaltung legitimiert.

Der Betreuer ist gesetzlicher Vertreter, handelt aber nicht frei. Eine Reihe von Geschäften bedarf der Genehmigung des Betreuungsgerichts: nach § 1850 BGB jede Verfügung über die Eigentumswohnung, also insbesondere Verkauf und Belastung, nach § 1854 BGB unter anderem die Aufnahme von Krediten sowie Miet- und Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als vier Jahren, nach § 1833 BGB zudem die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum, den der Betreute selbst bewohnt. Für die Hausverwaltung bedeutet das: Beim Kauf oder Verkauf einer Einheit durch einen Betreuer muss der Genehmigungsbeschluss des Gerichts vorliegen, sonst ist das Geschäft schwebend unwirksam.

Vertretung in der Eigentümerversammlung und beim Hausgeld

Ladungen, Protokolle, Wirtschaftspläne und Abrechnungen sind an den Bevollmächtigten oder Betreuer zu richten, sobald die Verwaltung von der Vertretung Kenntnis hat. In der Versammlung übt der Vertreter das Stimmrecht des Eigentümers aus. Für rechtsgeschäftliche Vertreter verlangt § 25 Abs. 3 WEG eine Vollmacht in Textform; eine notarielle Vorsorgevollmacht erfüllt diese Anforderung ohne Weiteres. Viele Gemeinschaftsordnungen enthalten Vertreterklauseln, die die Vertretung auf Ehegatten, Miteigentümer oder den Verwalter beschränken. Solche Klauseln erfassen den rechtsgeschäftlich Bevollmächtigten, nicht aber den gesetzlichen Betreuer, der kraft Gesetzes für den Eigentümer handelt. Hier lohnt in jedem Einzelfall ein Blick in die Gemeinschaftsordnung.

Beim Hausgeld übernimmt der Vertreter mit Vermögenssorge die laufenden Zahlungen. Rückstände sind gegenüber dem Betreuer oder Bevollmächtigten anzumahnen. Reagiert dieser nicht, kann die Gemeinschaft ihre Forderung gerichtlich geltend machen, denn mit der Bestellung des Betreuers ist der Eigentümer ordnungsgemäß vertreten. Die Hausverwaltung sollte zudem prüfen, ob ein bestehendes SEPA-Lastschriftmandat weiterhin gedeckt ist, und die Bankverbindung mit dem Vertreter abstimmen.

Verkauf, Vermietung und Sanierungsbeschlüsse: Grenzen der Vertretungsmacht

Soll die Wohnung verkauft werden, etwa um einen Pflegeheimplatz zu finanzieren, muss der Bevollmächtigte eine öffentlich beglaubigte oder notarielle Vollmacht vorlegen, der Betreuer den Genehmigungsbeschluss des Betreuungsgerichts. Ist in der Teilungserklärung eine Veräußerungszustimmung des Verwalters nach § 12 WEG vorgesehen, prüft dieser die Legitimation besonders sorgfältig. Wird die Wohnung vermietet, schließt der Vertreter den Mietvertrag; bei einer Laufzeit über vier Jahre benötigt der Betreuer die gerichtliche Genehmigung. Mieter sollten über die Vertretung informiert werden, damit Mietzahlungen und Erklärungen an die richtige Stelle gehen.

Bei Sanierungsbeschlüssen und Sonderumlagen stimmt der Vertreter mit. Kann eine Sonderumlage nur über einen Kredit finanziert werden, benötigt der Betreuer für die Kreditaufnahme im Namen des Betreuten die Genehmigung nach § 1854 BGB. Für die Verwaltung gilt außerdem die Datenschutz-Grundverordnung: Ohne vorgelegte Vollmacht oder Betreuerausweis dürfen Angehörigen keine Auskünfte über Konto, Abrechnung oder Beschlüsse erteilt werden, auch wenn die Sorge verständlich ist.

Tod des Eigentümers: Was aus Vollmacht und Betreuung wird

Die Betreuung endet mit dem Tod des Betreuten automatisch; der Betreuer darf danach keine Erklärungen mehr abgeben. Eine Vorsorgevollmacht erlischt ebenfalls, sofern sie nicht ausdrücklich über den Tod hinaus erteilt wurde. Eine solche transmortale Vollmacht ist für Wohnungseigentümer sinnvoll, weil der Bevollmächtigte dann bis zur Erteilung des Erbscheins handlungsfähig bleibt und Hausgeld, Versorgungsverträge und Versammlungstermine weiter betreuen kann. Die Erben treten mit dem Erbfall in alle Rechte und Pflichten ein und haften auch für rückständiges Hausgeld. Die Berichtigung des Grundbuchs ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.

Praxistipps für Eigentümer, Angehörige und Hausverwaltungen

Eigentümer sollten ihre Vorsorgevollmacht notariell beurkunden lassen, im Zentralen Vorsorgeregister eintragen und der Hausverwaltung eine Kontaktperson für den Notfall benennen. Angehörige legen der Verwaltung die Vollmacht im Original oder als beglaubigte Abschrift vor und klären die Bankverbindung für das Hausgeld. Hausverwaltungen prüfen die Legitimation sorgfältig, dokumentieren sie in der Eigentümerakte, passen Anschrift und Zustelladresse an und regen bei Anzeichen einer Handlungsunfähigkeit ohne Vertreter beim Betreuungsgericht eine Betreuung an.

Eine professionelle Hausverwaltung kennt die Abläufe im Betreuungsrecht, prüft Vollmachten und Betreuerausweise rechtssicher und sorgt dafür, dass Ladungen, Abrechnungen und Beschlüsse auch dann wirksam bleiben, wenn ein Eigentümer nicht mehr selbst handeln kann. So bleibt die Gemeinschaft handlungsfähig und der betroffene Eigentümer wird in seinen Rechten geschützt.

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