Versorgungssperre bei Zahlungsrückständen 2026: Wann WEG und Vermieter Wasser, Heizung oder Strom abstellen dürfen - Voraussetzungen, BGH-Rechtsprechung, Ablauf und Risiken

Wasser abdrehen, Heizung sperren: Was bei Hausgeld- und Mietrückständen erlaubt ist

Zahlt ein Eigentümer monatelang kein Hausgeld oder ein Mieter keine Miete, liegt der Gedanke nahe, den Druck über die Versorgung zu erhöhen: kein Wasser, keine Heizung, kein Strom, bis gezahlt wird. Die sogenannte Versorgungssperre ist in Deutschland aber nur unter engen Voraussetzungen zulässig, und die Regeln unterscheiden sich erheblich, je nachdem, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen säumigen Eigentümer vorgeht, ein Vermieter gegen seinen Mieter oder ein Versorgungsunternehmen gegen seinen Kunden. Wer die Grenzen überschreitet, riskiert Schadensersatz, einstweilige Verfügungen und im Mietrecht sogar strafrechtliche Vorwürfe. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage 2026 ein.

Versorgungssperre in der WEG: Das Zurückbehaltungsrecht der Gemeinschaft

Für Wohnungseigentümergemeinschaften hat der Bundesgerichtshof die Versorgungssperre grundsätzlich anerkannt (BGH, Urteil vom 10. Juni 2005, V ZR 82/04). Die Gemeinschaft erbringt mit Heizung und Wasser über gemeinschaftliche Anlagen Leistungen, die der einzelne Eigentümer über das Hausgeld bezahlt. Bleibt er die Zahlung schuldig, darf die Gemeinschaft ihre Gegenleistung nach § 273 BGB zurückhalten und die Versorgung der Einheit unterbrechen. Das Zurückbehaltungsrecht gilt nur für Leistungen, die die Gemeinschaft selbst erbringt: Zentralheizung, Warmwasser, Kaltwasser über den gemeinsamen Hausanschluss oder Allgemeinstrom. Einen Stromvertrag, den der Eigentümer direkt mit einem Versorger geschlossen hat, kann die Gemeinschaft nicht sperren.

Der BGH verlangt einen erheblichen Rückstand. Als Orientierung gilt seit dem Urteil ein Rückstand von etwa sechs Monatsbeträgen des Hausgelds; geringere Beträge rechtfertigen die Sperre in der Regel nicht. Die Forderungen sollten unstreitig oder tituliert sein, denn über einen ernsthaft bestrittenen Hausgeldanspruch darf die Gemeinschaft nicht im Wege der Selbsthilfe entscheiden.

Beschluss, Androhung und Verhältnismäßigkeit

Der Verwalter darf die Versorgung nicht eigenmächtig sperren. Erforderlich ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der mit einfacher Mehrheit gefasst werden kann und den Verwalter zur Durchführung ermächtigt. Der Beschluss sollte den betroffenen Eigentümer, die Höhe des Rückstands, die zu sperrenden Versorgungsleistungen und die Bedingungen für die Wiederaufnahme nennen. Der Tagesordnungspunkt muss in der Einladung ausreichend bezeichnet sein.

Vor der Sperre ist sie dem Eigentümer schriftlich anzudrohen, verbunden mit einer angemessenen Zahlungsfrist. Die Maßnahme muss verhältnismäßig sein: Sie darf keine Gefahr für Gesundheit oder Gebäude auslösen, etwa Frostschäden an Leitungen durch eine Heizungssperre im Winter, und sie darf das Sondereigentum nicht beschädigen. Kann die Sperre technisch nur innerhalb der Wohnung vorgenommen werden, ist der Eigentümer zur Duldung verpflichtet; gegen seinen Willen darf die Wohnung aber nicht betreten werden, dann bleibt nur der gerichtliche Weg.

Besonders sorgfältig zu prüfen ist die vermietete Eigentumswohnung. Die Sperre trifft hier den Mieter, der die Hausgeldschulden nicht verursacht hat und seine Miete möglicherweise pünktlich zahlt. Zahlreiche Gerichte halten die Versorgungssperre in dieser Konstellation für unzulässig oder stellen strenge Anforderungen an die Interessenabwägung. Gemeinschaften sollten in solchen Fällen vorrangig die gerichtliche Durchsetzung wählen.

Versorgungssperre im Mietverhältnis: Während der Mietzeit tabu

Für Vermieter gilt eine klare Grenze: Während des laufenden Mietverhältnisses ist die Versorgungssperre unzulässig, auch bei erheblichen Mietrückständen. Der Vermieter schuldet nach § 535 Abs. 1 BGB die Gebrauchsgewährung, zu der die Versorgung mit Wasser und Heizung gehört. Wer Wasser abdreht oder die Heizung abstellt, begeht verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB. Der Mieter kann die Wiederherstellung der Versorgung im Eilverfahren durchsetzen, die Miete mindern und Schadensersatz verlangen. Klauseln in Formularmietverträgen, die dem Vermieter ein Sperrrecht bei Zahlungsverzug einräumen, sind regelmäßig unwirksam.

Anders liegt der Fall nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der BGH hat für Gewerberaum entschieden, dass der Vermieter nach Vertragsende nicht verpflichtet ist, den ehemaligen Mieter weiter mit Energie zu versorgen, wenn dieser keine Nutzungsentschädigung zahlt und dem Vermieter weitere Vorleistungen nicht zumutbar sind (BGH, Urteil vom 6. Mai 2009, XII ZR 137/07). Auf Wohnraum lässt sich diese Entscheidung nur eingeschränkt übertragen. Wegen des Schutzes von Gesundheit und Wohnung entscheiden Instanzgerichte hier zurückhaltend, und die Grenze zur Nötigung wird schnell diskutiert. Der rechtssichere Weg gegen den nicht zahlenden ehemaligen Mieter bleibt die Räumungsklage mit anschließender Zwangsräumung.

Sperre durch den Versorger: Regeln für Strom, Gas, Wasser und Fernwärme

Schließt der Eigentümer oder Mieter seinen Strom- oder Gasvertrag selbst ab, richtet sich eine Sperre nach § 19 StromGVV beziehungsweise § 19 GasGVV. Der Grundversorger darf die Versorgung unterbrechen, wenn der Kunde mit mindestens 100 Euro in Verzug ist, die Sperre vier Wochen zuvor angedroht wurde und der Beginn der Unterbrechung acht Werktage vorher angekündigt wird. Seit 2021 muss der Versorger zudem eine Abwendungsvereinbarung mit Ratenzahlung anbieten. Die Sperre muss verhältnismäßig sein und unterbleibt, wenn der Kunde darlegt, dass die Folgen außer Verhältnis zur Schwere der Zuwiderhandlung stehen.

Für Wasser regelt § 33 AVBWasserV, dass das Versorgungsunternehmen bei Zahlungsverzug nach vorheriger Androhung mit einer Frist von mindestens zwei Wochen einstellen darf; ähnliche Vorschriften enthält die AVBFernwärmeV. Im Mehrfamilienhaus mit zentralem Hausanschluss ist Vertragspartner des Wasserversorgers meist die Gemeinschaft oder der Vermieter; eine Sperre würde dann das ganze Haus treffen, weshalb Rückstände auf dieser Ebene besonders schnell geklärt werden müssen.

Ablauf einer Versorgungssperre in der Praxis

Eine rechtssichere Sperre in der WEG folgt einem festen Ablauf: Zunächst werden die Rückstände nach Zahlungserinnerung und Mahnung dokumentiert und möglichst tituliert. Danach setzt die Verwaltung den Punkt auf die Tagesordnung, die Versammlung beschließt die Sperre und ermächtigt den Verwalter. Der Eigentümer erhält eine schriftliche Androhung mit Frist und dem Hinweis, wie er die Sperre abwenden kann. Verstreicht die Frist, führt ein Fachbetrieb die Sperre so durch, dass keine Schäden am Gemeinschaftseigentum entstehen; die Kosten trägt der Säumige. Nach vollständiger Zahlung einschließlich der Sperr- und Entsperrkosten wird die Versorgung unverzüglich wieder aufgenommen.

Alternativen: Wie Gemeinschaften Hausgeldrückstände wirksam durchsetzen

Die Versorgungssperre ist ein scharfes, aber selten das beste Mittel. Das gerichtliche Mahnverfahren und die Zahlungsklage führen zu einem Titel, aus dem die Gemeinschaft in Konten, Mieteinnahmen und die Wohnung selbst vollstrecken kann. In der Zwangsversteigerung genießt die Gemeinschaft nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Vorrecht für Hausgeldrückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den beiden Vorjahren, begrenzt auf fünf Prozent des Verkehrswerts. Bei dauerhaft grober Pflichtverletzung kommt die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG in Betracht, etwa wenn der Rückstand drei Prozent des Einheitswerts übersteigt und länger als drei Monate besteht. Diese Wege dauern länger, sind aber rechtlich belastbar und vermeiden Haftungsrisiken für die Gemeinschaft.

Fazit

Die Versorgungssperre ist im Wohnungseigentumsrecht unter engen Voraussetzungen zulässig, im laufenden Mietverhältnis verboten und beim Versorger streng reglementiert. Wer sie als Gemeinschaft einsetzen will, braucht einen erheblichen, möglichst titulierten Rückstand, einen ordnungsgemäßen Beschluss, eine Androhung mit Frist und eine saubere Verhältnismäßigkeitsprüfung. Fehler in einem dieser Punkte machen die Sperre rechtswidrig und die Gemeinschaft schadensersatzpflichtig.

Eine professionelle Hausverwaltung erkennt Zahlungsrückstände früh, mahnt konsequent, bereitet Beschlüsse zur Durchsetzung vor und kennt die Grenzen der Selbsthilfe. Sie wägt ab, ob Sperre, Klage oder Vollstreckung im konkreten Fall der schnellste und sicherste Weg ist, und schützt die Gemeinschaft so vor Zahlungsausfällen ebenso wie vor kostspieligen Rechtsstreitigkeiten.

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