Tagesordnung und Beschlussanträge in der Eigentümerversammlung 2026: Bestimmtheitsgebot, Antragsrecht der Eigentümer, Ergänzung der Tagesordnung und rechtssichere Beschlussformulierung

Warum die Tagesordnung über die Wirksamkeit jedes Beschlusses entscheidet

Die Tagesordnung ist mehr als eine Gliederung für den Versammlungsabend. Nach § 23 Abs. 2 WEG ist ein Beschluss nur gültig, wenn der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet wurde. Wer als Verwaltung oder Beirat die Einladung vorbereitet, legt damit fest, worüber die Gemeinschaft überhaupt entscheiden darf - und wer als Eigentümer ein Anliegen hat, muss es rechtzeitig auf die Tagesordnung bringen. Dieser Beitrag erklärt, wie Tagesordnungspunkte 2026 rechtssicher formuliert werden, welches Antragsrecht Eigentümer haben, wie eine Ergänzung der Tagesordnung funktioniert und welche Fehler Beschlüsse anfechtbar machen.

Rechtsgrundlagen: § 23 und § 24 WEG

Die Eigentümerversammlung wird nach § 24 Abs. 1 WEG vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Die Einberufung erfolgt in Textform, also etwa per Brief oder E-Mail, und soll eine Frist von mindestens drei Wochen wahren (§ 24 Abs. 4 WEG); nur in Fällen besonderer Dringlichkeit darf davon abgewichen werden. Zur Einladung gehört die Tagesordnung, denn nur so können die Eigentümer entscheiden, ob sie teilnehmen, eine Vollmacht erteilen oder sich inhaltlich vorbereiten.

Wird ein Beschluss zu einem Punkt gefasst, der nicht in der Einladung stand, ist er nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht nichtig, sondern anfechtbar. Ein Eigentümer kann ihn innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung mit der Anfechtungsklage nach § 44 und § 45 WEG angreifen. Wird die Frist versäumt, bleibt der Beschluss trotz des Formfehlers bestehen. Seit der WEG-Reform 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung unabhängig von der Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig; ein Quorum gibt es nicht mehr.

Wer legt die Tagesordnung fest - und welche Rechte haben Eigentümer?

Die Tagesordnung stellt der Verwalter auf. Er ist dabei aber nicht frei: Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein Punkt aufgenommen wird, wenn dieser eine Angelegenheit der Gemeinschaft betrifft und ein berechtigtes Interesse an der Behandlung besteht. Dieser Anspruch folgt aus dem Recht auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG. Der Verwalter darf einen Antrag nicht ablehnen, weil er ihn für aussichtslos hält; die Entscheidung trifft die Versammlung.

Verlangt mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer, gezählt nach Köpfen, in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung, muss der Verwalter nach § 24 Abs. 2 WEG einberufen. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Praktisch wichtig: Anträge für die Tagesordnung sollten so früh eingereicht werden, dass sie noch in die Einladung passen. Ein sinnvoller Standard sind sechs bis acht Wochen vor dem geplanten Termin.

Das Bestimmtheitsgebot: Wie konkret muss ein Tagesordnungspunkt sein?

Ein Tagesordnungspunkt muss so bezeichnet sein, dass die Eigentümer erkennen, worum es geht und was auf sie zukommen kann. Die Bezeichnung 'Instandhaltung' oder 'Verschiedenes' reicht dafür nicht. Ausreichend ist dagegen etwa 'Beschluss über die Erneuerung der Dachabdichtung, Vergabe und Finanzierung'. Der Wortlaut des späteren Beschlusses muss nicht vorab mitgeteilt werden, wohl aber der Gegenstand. Je größer die finanzielle Tragweite, desto genauer sollte die Ankündigung sein.

Viele Verwaltungen versenden mit der Einladung bereits Beschlussvorschläge, Angebote und Kostenvergleiche. Das ist rechtlich nicht zwingend, aber sinnvoll: Es beschleunigt die Versammlung, verringert Nachfragen und senkt das Anfechtungsrisiko, weil die Eigentümer informiert entscheiden. Bei Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen mit erheblichen Kosten erwarten Gerichte regelmäßig mehrere Vergleichsangebote als Entscheidungsgrundlage.

Beschlussanträge rechtssicher formulieren

Nicht nur der Tagesordnungspunkt, auch der Beschluss selbst muss hinreichend bestimmt sein. Beschlüsse werden objektiv und normativ ausgelegt, also so, wie ein unbeteiligter Dritter sie aus dem Protokoll und der Beschlusssammlung versteht. Was nicht im Beschlusstext steht, gilt nicht. Ein rechtssicherer Beschluss über eine Maßnahme enthält deshalb den Gegenstand der Maßnahme, den beauftragten Anbieter oder die Ermächtigung zur Vergabe mit Kostenrahmen, die Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage mit Fälligkeit sowie den Verteilungsschlüssel, sofern vom gesetzlichen oder vereinbarten Schlüssel abgewichen wird.

Wiederkehrende Beschlussgegenstände sind die Jahresabrechnung, bei der nach § 28 Abs. 2 WEG nur über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschlossen wird, der Wirtschaftsplan mit den Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 WEG, die Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 WEG, die Wahl des Verwaltungsbeirats nach § 29 WEG und die Entlastung. Der Vermögensbericht wird zur Kenntnis genommen und nicht beschlossen. Auch ein abgelehnter Antrag ist ein Beschluss, ein sogenannter Negativbeschluss, der protokolliert werden muss und anfechtbar ist.

Ergänzung der Tagesordnung und Anträge in der Versammlung

Geht ein Antrag erst nach Versand der Einladung ein, kann der Verwalter die Tagesordnung ergänzen, solange die Ergänzung ihrerseits die dreiwöchige Frist wahrt. Ist das nicht mehr möglich, gehört der Punkt auf die nächste Versammlung oder es wird gesondert eingeladen. Wird trotzdem beschlossen, ist der Beschluss anfechtbar; unproblematisch ist das nur, wenn alle Eigentümer anwesend oder vertreten sind und niemand der Behandlung widerspricht.

In der Versammlung selbst dürfen zu jedem angekündigten Punkt Änderungs- und Gegenanträge gestellt werden, solange sie denselben Gegenstand betreffen. Aus 'Vergabe der Dachsanierung an Anbieter A' darf also 'Vergabe an Anbieter B' oder 'Einholung eines dritten Angebots' werden. Ein völlig neues Thema darf dagegen nicht spontan zur Abstimmung gebracht werden. Geschäftsordnungsbeschlüsse, etwa zur Reihenfolge der Punkte, zur Redezeit oder zur Vertagung, sind ohne Ankündigung zulässig.

Verschiedenes, Protokoll und Beschlusssammlung

Unter dem Punkt 'Verschiedenes' oder 'Sonstiges' dürfen Eigentümer Anliegen ansprechen und die Verwaltung kann informieren; Beschlüsse sind hier ausgeschlossen, weil der Gegenstand nicht bezeichnet war. Anregungen aus diesem Punkt sollten im Protokoll festgehalten und als Tagesordnungspunkt für die nächste Versammlung vorgemerkt werden.

Über jeden Beschluss ist nach § 24 Abs. 6 WEG eine Niederschrift zu fertigen, die vom Vorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und, sofern ein Verwaltungsbeirat besteht, von dessen Vorsitzendem oder Vertreter unterschrieben wird. Beschlüsse sind zudem unverzüglich in die Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG einzutragen. Da inzwischen auch hybride und, mit Dreiviertelmehrheit beschlossen, rein virtuelle Versammlungen zulässig sind, sollte die Einladung angeben, in welcher Form getagt wird und wie die Online-Teilnahme technisch abläuft.

Typische Fehler und ihre Folgen

In der Praxis scheitern Beschlüsse selten am Inhalt, sondern an der Form: Tagesordnungspunkte werden zu allgemein gefasst, Anträge von Eigentümern gehen unter, Beschlussvorschläge nennen keine Kosten oder keine Finanzierung, Ergänzungen werden zu spät versandt oder unter 'Verschiedenes' wird doch abgestimmt. Jeder dieser Fehler eröffnet den Weg zur Anfechtungsklage nach § 44 WEG, die sich gegen die Gemeinschaft richtet und deren Kosten im Unterliegensfall alle Eigentümer über das Hausgeld tragen. Hinzu kommen Verzögerungen bei dringenden Maßnahmen und ein spürbarer Vertrauensverlust in der Gemeinschaft.

Fazit: Die Versammlung wird in der Vorbereitung gewonnen

Eine gute Tagesordnung ist präzise, vollständig und rechtzeitig. Sie nennt jeden Beschlussgegenstand so, dass die Eigentümer wissen, was entschieden werden soll, enthält vorbereitete Beschlussvorschläge mit Kosten und Finanzierung und berücksichtigt die Anträge der Eigentümer. Wer diese Grundsätze beachtet, spart in der Versammlung Zeit und vermeidet Anfechtungsverfahren.

Eine professionelle Hausverwaltung übernimmt genau diese Vorbereitung: Sie sammelt und prüft die Anträge der Eigentümer, holt Angebote ein, formuliert bestimmte Beschlussvorschläge, wahrt die Ladungsfristen und dokumentiert die Ergebnisse in Protokoll und Beschlusssammlung. Wohnungseigentümergemeinschaften, die ihre Versammlungen rechtssicher und effizient gestalten wollen, sollten bei der Wahl ihrer Verwaltung gezielt auf diese Kompetenz achten.

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