Mietrückstand und Zahlungsverzug des Mieters 2026: Mahnung, fristlose Kündigung, Schonfristzahlung und richtiges Vorgehen für Vermieter und Hausverwaltungen

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Wenn die Miete ausbleibt: Was Vermieter und Hausverwaltungen 2026 über Zahlungsverzug wissen müssen

Ausbleibende Mietzahlungen gehören zu den häufigsten und zugleich heikelsten Situationen in der Mietverwaltung. Für den Vermieter bedeutet jeder Monat Rückstand einen echten Liquiditätsverlust, denn Hausgeld, Kreditrate und Betriebskosten laufen weiter. Gleichzeitig ist das Mietrecht im Wohnraumbereich stark mieterschützend ausgestaltet: Wer als Vermieter oder Hausverwaltung zu früh, zu hart oder formal fehlerhaft reagiert, riskiert eine unwirksame Kündigung und einen verlorenen Räumungsprozess. Dieser Beitrag erklärt, wann Verzug eintritt, wie Mahnung und Kündigung rechtssicher gestaltet werden, welche Bedeutung die Schonfristzahlung hat und welche Handlungen Vermieter unbedingt vermeiden sollten.

Wann der Mieter in Verzug gerät: Fälligkeit nach § 556b BGB

Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu entrichten, also bei monatlicher Zahlweise bis zum dritten Werktag des Monats. Der Bundesgerichtshof hat 2010 klargestellt, dass der Samstag bei dieser Frist nicht als Werktag zählt (BGH, Urteil vom 13.07.2010, VIII ZR 291/09). Entscheidend ist zudem die rechtzeitige Leistungshandlung: Der Mieter muss den Überweisungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilt haben, der Zahlungseingang beim Vermieter darf auch später erfolgen. Viele Mietverträge enthalten abweichende Regelungen, die im Zweifel nicht zu Lasten des Mieters von der gesetzlichen Fälligkeit abweichen dürfen.

Da die Fälligkeit kalendermäßig bestimmt ist, tritt der Verzug nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB automatisch ein, ohne dass es einer Mahnung bedarf. Der Mieter befindet sich also bereits am vierten Werktag in Verzug, sofern ihn ein Verschulden trifft. Dieses Verschulden wird gesetzlich vermutet; der Mieter müsste darlegen, dass er die verspätete Zahlung nicht zu vertreten hat. Eine berechtigte Mietminderung wegen eines Mangels begründet keinen Verzug, eine unberechtigte oder überhöhte Minderung dagegen sehr wohl.

Zahlungserinnerung und Mahnung: Freundlich beginnen, sauber dokumentieren

Auch wenn eine Mahnung rechtlich nicht erforderlich ist, hat sie sich in der Praxis bewährt. Viele Rückstände beruhen auf vergessenen Daueraufträgen, Kontowechseln, Krankheit oder vorübergehenden Engpässen. Eine sachliche Zahlungserinnerung mit Angabe des offenen Betrags, des Fälligkeitsdatums und einer kurzen Zahlungsfrist löst die meisten Fälle, ohne das Mietverhältnis zu belasten. Bleibt die Zahlung aus, folgt eine förmliche Mahnung mit dem Hinweis auf die rechtlichen Konsequenzen, insbesondere auf die Möglichkeit der fristlosen Kündigung.

Für die Hausverwaltung ist die lückenlose Dokumentation der eigentliche Wert dieser Schritte. Jede Erinnerung, jede Mahnung und jedes Telefonat sollte mit Datum, Inhalt und Zustellweg festgehalten werden. Im späteren Räumungsprozess muss der Vermieter die Rückstände monatsgenau aufschlüsseln und nachweisen können, welche Zahlungen wann eingegangen und wie sie verrechnet wurden. Eine saubere Mieterkontoführung ist damit die Grundlage jeder erfolgreichen Durchsetzung.

Verzugszinsen und Mahnkosten: Was der Vermieter verlangen darf

Ab Verzugseintritt kann der Vermieter Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen (§ 288 Abs. 1 BGB), da der Wohnraummieter Verbraucher ist. Daneben sind die tatsächlich entstandenen Mahnkosten wie Porto und Papier erstattungsfähig; pauschale Mahngebühren von zehn oder fünfzehn Euro ohne Nachweis halten einer gerichtlichen Prüfung in der Regel nicht stand. Auch die Kosten eines Rechtsanwalts, der nach Verzugseintritt mit der Mahnung beauftragt wird, können als Verzugsschaden geltend gemacht werden. Formularmäßige Klauseln im Mietvertrag, die überhöhte Mahnpauschalen festlegen, sind unwirksam.

Euro-Banknoten, Münzen und Taschenrechner als Symbol für die Berechnung von Mietrückständen und Verzugszinsen

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB

Das Gesetz nennt zwei Fallgruppen, in denen der Zahlungsverzug eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigt. Erstens: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ist der Rückstand nur dann nicht unerheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt. Zweitens: Der Mieter ist über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht, wobei es sich auch um viele kleine Teilrückstände handeln kann. Eine vorherige Abmahnung ist in beiden Fällen nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB nicht erforderlich.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und den Kündigungsgrund so konkret bezeichnen, dass der Mieter erkennen kann, welche Rückstände ihm vorgeworfen werden. Eine Aufstellung der offenen Monate mit Beträgen gehört daher in das Kündigungsschreiben. Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand, bevor ihm die Kündigung zugeht, ist die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Der Zeitpunkt des Zugangs sollte deshalb nachweisbar sein, etwa durch Boten oder Einwurfeinschreiben.

Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB und die hilfsweise ordentliche Kündigung

Der Gesetzgeber gibt dem Mieter eine zweite Chance: Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter oder das Sozialamt zur Zahlung verpflichtet. Diese Schonfristzahlung steht dem Mieter allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren zu. Wurde bereits in den letzten zwei Jahren eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam, greift der Schutz nicht erneut.

Für die Vermieterpraxis entscheidend ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach die Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung heilt, nicht aber eine gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 261/17, bestätigt durch Urteil vom 13.10.2021, VIII ZR 91/20). Die ordentliche Kündigung setzt eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung voraus, die der BGH bei einem Rückstand von mindestens einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat regelmäßig bejaht. Rechtssichere Kündigungsschreiben enthalten daher stets die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist nach § 573c BGB.

Was Vermieter nicht dürfen: Versorgungssperre, Schlossaustausch und Kautionsverwertung

So verständlich der Ärger über ausbleibende Mieten ist, so klar sind die Grenzen der Selbsthilfe. Das Abstellen von Heizung, Wasser oder Strom während des laufenden Wohnraummietverhältnisses ist unzulässig und kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen. Ebenso verboten ist der eigenmächtige Austausch des Schlosses oder das Räumen der Wohnung ohne Titel; das stellt verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB dar und kann strafrechtliche Folgen haben. Auch die Verwertung der Mietkaution zur Deckung streitiger Rückstände während des laufenden Mietverhältnisses ist nach der Rechtsprechung nicht zulässig, weil die Kaution als Sicherheit für das Ende des Mietverhältnisses treuhänderisch gebunden ist.

Verschiedene Euro-Scheine als Symbol für offene Mietforderungen und Zahlungsverzug

Ratenzahlung, Jobcenter und Sozialamt: Lösungen vor der Räumungsklage

Ein Räumungsprozess dauert häufig sechs bis zwölf Monate und verursacht Kosten für Gericht, Anwalt und Gerichtsvollzieher, die beim zahlungsunfähigen Mieter oft nicht beizutreiben sind. Wirtschaftlich ist deshalb in vielen Fällen eine Ratenzahlungsvereinbarung sinnvoll, die den Rückstand in überschaubaren Schritten abbaut und die laufende Miete pünktlich sichert. Eine solche Vereinbarung sollte schriftlich geschlossen werden und eine Verfallklausel enthalten, nach der der gesamte Restbetrag fällig wird, wenn eine Rate ausbleibt.

Bezieht der Mieter Leistungen nach dem SGB II oder SGB XII, kann die Miete auf Antrag direkt vom Jobcenter oder Sozialamt an den Vermieter überwiesen werden. Wird eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, informiert das Gericht ohnehin die zuständige Behörde, damit diese eine Übernahme der Mietschulden prüfen kann. Für Vermieter ist es sinnvoll, den Mieter früh auf diese Möglichkeiten hinzuweisen, denn eine Schuldübernahme durch eine öffentliche Stelle sichert die Forderung deutlich besser als ein Titel gegen einen mittellosen Schuldner.

Verjährung, Vermieterpfandrecht und die Rolle der Hausverwaltung

Mietforderungen verjähren in der regelmäßigen Frist von drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem sie fällig geworden sind (§§ 195, 199 BGB). Rückstände sollten daher nicht über Jahre mitgeschleppt, sondern durch Mahnbescheid oder Klage gesichert werden. Das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB an den eingebrachten Sachen des Mieters bietet eine zusätzliche, in der Praxis aber oft wenig werthaltige Sicherheit. Eine Meldung an Auskunfteien wie die SCHUFA ist nur unter engen datenschutzrechtlichen Voraussetzungen zulässig, etwa bei titulierten oder unbestrittenen Forderungen nach zweifacher Mahnung.

Die Hausverwaltung übernimmt in der Mietverwaltung das gesamte Forderungsmanagement: Sie überwacht die Zahlungseingänge, versendet Erinnerungen und Mahnungen, führt die Mieterkonten, bereitet Kündigungen vor und koordiniert bei Bedarf den Rechtsanwalt. Ein strukturierter Mahnlauf mit festen Fristen sorgt dafür, dass Rückstände nicht anwachsen und die Gleichbehandlung aller Mieter gewahrt bleibt. In der WEG gelten für Hausgeldrückstände eigene Regeln, die wir in einem separaten Beitrag behandeln.

Zahlungsverzug ist für Vermieter belastend, aber mit klaren Abläufen gut beherrschbar. Wer Fälligkeiten kennt, konsequent mahnt, die Kündigung rechtssicher formuliert und die Grenzen der Selbsthilfe respektiert, setzt seine Ansprüche in den meisten Fällen erfolgreich durch. Eine professionelle Hausverwaltung sorgt dafür, dass jeder Schritt dokumentiert ist, Fristen eingehalten werden und wirtschaftliche Lösungen wie Ratenzahlung oder Behördenübernahme rechtzeitig genutzt werden. So bleiben Mieteinnahmen planbar und das Mietverhältnis wird, wo immer möglich, erhalten.