Tod eines Wohnungseigentümers 2026: Erbengemeinschaft in der WEG, Hausgeldhaftung der Erben, Grundbuchberichtigung, Stimmrecht und Nachlasspflegschaft

Ein Erbfall in der Eigentümergemeinschaft: Was sich für WEG, Verwalter und Erben ändert

Stirbt ein Wohnungseigentümer, steht die Gemeinschaft vor praktischen und rechtlichen Fragen: Wer schuldet ab jetzt das Hausgeld? An wen geht die Einladung zur Eigentümerversammlung? Wer stimmt ab, wer darf die Wohnung betreten, und was passiert, wenn die Erben unbekannt sind oder sich untereinander nicht einig werden? Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage 2026 aus Sicht von Verwaltung, Gemeinschaft und Erben und zeigt, wie der Übergang geordnet gelingt.

Gesamtrechtsnachfolge: Die Erben werden automatisch Wohnungseigentümer

Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Verstorbenen als Ganzes auf den oder die Erben über (§ 1922 BGB). Dazu gehört auch das Wohnungseigentum. Anders als beim Verkauf braucht es keinen notariellen Vertrag, keine Auflassung und keine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG, denn diese gilt nur für Veräußerungen. Die Erben sind vom Todestag an Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, auch wenn im Grundbuch noch der Erblasser steht. Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft, die die Wohnung gemeinschaftlich hält und verwaltet, bis sie sich auseinandersetzt.

Hat der Erblasser einen Testamentsvollstrecker eingesetzt, übt dieser die Rechte aus dem Wohnungseigentum aus (§ 2205 BGB): Er empfängt Ladungen, stimmt in der Versammlung ab und veranlasst Zahlungen aus dem Nachlass. Verwalter sollten sich das Testamentsvollstreckerzeugnis vorlegen lassen und den Vollstrecker als Ansprechpartner erfassen.

Grundbuchberichtigung: Pflicht, Nachweise und Kostenbefreiung

Das Grundbuch wird durch den Erbfall unrichtig. Die Erben sind verpflichtet, die Berichtigung zu beantragen; das Grundbuchamt kann sie dazu nach § 82 GBO auffordern und die Pflicht notfalls mit Zwangsgeld durchsetzen. Als Nachweis der Erbfolge dient nach § 35 GBO ein Erbschein oder ein notarielles Testament beziehungsweise ein Erbvertrag zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt nicht aus; hier muss ein Erbschein beantragt werden.

Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, erhebt das Grundbuchamt dafür keine Gebühr (§ 60 Abs. 4 GNotKG). Erbschein und Notar kosten dennoch Geld, abhängig vom Nachlasswert. Für die Verwaltung ist die Berichtigung wichtig, weil erst der Grundbuchauszug zweifelsfrei zeigt, wer stimmberechtigt ist, wer das Hausgeld schuldet und wer bei einem späteren Verkauf mitwirken muss.

Hausgeld nach dem Erbfall: Nachlassverbindlichkeit oder Eigenschuld der Erben?

Hausgeldrückstände, die der Erblasser hinterlässt, sind Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 BGB). Die Erben haften dafür gesamtschuldnerisch, können ihre Haftung aber auf den Nachlass beschränken, etwa durch Nachlassverwaltung (§ 1975 BGB), Nachlassinsolvenz oder die Dürftigkeitseinrede (§ 1990 BGB), wenn der Nachlass die Kosten nicht deckt. Die Gemeinschaft sollte ihre Forderungen deshalb zügig gegenüber den Erben oder einem Nachlassverwalter anmelden und die Fristen eines Nachlassinsolvenzverfahrens beachten.

Schwieriger ist das laufende Hausgeld nach dem Todestag. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 5. Juli 2018 (V ZR 158/16) klargestellt, dass Hausgeldschulden, die erst nach dem Erbfall fällig werden, jedenfalls in der Schwebezeit bis zur Annahme der Erbschaft beziehungsweise bis zum Ablauf der sechswöchigen Ausschlagungsfrist (§ 1944 BGB) reine Nachlassverbindlichkeiten sind. Nutzt der Erbe die Wohnung danach selbst, vermietet er sie oder bewirtschaftet er sie sonst wie eigenes Vermögen, wird das Hausgeld zur Eigenschuld, für die er auch mit seinem Privatvermögen einsteht. Wer als Erbe eine überschuldete Wohnung nicht behalten will, sollte deshalb frühzeitig über Ausschlagung oder Nachlassverwaltung entscheiden.

Stimmrecht, Ladung und Zustellung: So bleibt die Gemeinschaft handlungsfähig

Steht eine Wohnung mehreren Personen zu, können diese ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG). Eine Erbengemeinschaft hat also eine Stimme je Einheit, muss sich intern einigen und tritt in der Versammlung gemeinsam oder über einen Bevollmächtigten auf. Widersprechen sich die Miterben, ist die Stimme ungültig. Die Ladung zur Eigentümerversammlung muss grundsätzlich jedem Miterben zugehen, sofern die Erben keinen gemeinsamen Zustellungsbevollmächtigten benannt haben. Ein Ladungsmangel macht Beschlüsse anfechtbar, nicht aber nichtig.

Sind die Erben unbekannt, unauffindbar oder zerstritten, droht Stillstand: Niemand zahlt Hausgeld, niemand nimmt Post entgegen, niemand stimmt ab. In diesem Fall kann die Gemeinschaft als Gläubigerin beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen (§§ 1960, 1961 BGB). Der Nachlasspfleger vertritt die unbekannten Erben, empfängt Ladungen, übt das Stimmrecht aus und zahlt fällige Hausgelder aus dem Nachlass. Seine Kosten trägt der Nachlass. Für Verwalter ist dies das zentrale Instrument, um eine Einheit nicht über Jahre in der Schwebe zu lassen.

Praktische Schritte für Verwalter: Vom Todesfall bis zur Eintragung der Erben

Sobald die Verwaltung vom Todesfall erfährt, sollte sie den Sachverhalt dokumentieren, Angehörige oder Bevollmächtigte ermitteln und respektvoll um Sterbeurkunde sowie Angaben zu den Erben bitten. In der Eigentümerliste wird die Einheit vorläufig als Nachlass geführt. Das Hausgeld wird weiter sollgestellt, denn die Beitragspflicht endet nicht mit dem Tod. Ein bestehendes SEPA-Lastschriftmandat erlischt nicht automatisch; Banken sperren das Konto jedoch häufig, sodass Rücklastschriften drohen. Der Verwalter sollte die Erben daher früh anschreiben und um eine Zahlungsregelung bitten.

Zur Wohnung selbst gilt: Ohne Zustimmung der Erben oder eines Nachlasspflegers darf die Verwaltung sie nur im Notfall betreten, etwa bei Wasserschaden oder Frostgefahr. Bei längerem Leerstand sind Heizung, Wasserleitungen und Versicherungsschutz im Blick zu behalten; Gebäudeversicherer verlangen bei Leerstand oft eine Anzeige und Schutzmaßnahmen. Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Protokolle werden an die Erben oder den Testamentsvollstrecker verschickt. Ist die Wohnung vermietet, tritt die Erbengemeinschaft als Vermieterin in den Mietvertrag ein; der Mieter zahlt seine Miete künftig an sie.

Verkauf, Vermietung und Erbauseinandersetzung der Wohnung

Eine Erbengemeinschaft ist auf Auseinandersetzung angelegt. Verkauf oder Neuvermietung der Wohnung setzen die Einigkeit aller Miterben voraus; für den Verkauf muss zuvor das Grundbuch berichtigt sein, und eine in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Verwalterzustimmung nach § 12 WEG ist wie bei jeder Veräußerung einzuholen. Blockiert ein Miterbe, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Übernimmt ein Miterbe die Wohnung allein, geschieht dies durch einen notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag, der nach § 3 Nr. 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit ist.

Steuerlich gelten für die vererbte Eigentumswohnung die Freibeträge der Erbschaftsteuer, etwa 500.000 Euro für Ehegatten und 400.000 Euro je Kind. Wird das vom Erblasser selbst genutzte Familienheim vom Ehegatten oder von den Kindern unverzüglich weitere zehn Jahre selbst bewohnt, bleibt es unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei, bei Kindern begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Die Details sollten Erben mit einem Steuerberater klären.

Für die Gemeinschaft ist entscheidend, dass ein Erbfall nicht zum Dauerproblem wird. Eine professionelle Hausverwaltung kennt die Abläufe: Sie sichert Forderungen, kommuniziert respektvoll mit den Angehörigen, lädt korrekt, beantragt bei Bedarf eine Nachlasspflegschaft und sorgt dafür, dass die Einheit ohne Unterbrechung ihren Beitrag zu Kosten und Rücklage leistet. Wer eine Verwaltung sucht, die auch solche sensiblen Situationen rechtssicher begleitet, findet auf suchen-hausverwaltung.de qualifizierte Anbieter in seiner Nähe.

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