Trennung und Scheidung in der Mietwohnung 2026: Wer bleibt, wer haftet, Ehewohnung nach § 1568a BGB und Entlassung aus dem Mietvertrag

Trennung, Scheidung und Mietvertrag: Warum das Mietrecht nicht automatisch mitzieht

Weit über 100.000 Ehen werden in Deutschland jedes Jahr geschieden, hinzu kommen unzählige Trennungen unverheirateter Paare. In den meisten Fällen wohnt das Paar zur Miete, und dann stellt sich sofort die praktische Frage: Wer bleibt in der Wohnung, wer zahlt die Miete, und wie kommt der Ausziehende aus dem Vertrag? Das Mietrecht kennt kein automatisches Ende des Mietverhältnisses durch eine Trennung. Haben beide Partner den Mietvertrag unterschrieben, bleiben beide Mieter mit allen Rechten und Pflichten, bis der Vertrag für beide beendet oder ausdrücklich geändert wird. Für Vermieter und Hausverwaltungen ist die Trennung deshalb ein Vorgang, der sauber dokumentiert und rechtssicher gestaltet werden muss.

Gemeinsamer Mietvertrag: Gesamtschuld und gemeinsame Kündigung

Stehen beide Partner im Mietvertrag, haften sie als Gesamtschuldner nach § 421 BGB. Der Vermieter kann die volle Miete, die Nebenkostennachzahlung und Schadensersatz von jedem der beiden verlangen, unabhängig davon, wer noch in der Wohnung wohnt. Wer auszieht und einfach die Überweisung einstellt, bleibt im Außenverhältnis in der Pflicht; der Ausgleich zwischen den Partnern ist allein deren Angelegenheit.

Ebenso wenig kann ein Mieter allein kündigen. Die Kündigung eines Mietverhältnisses mit mehreren Mietern muss von allen ausgesprochen werden, sonst ist sie unwirksam. Eine Teilkündigung nur für die eigene Person gibt es nicht. Weigert sich der verbleibende Partner, an der Kündigung mitzuwirken, kann der Ausziehende diese Mitwirkung im Innenverhältnis einklagen; das ist langwierig und ändert am Vertrag mit dem Vermieter zunächst nichts.

Die Ehewohnung nach der Scheidung: § 1568a BGB

Für Ehegatten hat der Gesetzgeber eine Sonderregel geschaffen. Nach § 1568a BGB kann ein Ehegatte anlässlich der Scheidung verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung überlässt, wenn er unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten auf die Nutzung in stärkerem Maße angewiesen ist oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht. Die Vorschrift gilt über § 17 LPartG auch für eingetragene Lebenspartnerschaften. Gehört die Wohnung einem der Ehegatten selbst, kann der andere nach Absatz 5 sogar die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen.

Der entscheidende Punkt für Vermieter steht in Absatz 3: Der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, tritt mit Zugang der gemeinsamen Mitteilung beider Ehegatten an den Vermieter oder mit Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung in das Mietverhältnis ein oder setzt es allein fort. Der andere Ehegatte scheidet aus dem Vertrag aus. Eine Zustimmung des Vermieters ist dafür nicht erforderlich. Der Vermieter hat lediglich ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, wenn in der Person des verbleibenden Ehegatten ein wichtiger Grund vorliegt, etwa eine nachweislich fehlende Leistungsfähigkeit; dieses Recht muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis ausgeübt werden. Der Anspruch auf Eintritt erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung, wenn er nicht vorher gerichtlich geltend gemacht wurde.

Trennungsjahr, Gewaltschutz und unverheiratete Paare

Vor der Scheidung, also im Trennungsjahr, regelt § 1361b BGB die Wohnungszuweisung: Ein Ehegatte kann die Wohnung zur alleinigen Benutzung verlangen, wenn dies zur Vermeidung einer unbilligen Härte erforderlich ist, insbesondere bei Gewalt oder wenn das Wohl der Kinder es verlangt. Diese Zuweisung ändert den Mietvertrag nicht; beide bleiben Mieter und Schuldner der Miete. Bei häuslicher Gewalt kann das Familiengericht zudem nach § 2 Gewaltschutzgesetz die Wohnung der verletzten Person zuweisen, auch wenn nur der Täter im Mietvertrag steht; die Überlassung ist dann zeitlich befristet.

Unverheiratete Paare haben keinen Anspruch nach § 1568a BGB. Stehen beide im Vertrag, gelten die allgemeinen Regeln zur Gesamtschuld und zur gemeinsamen Kündigung. Ist nur einer der Partner Mieter, hat der andere rechtlich die Stellung eines Mitbewohners: Zieht der Mieter aus oder kündigt er, muss der Partner die Wohnung räumen, sofern der Vermieter ihm nicht einen neuen Mietvertrag anbietet. Ein Eintrittsrecht wie beim Tod des Mieters nach § 563 BGB gibt es bei einer Trennung nicht.

Entlassung aus dem Mietvertrag: Was Vermieter müssen und was sie sollten

Außerhalb des § 1568a BGB ist niemand verpflichtet, einen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen. Die Entlassung geschieht durch eine dreiseitige Vereinbarung zwischen Vermieter, ausziehendem und verbleibendem Mieter, meist als Nachtrag zum Mietvertrag. Vermieter sollten ein solches Ansinnen nicht reflexhaft ablehnen, aber auch nicht ohne Prüfung annehmen: Der verbleibende Mieter muss die Miete allein tragen können, was eine aktuelle Selbstauskunft, Einkommensnachweise und gegebenenfalls eine Bonitätsprüfung rechtfertigt. Auch eine Bürgschaft oder die Aufstockung der Kaution sind zulässige Bedingungen, solange die gesetzliche Grenze von drei Nettokaltmieten nicht überschritten wird.

Wird die Entlassung vereinbart, sollte der Nachtrag den Stichtag, die Übernahme aller Rechte und Pflichten durch den verbleibenden Mieter, die Behandlung der Kaution, offene Nebenkostenabrechnungen und die Rückgabe der Schlüssel regeln. Ohne eine solche Vereinbarung bleibt der ausgezogene Partner Mieter, erhält weiterhin Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen und muss bei allen Vertragsänderungen mitwirken. Genau hier entstehen in der Praxis die meisten Fehler: Eine Mieterhöhung, die nur gegenüber einem von zwei Mietern erklärt wird, ist unwirksam, und auch eine Kündigung muss gegenüber allen Mietern ausgesprochen werden.

Kaution, Nebenkosten und Meldepflichten

Die Mietkaution steht dem Mieter erst nach Beendigung des gesamten Mietverhältnisses und nach Abrechnung zu. Der ausziehende Partner kann vom Vermieter keine anteilige Auszahlung verlangen; er muss sich an den verbleibenden Mieter halten. In einer Entlassungsvereinbarung wird deshalb meist geregelt, dass die Kaution beim Vermieter verbleibt und künftig allein dem verbleibenden Mieter zugerechnet wird. Für Betriebskostenabrechnungen gilt: Bis zum Stichtag der Entlassung haften beide, danach nur noch der verbleibende Mieter. Zieht ein Partner in eine neue Wohnung, stellt der dortige Wohnungsgeber die Wohnungsgeberbestätigung aus; die bisherige Hausverwaltung muss lediglich bei einem Umzug ins Ausland eine Auszugsbestätigung erteilen.

Die Rolle der Hausverwaltung

Für die Hausverwaltung ist eine Trennung ein Verwaltungsvorgang mit vielen Fallstricken: Sie muss prüfen, wer Vertragspartner ist, Schreiben weiterhin an alle Mieter adressieren, Zahlungseingänge dem richtigen Mietkonto zuordnen und Anfragen nach Entlassung, Untervermietung oder Nachmieter rechtssicher beantworten. Emotionale Konflikte zwischen den Partnern dürfen nicht dazu führen, dass die Verwaltung Partei ergreift, Schlösser austauscht oder einem Partner den Zugang verwehrt, solange dieser Mieter ist.

Eine professionelle Hausverwaltung hält für diese Situationen standardisierte Abläufe bereit: einen Nachtrag zur Entlassung aus dem Mietvertrag, eine Checkliste zur Bonitätsprüfung des verbleibenden Mieters, klare Regeln für Kaution und Abrechnung sowie eine sachliche Kommunikation mit beiden Seiten. So wird aus einer persönlichen Krise der Mieter kein rechtliches oder finanzielles Risiko für den Eigentümer.

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