Mietanpassungen 2026: Was Kapitalanleger jetzt über die neuen Regeln wissen müssen

Für Kapitalanleger rückt das Jahr 2026 mit einigen wichtigen Änderungen im Mietrecht näher. Besonders die Verlängerung der Mietpreisbremse sorgt dafür, dass die Mieten in angespannten Wohnungsmärkten weiterhin nur begrenzt angepasst werden dürfen. Ursprünglich sollte die Regelung Ende 2025 auslaufen, doch die Bundesregierung hat beschlossen, sie bis Ende 2029 fortzuführen. Das bedeutet: Auch ab 2026 darf bei Neuvermietungen die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Für Investoren heißt das, dass sich die Mietsteigerungspotenziale in vielen Ballungsgebieten weiterhin in engen Grenzen bewegen. Besonders in Städten mit starkem Zuzug oder geringem Neubauvolumen bleibt die Nachfrage zwar hoch, doch gesetzliche Vorgaben dämpfen die Renditechancen bei Neuvermietungen. Gleichzeitig wirken die ortsüblichen Vergleichsmieten als Grundlage für zukünftige Anpassungen in Bestandsmietverhältnissen. Steigen also die Vergleichsmieten im Laufe der Zeit, können Vermieter ihre Bestandsmieten entsprechend anpassen – allerdings immer innerhalb der gesetzlichen Kappungsgrenzen.

Ein weiterer Punkt, der Kapitalanleger betrifft, ist die zunehmende Diskussion über eine Verschärfung der Kontrollen. Bis Ende 2026 soll eine Expertengruppe Vorschläge erarbeiten, wie Verstöße gegen die Mietpreisbremse künftig stärker sanktioniert werden können. Damit wird der Druck auf Vermieter zunehmen, gesetzeskonform zu handeln und Mietverträge transparent zu gestalten.

Trotz der Begrenzungen bleibt der Immobilienmarkt für Anleger attraktiv, insbesondere dort, wo Neubauten oder umfassend modernisierte Objekte von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. Solche Investitionen bieten weiterhin die Chance auf überdurchschnittliche Renditen. Entscheidend ist, dass Kapitalanleger ihre Strategien an die rechtlichen Rahmenbedingungen anpassen: Standortanalyse, Objektzustand und Mietvertragsgestaltung werden 2026 noch wichtiger, um stabile und planbare Erträge zu sichern.