Miet- und Wohnungseigentumsrecht 2025–2026: Neue Regeln für faire Mieten, energetische Sanierungen und mehr Transparenz

Zwischen 2025 und 2026 treten in Deutschland mehrere Änderungen im Mietrecht und im Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) in Kraft, die sowohl Mieterinnen und Mieter als auch Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften betreffen. Der Gesetzgeber reagiert damit auf steigende Wohnkosten, energetische Sanierungspflichten und die anhaltende Diskussion um faire Mietverhältnisse. Im Bereich des Mietrechts werden Mieter künftig stärker vor übermäßigen Mieterhöhungen geschützt. Die Kappungsgrenze, also die maximal zulässige Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren, bleibt in angespannten Wohnungsmärkten weiterhin bei 15 Prozent bestehen, während sie in anderen Regionen auf 20 Prozent begrenzt ist. Neu ist, dass Gemeinden mit hohem Mietdruck diese Begrenzung einfacher anwenden dürfen – sie müssen den angespannten Markt nicht mehr alle fünf Jahre neu nachweisen, sondern können die Einstufung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Ebenfalls geplant ist eine präzisere Definition, was als „ortsübliche Vergleichsmiete“ gilt, um Manipulationen bei Mietspiegeln zu verhindern. Mietspiegel sollen stärker standardisiert und wissenschaftlich abgesichert werden, damit Mieter transparenter nachvollziehen können, ob eine Erhöhung gerechtfertigt ist.

Ein weiteres zentrales Thema sind energetische Sanierungen und Modernisierungskosten. Ab 2025 gelten verschärfte energetische Anforderungen für Bestandsgebäude. Vermieter dürfen Sanierungskosten weiterhin teilweise auf die Miete umlegen, allerdings wird die Umlage auf acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr begrenzt, und sie darf monatlich nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter betragen. Neu ist, dass energetische Maßnahmen stärker gefördert werden und Vermieter entsprechende Zuschüsse angeben müssen, bevor sie Mieterhöhungen rechtfertigen können. Damit soll verhindert werden, dass staatliche Fördergelder zu doppelten Belastungen für Mieter führen.

Bei Neuverträgen bleibt der Druck auf die Mietpreisbremse bestehen. Sie wurde bis mindestens Ende 2025 verlängert. Vermieter dürfen in betroffenen Gebieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Verstöße können rückwirkend beanstandet werden, wenn der Mieter den Verstoß innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn rügt. Auch die Nachweispflicht wird verschärft: Vermieter müssen offenlegen, auf welcher Grundlage sie eine höhere Miete verlangen. Im Bereich des Wohnungseigentumsrechts (WEG) wird die Reform von 2020 nun in der Praxis weiter angepasst. Gemeinschaften erhalten mehr Handlungsspielraum, müssen aber auch transparenter wirtschaften. Eigentümerversammlungen dürfen künftig vollständig digital abgehalten werden, sofern alle Eigentümer vorher zustimmen. Protokolle und Beschlüsse sollen elektronisch gespeichert und jederzeit einsehbar sein. Gleichzeitig wird die Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung konkretisiert: Verwalter müssen künftig regelmäßige Energieberichte und Instandhaltungspläne vorlegen, damit Eigentümer frühzeitig über Sanierungsbedarf informiert sind.

Zunehmend wichtig wird die Pflicht zur energetischen Gemeinschaftssanierung. Wenn die Mehrheit der Eigentümer für Maßnahmen wie Dämmung, Heizungsaustausch oder Photovoltaik stimmt, können auch einzelne Eigentümer zur Kostenbeteiligung verpflichtet werden, sofern die Maßnahmen wirtschaftlich vertretbar sind. Das stärkt die gemeinschaftliche Verantwortung, kann aber zu Konflikten führen – besonders, wenn Eigentümer unterschiedliche finanzielle Möglichkeiten haben. Ein weiterer Punkt betrifft die Barrierefreiheit. Mieter und Eigentümer erhalten einen klareren Rechtsanspruch auf den behindertengerechten Umbau, etwa den Einbau von Aufzügen oder ebenerdigen Duschen. Im Mietrecht bleibt der Umbau zustimmungspflichtig, doch der Vermieter darf die Genehmigung nur verweigern, wenn berechtigte Interessen entgegenstehen, etwa bei gravierenden Eingriffen in die Bausubstanz.

Insgesamt zielen die Änderungen 2025–2026 darauf ab, mehr Transparenz, Fairness und Nachhaltigkeit

in den Wohnungsmarkt zu bringen. Während Mieter von klareren Regeln und einer besseren Kontrolle über Mietentwicklungen profitieren, müssen Vermieter und Eigentümergemeinschaften mit höheren Anforderungen an Dokumentation, Energieeffizienz und Kommunikation rechnen. Das Verhältnis zwischen sozialem Schutz und Investitionsfreiheit bleibt damit ein zentrales Thema – die kommenden Jahre werden zeigen, ob die neuen Regelungen den gewünschten Ausgleich tatsächlich erreichen.