Kauf bricht nicht Miete 2026: Verkauf einer vermieteten Wohnung nach § 566 BGB

Kauf bricht nicht Miete: Was beim Verkauf einer vermieteten Wohnung 2026 gilt

Wird eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus verkauft, stellt sich fuer alle Beteiligten dieselbe Frage: Was passiert mit den bestehenden Mietvertraegen? Die Antwort liefert Paragraph 566 BGB mit dem bekannten Grundsatz Kauf bricht nicht Miete. Er schuetzt Mieter davor, durch einen Eigentuemerwechsel ihre Wohnung zu verlieren - und verpflichtet den Kaeufer, in laufende Vertraege einzutreten, die er selbst nie geschlossen hat.

In der Praxis fuehrt diese Regel regelmaessig zu Streit, vor allem bei Kautionen, Betriebskostenabrechnungen und Kuendigungen. Dieser Beitrag erklaert, wann der Eintritt erfolgt, welche Rechte und Pflichten uebergehen und worauf Verkaeufer, Kaeufer, Mieter und Hausverwaltungen 2026 achten sollten.

Der Grundsatz des Paragraph 566 BGB

Verkauft der Vermieter den vermieteten Wohnraum nach der Ueberlassung an den Mieter, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhaeltnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Mietvertrag laeuft also unveraendert weiter - mit derselben Miete, derselben Laufzeit und denselben Nebenabreden. Ein neuer Mietvertrag ist weder erforderlich noch darf er einseitig verlangt werden.

Drei Voraussetzungen muessen erfuellt sein: Es muss sich um Wohnraum handeln, die Wohnung muss dem Mieter bereits ueberlassen worden sein, und der Verkaeufer muss zugleich Vermieter und Eigentuemer gewesen sein. Fehlt eine dieser Voraussetzungen - etwa weil ein Zwischenmietverhaeltnis besteht oder die Wohnung bei Eigentumsuebergang noch nicht bezogen war - gilt die Regel nur eingeschraenkt. Fuer Gewerberaum ist Paragraph 566 BGB ueber Paragraph 578 BGB entsprechend anwendbar.

Der entscheidende Zeitpunkt: die Eintragung im Grundbuch

Ein haeufiger und teurer Irrtum: Nicht der notarielle Kaufvertrag und auch nicht die Kaufpreiszahlung loesen den Vermieterwechsel aus, sondern erst die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Bis dahin bleibt der Verkaeufer Vermieter. Er allein darf bis zu diesem Tag Kuendigungen aussprechen, Mieterhoehungen verlangen oder Abmahnungen erteilen.

Kuendigt der Kaeufer zu frueh, ist die Kuendigung unwirksam - selbst wenn der Grund inhaltlich berechtigt gewesen waere. Zwischen Notartermin und Grundbucheintragung liegen je nach Grundbuchamt oft mehrere Monate. In dieser Phase empfiehlt sich eine ausdrueckliche Vollmacht des Verkaeufers an den Kaeufer, damit dringende Erklaerungen nicht am falschen Absender scheitern.

Die Mietkaution nach Paragraph 566a BGB

Besonders praxisrelevant ist die Kaution. Nach Paragraph 566a BGB tritt der Erwerber auch in die Rechte und Pflichten aus der Kautionsvereinbarung ein - und zwar unabhaengig davon, ob der Verkaeufer die Kaution tatsaechlich an ihn weitergereicht hat. Der Mieter kann seine Kaution nach Vertragsende also vom neuen Eigentuemer verlangen, selbst wenn dieser das Geld nie erhalten hat.

Der Verkaeufer haftet daneben subsidiaer weiter: Kann der Mieter die Kaution beim Erwerber nicht realisieren, etwa wegen dessen Insolvenz, bleibt der frueherer Vermieter in der Ausfallhaftung. Fuer Kaeufer heisst das: Die Kautionen samt aufgelaufener Zinsen und die zugehoerigen Kontoauszuege gehoeren zwingend in die Kaufvertragsabwicklung. Kautionskonten sind als offene Treuhandkonten vom uebrigen Vermoegen getrennt zu fuehren und entsprechend zu uebertragen.

Betriebskostenabrechnung beim Eigentuemerwechsel

Wer muss abrechnen, wenn der Eigentuemerwechsel mitten im Abrechnungszeitraum stattfindet? Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist grundsaetzlich der Erwerber verpflichtet, ueber das gesamte laufende Abrechnungsjahr abzurechnen - auch ueber die Monate vor seinem Eintritt. Er schuldet dem Mieter also eine einheitliche Abrechnung und muss Guthaben auszahlen, kann aber auch Nachzahlungen fuer den gesamten Zeitraum verlangen.

Im Innenverhaeltnis wird der Ausgleich ueblicherweise im Kaufvertrag geregelt. Sinnvoll sind eine Stichtagsabrechnung zum Uebergabetag, die Uebergabe aller Belege, abgelesene Zaehlerstaende und eine klare Regelung, wer die bereits gezahlten Vorauszahlungen erhaelt. Fehlen diese Daten, entstehen fast zwangslaeufig Streitigkeiten mit den Mietern - und die Abrechnung wird formell angreifbar.

Kuendigung und Eigenbedarf des Erwerbers

Der neue Eigentuemer hat kein Sonderkuendigungsrecht. Er kann nur kuendigen, wenn ein gesetzlicher Grund nach Paragraph 573 BGB vorliegt, insbesondere Eigenbedarf oder eine erhebliche wirtschaftliche Verwertungsbehinderung. Die Kuendigungsfristen richten sich nach der bisherigen Mietdauer und betragen bis zu neun Monate bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren.

Zusaetzlichen Schutz bietet Paragraph 577a BGB: Wurde die Wohnung nach der Ueberlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschliessend verkauft, gilt eine Kuendigungssperrfrist von drei Jahren, die die Bundeslaender in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlaengern koennen. In vielen Grossstaedten gilt die maximale Frist. Wer eine umgewandelte Wohnung mit Eigennutzungsabsicht kauft, sollte die geltende Landesverordnung unbedingt vor dem Notartermin pruefen.

Bei einem Erwerb in der Zwangsversteigerung gilt eine Besonderheit: Nach Paragraph 57a ZVG steht dem Ersteher ein Sonderkuendigungsrecht zum ersten zulaessigen Termin zu. Auch dieses ist bei Wohnraum jedoch durch die allgemeinen Kuendigungsschutzvorschriften stark eingeschraenkt und setzt ein berechtigtes Interesse voraus.

Weitere Rechte des Mieters beim Verkauf

Wird eine vermietete Wohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, hat der Mieter nach Paragraph 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu den Bedingungen des Kaufvertrags mit dem Dritten. Der Vermieter muss ihn ueber den Inhalt des Kaufvertrags und das Vorkaufsrecht informieren; die Ausuebungsfrist betraegt zwei Monate. Ein Verstoss gegen die Mitteilungspflicht kann Schadensersatzansprueche ausloesen.

Nach Paragraph 566e BGB soll der bisherige Vermieter dem Mieter den Eigentumsuebergang mitteilen. Bis zu dieser Mitteilung kann der Mieter mit befreiender Wirkung weiter an den alten Vermieter zahlen. Eine formlose, aber nachweisbare Information an alle Mieter mit neuer Bankverbindung und neuer Ansprechstelle gehoert deshalb zu den ersten Schritten nach dem Eigentumsuebergang.

Checkliste fuer Verkaeufer, Kaeufer und Hausverwaltung

Ein geordneter Uebergang laesst sich mit wenigen Punkten absichern:

• vollstaendige Mietakten uebergeben: Mietvertraege, Nachtraege, Mieterhoehungen, Abmahnungen, Schriftverkehr

• Kautionsnachweise, Kautionskonten und Zinsabrechnungen uebertragen und dokumentieren

• Zaehlerstaende zum Uebergabestichtag ablesen und protokollieren

• Stichtagsabrechnung fuer Betriebskosten und Vorauszahlungen vereinbaren

• Mieter schriftlich ueber Eigentuemerwechsel, neue Bankverbindung und Ansprechpartner informieren

• Sperrfristen nach Paragraph 577a BGB und ein etwaiges Vorkaufsrecht nach Paragraph 577 BGB pruefen

• laufende Vertraege wie Wartung, Versicherung und Hausmeisterdienst auf den Erwerber umstellen

• Datenschutz beachten: Mieterdaten nur im erforderlichen Umfang und zweckgebunden weitergeben

Fazit: Der Mietvertrag laeuft weiter - die Organisation muss mitwandern

Paragraph 566 BGB sorgt dafuer, dass ein Eigentuemerwechsel fuer den Mieter folgenlos bleibt. Der Kaeufer uebernimmt den Vertrag so, wie er ist, einschliesslich Kaution, Abrechnungspflichten und Kuendigungsschutz. Konflikte entstehen fast nie aus der Rechtslage selbst, sondern aus unvollstaendigen Unterlagen, fehlenden Stichtagsabrechnungen und unklarer Kommunikation.

Eine professionelle Hausverwaltung begleitet genau diese Schnittstelle: Sie fuehrt die Mietakten vollstaendig und pruefbar, verwaltet Kautionen rechtssicher getrennt, erstellt Stichtagsabrechnungen, informiert Mieter fristgerecht und uebernimmt nach dem Uebergang die laufende Miet- oder WEG-Verwaltung. Wer eine vermietete Immobilie kauft oder verkauft, spart mit einer erfahrenen Verwaltung an seiner Seite nicht nur Zeit, sondern vermeidet auch Haftungsrisiken, die spaeter deutlich teurer werden koennen.

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