Heizungsgesetz 2026: Was die GEG-Reform für Eigentümer und Hausverwaltungen bedeutet

Heizungsgesetz 2026: Was die GEG-Reform für Eigentümer und Hausverwaltungen bedeutet

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sorgt seit seiner Verabschiedung für hitzige Debatten. Jetzt kommt die nächste große Änderung: Die Bundesregierung hat eine umfassende Reform angekündigt, die voraussichtlich zum 1. Juli 2026 in Kraft treten soll. Die umstrittene 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht beim Heizungstausch wird gelockert, dafür kommt ein neues Stufenmodell mit steigenden Bio-Anteilen. Für Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen ändert sich damit einiges. In diesem Beitrag erklären wir die wichtigsten Neuerungen und was Sie jetzt beachten müssen.

Die 65-Prozent-Regel fällt – was kommt stattdessen?

Die bisherige Regelung sah vor, dass bei einem Heizungstausch die neue Heizung mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien beziehen muss. Diese Pflicht wird mit der Reform ersatzlos gestrichen. Stattdessen können Eigentümer bei einem Heizungstausch wieder frei wählen – auch der Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung wird wieder uneingeschränkt möglich. Allerdings kommt ab 2029 die sogenannte Bio-Treppe ins Spiel: Fossile Heizungen müssen dann stufenweise steigende Anteile an erneuerbaren Brennstoffen nutzen. Das bedeutet, dass Gasheizungen zunehmend mit Biogas oder Wasserstoff betrieben werden müssen. Die genauen Prozentsätze stehen noch nicht endgültig fest, sollen aber schrittweise ansteigen, bis langfristig eine weitgehend klimaneutrale Wärmeversorgung erreicht ist.

Kommunale Wärmeplanung: Fristen für Groß- und Kleinstädte

Ein zentrales Element des GEG bleibt die kommunale Wärmeplanung. Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen. Kleinere Kommunen haben bis zum 30. Juni 2028 Zeit. Der Wärmeplan zeigt, welche Stadtteile künftig mit Fernwärme, Nahwärmenetzen oder dezentralen Lösungen versorgt werden sollen. Für Eigentümer und Hausverwaltungen ist das wichtig: Liegt Ihr Gebäude in einem künftigen Fernwärmegebiet, kann ein Anschluss an das Netz langfristig die günstigste und einfachste Lösung sein. Umgekehrt sollten Eigentümer in Gebieten ohne geplante Fernwärme frühzeitig über individuelle Lösungen wie Wärmepumpen oder Pelletheizungen nachdenken. Die Hausverwaltung sollte den Wärmeplan der jeweiligen Kommune kennen und die Eigentümer proaktiv informieren.

Was gilt für bestehende Heizungen?

Entwarnung für alle, die eine funktionierende Heizung besitzen: Es besteht keine Pflicht, eine bestehende und funktionierende Heizungsanlage auszutauschen. Der Bestandsschutz gilt unverändert. Erst wenn die Heizung irreparabel defekt ist oder ausgetauscht wird, greifen die neuen Regelungen. Bei einem Totalausfall gibt es großzügige Übergangsfristen: Eigentümer haben dann in der Regel fünf Jahre Zeit, eine dauerhafte Lösung zu installieren, und können übergangsweise eine gebrauchte fossile Heizung einbauen. Für ältere Heizungsanlagen gibt es allerdings eine bestehende Austauschpflicht: Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind und die Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik nicht nutzen, müssen weiterhin ausgetauscht werden.

Förderung und Finanzierung

Trotz der Lockerung der Pflichten bleiben Wärmepumpen und andere erneuerbare Heizsysteme finanziell attraktiv. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bietet weiterhin Zuschüsse von bis zu 70 Prozent für den Heizungstausch: Der Basiszuschuss liegt bei 30 Prozent, ergänzt um einen Einkommensbonus von 30 Prozent für Haushalte mit weniger als 40.000 Euro Bruttojahreseinkommen und einen Klimageschwindigkeitsbonus von 20 Prozent für den frühzeitigen Austausch alter fossiler Heizungen. Für Mehrfamilienhäuser mit Wärmepumpen gibt es zusätzlich einen Effizienzbonus von fünf Prozent. Hausverwaltungen sollten die Eigentümer aktiv über diese Fördermöglichkeiten informieren, denn die Anträge müssen vor Beginn der Maßnahme bei der KfW gestellt werden.

Besonderheiten für WEG und Mehrfamilienhäuser

Für Wohnungseigentümergemeinschaften gelten besondere Regelungen. Der Beschluss über einen Heizungstausch für das Gemeinschaftseigentum erfordert eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung. Die Hausverwaltung hat dabei eine Schlüsselrolle: Sie muss verschiedene Heizungsoptionen recherchieren, Angebote einholen, Förderanträge koordinieren und die Eigentümer objektiv beraten. Bei der Kostenumlage auf Mieter gibt es Obergrenzen: Die Modernisierungsumlage von maximal zehn Prozent darf nur angesetzt werden, wenn der Vermieter eine Förderung in Anspruch genommen hat. Außerdem darf die monatliche Mieterhöhung durch Modernisierung 50 Cent pro Quadratmeter nicht überschreiten. Für Hausverwaltungen bedeutet das zusätzlichen Beratungs- und Koordinationsaufwand, der sich aber langfristig für die Eigentümergemeinschaft lohnt.

Fazit: Gelassen planen, aber informiert bleiben

Die GEG-Reform 2026 bringt Erleichterungen für Eigentümer, aber keine Entwarnung: Langfristig führt kein Weg an erneuerbaren Heizsystemen vorbei, und die Bio-Treppe ab 2029 wird fossile Heizungen zunehmend verteuern. Wer jetzt in eine Wärmepumpe oder ein Fernwärmenetz investiert, profitiert von attraktiven Förderungen und spart langfristig Heizkosten. Eine professionelle Hausverwaltung behält den Überblick über die sich ändernden Regelungen, informiert die Eigentümer rechtzeitig und koordiniert den gesamten Prozess vom Förderantrag bis zur Fertigstellung. Auf suchen-hausverwaltung.de finden Sie Hausverwaltungen, die sich mit dem GEG auskennen und Ihre WEG kompetent beraten.