Glasfaserausbau & Nebenkostenprivileg im Mehrfamilienhaus 2026: Was Eigentümer, Mieter und Verwalter jetzt wissen müssen

Glasfaser ist 2026 mehr als nur schnelles Internet

Seit dem endgültigen Wegfall des Nebenkostenprivilegs für Kabelfernsehen zum 1. Juli 2024 hat sich die Versorgungslage in deutschen Mehrfamilienhäusern grundlegend verändert. Mieter können Telekommunikationsdienste seither frei wählen, während Eigentümergemeinschaften und Vermieter über neue Anschlusswege, Kostenmodelle und Vertragsstrukturen entscheiden müssen. 2026 ist der Glasfaserausbau in vielen Bestandsimmobilien angekommen – mit weitreichenden Folgen für Verwalter, Hauseigentümer und Bewohner.

Ob Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder Mietvertrag: Wer Glasfaser zukunftssicher in das Mehrfamilienhaus bringen will, muss die Spielregeln des Telekommunikationsgesetzes (TKG), der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kennen. Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Eckpfeiler für 2026 zusammen.

Das Ende des Nebenkostenprivilegs – was sich rechtlich geändert hat

Bis Mitte 2024 konnten Vermieter die Kosten für Sammelkabelverträge als Betriebskosten direkt auf alle Mieter umlegen. Mit der Novelle des TKG ist diese Umlagefähigkeit entfallen. Mieter schließen Telekommunikationsverträge seither ausschließlich individuell ab. Das bedeutet, dass viele bestehende Sammelverträge gekündigt, neu strukturiert oder vollständig durch Glasfaser ersetzt werden.

Für Hausverwaltungen ergibt sich daraus eine doppelte Aufgabe: Bestehende Verträge müssen rechtskonform abgewickelt werden, gleichzeitig sind tragfähige Lösungen für die neue Versorgungsrealität zu entwickeln. Wer hier zu lange wartet, riskiert unzufriedene Mieter, Leerstände und schlechte Bewertungen bei Neuvermietungen.

Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 TKG

Eine wichtige Ausnahme bietet das sogenannte Glasfaserbereitstellungsentgelt. Vermieter können die Kosten für eine neu errichtete gebäudeinterne Glasfaserinfrastruktur für einen Zeitraum von bis zu neun Jahren – in Ausnahmefällen zwölf Jahren – mit jährlich bis zu 60 Euro auf die Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass der Anschluss bis in die Wohnung (FTTH) reicht und die Errichtung wirtschaftlich erfolgt.

Damit wird der Glasfaserausbau im Bestand finanzierbar – allerdings nur, wenn das Verfahren formal sauber läuft. Die Umlage ist nur zulässig, wenn der Mietvertrag dies vorsieht oder eine zulässige Mieterhöhung in Form der Modernisierungsumlage erfolgt. Verwalter sollten alle Verträge und Kostenpositionen sorgfältig dokumentieren.

Glasfaser in der WEG: Beschluss, Pflichten und Rechte

In Wohnungseigentümergemeinschaften ist der Glasfaserausbau eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG. Seit der WEG-Reform 2020 genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung, sofern die Maßnahme den Charakter der Wohnanlage nicht grundlegend verändert. Telekommunikationsleitungen gelten in der Regel als verkehrsüblich und sind daher in der Beschlussfassung erleichtert.

Eigentümer haben zudem einen individuellen Anspruch auf Errichtung einer Glasfaserleitung gemäß § 71l TKG, sofern die Maßnahme angemessen und zumutbar ist. Die Kosten trägt jedoch derjenige, der die Maßnahme verlangt. Verwalter sollten daher frühzeitig prüfen, ob eine kollektive Lösung wirtschaftlicher ist als viele Einzelvorhaben.

Anschlussvarianten: FTTB, FTTH und Open Access

Die meisten Telekommunikationsanbieter unterscheiden zwischen FTTB (Fiber to the Building – Glasfaser bis in den Keller) und FTTH (Fiber to the Home – Glasfaser bis in die Wohnung). Nur FTTH erfüllt die Voraussetzungen für das Glasfaserbereitstellungsentgelt. Zusätzlich gewinnt das Open-Access-Modell an Bedeutung: Hier nutzt ein Netz mehrere Anbieter, was Wahlfreiheit für Mieter und Eigentümer schafft.

Bei der Wahl des Versorgers sollten Verwalter auf transparente Vertragslaufzeiten, faire Anschlussbedingungen und eine technische Zukunftssicherheit von mindestens 25 Jahren achten. Ein guter Anbieter dokumentiert den gesamten Bauablauf und liefert eine vollständige Bestandsdokumentation – wichtig für spätere Modernisierungen oder den Verkauf der Immobilie.

Kostenverteilung in der Praxis

Die einmaligen Investitionskosten für den Glasfaserausbau bewegen sich 2026 in einer Spanne von 500 bis 1.500 Euro pro Wohneinheit – abhängig von Gebäudegröße, Leitungswegen und Anbieter. Viele Telekommunikationsunternehmen übernehmen die Anschlusskosten vollständig, sofern eine ausreichende Vertragsbindung der Mieter zugesichert wird. Reine Investorenmodelle ohne Anschlusszwang sind seltener, aber möglich.

Innerhalb der WEG werden die Kosten in der Regel über die Miteigentumsanteile verteilt, sofern kein abweichender Beschluss gefasst wurde. Bei Vermietern entscheidet der jeweilige Mietvertrag über die Umlage. Eine klare Trennung zwischen Investitions-, Betriebs- und Wartungskosten ist Pflicht und sollte schon in der Bauplanung sauber dokumentiert werden.

Praxistipps für Verwalter und Eigentümergemeinschaften

Verwalter sollten 2026 proaktiv auf das Thema Glasfaser zugehen: Eine technische Bestandsaufnahme der Verkabelung, ein Marktvergleich der Anbieter und eine fundierte Beschlussvorlage für die nächste Eigentümerversammlung schaffen die Grundlage für eine zukunftsfähige Lösung. Wichtig ist, alle Eigentümer frühzeitig zu informieren und auf Fragen zur Kostenverteilung, Vertragslaufzeit und Wahlfreiheit der Mieter konkret einzugehen.

Wer hier auf eine professionelle Hausverwaltung setzt, profitiert von erprobten Beschlussvorlagen, einer rechtssicheren Vertragsabwicklung und der laufenden technischen Begleitung. Gerade in komplexen Mehrfamilienhäusern ist eine erfahrene Verwaltung der entscheidende Erfolgsfaktor, damit der Glasfaserausbau reibungslos und wirtschaftlich gelingt – und das Mehrfamilienhaus langfristig wettbewerbsfähig bleibt.

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