Glasfaserausbau & Nebenkostenprivileg im Mehrfamilienhaus 2026: Was Eigentümer und Hausverwaltungen jetzt wissen müssen

Das Ende des sogenannten Nebenkostenprivilegs und die laufende Glasfaseroffensive verändern 2026 die Spielregeln im Mehrfamilienhaus grundlegend. Eigentümergemeinschaften, Vermieter und Hausverwaltungen müssen Verträge neu sortieren, Mieter informieren und über Hausverteilanlagen entscheiden. Dieser Beitrag erklärt die neue Rechtslage, das Bereitstellungsentgelt nach § 72 TKG sowie die wichtigsten Praxisschritte für 2026.

Das Ende des Nebenkostenprivilegs - kurz erklärt

Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Vermieter die Kosten für Kabel- oder Antennenfernsehen nicht mehr über die Betriebskostenabrechnung auf alle Mieter umlegen. Mit dem Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) wurde das jahrzehntelang praktizierte Nebenkostenprivileg abgeschafft. Bestehende Sammelverträge mit Kabelnetzbetreibern wie Vodafone oder PŸUR konnten Vermieter bis spätestens 30. Juni 2024 kündigen - viele Eigentümergemeinschaften haben diese Frist genutzt. 2026 ist die Übergangsphase abgeschlossen: Jeder Mieter entscheidet nun selbst, ob, wie und über welchen Anbieter er Fernsehen empfängt.

Glasfaserausbau in Deutschland 2026: Stand und Ziele

Bis 2030 sollen laut Bundesregierung alle deutschen Haushalte mit Glasfaser bis in die Wohnung (Fiber To The Home, FTTH) versorgt sein. Aktuell liegt die Versorgungsquote bei rund 50 Prozent - im ländlichen Raum oft deutlich darunter. Der Ausbau erfolgt sowohl durch klassische Telekommunikationsanbieter wie Deutsche Telekom, Vodafone und 1&1 als auch durch regionale Anbieter und Kommunen. Für Eigentümergemeinschaften und Vermieter bedeutet das: Anschlussangebote, Gestattungsverträge und Hausverteilanlagen werden in vielen Liegenschaften zum Dauerthema.

Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 TKG

Damit Vermieter trotz des Wegfalls des Nebenkostenprivilegs Investitionen in Glasfaser refinanzieren können, hat der Gesetzgeber das Glasfaserbereitstellungsentgelt geschaffen. Nach § 72 TKG dürfen Vermieter bis zu 60 Euro pro Wohneinheit und Jahr (also maximal 5 Euro pro Monat) für höchstens fünf Jahre als Betriebskosten auf die Mieter umlegen - bei aufwendigeren Projekten in Bestandsbauten verlängert sich der Zeitraum auf bis zu neun Jahre. Voraussetzung ist, dass die Glasfaserinfrastruktur nach dem 1. Dezember 2021 errichtet wurde und das Netz offen für alle Anbieter ist (Open Access).

Gestattungsvertrag mit dem Netzbetreiber: Worauf achten?

Bevor ein Glasfaseranbieter ein Gebäude erschließen darf, benötigt er einen Gestattungsvertrag mit dem Eigentümer beziehungsweise der WEG. Vor der Unterschrift sollten folgende Punkte geprüft werden: Open-Access-Klausel (mindestens ein zweiter Anbieter muss zugelassen sein), Rückbauverpflichtung nach Vertragsende, Schadensersatzregelungen bei Beschädigung der Bausubstanz, Dauer der Gestattung (üblich 20 bis 30 Jahre), unentgeltliche Nutzung der Hausverteilanlage und Haftungsregelungen für Brandschutz und Schächte. Achtung: In der WEG muss über den Gestattungsvertrag in der Regel ein Mehrheitsbeschluss gefasst werden - bei wesentlichen baulichen Veränderungen sogar mit qualifizierter Mehrheit.

Was passiert mit bestehenden Kabelanschlüssen?

Bestehende Sammelverträge konnten Vermieter zwar zum 30. Juni 2024 außerordentlich kündigen, viele Verträge laufen aber regulär weiter - mit der entscheidenden Einschränkung, dass die Kosten nicht mehr umlagefähig sind. Eigentümer müssen entweder den Vertrag kündigen, die Kosten selbst tragen oder einen Bezugnahmevertrag mit dem bisherigen Anbieter abschließen, der die Versorgung über individuelle Mieterverträge regelt. Wichtig: Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter die Versorgung umstellt. Hausverwaltungen sollten alle betroffenen Mieter rechtzeitig schriftlich informieren.

Hausverteilanlage: Eigentum, Wartung und Modernisierung

Die Hausverteilanlage gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum der WEG. Bei einer Umstellung auf Glasfaser kann die alte Koaxialverkabelung entweder ergänzt, parallel betrieben oder zurückgebaut werden. Wartungs- und Instandhaltungskosten werden über das Hausgeld finanziert. Wer eine moderne Glasfaserverkabelung bis in jede Wohnung (Inhouse-Verkabelung) installieren lässt, sollte langfristig planen: Eine FTTH-Verkabelung ist eine Investition für 30 bis 50 Jahre und steigert nachweislich den Immobilienwert. Manche Anbieter installieren die Inhouse-Verkabelung kostenfrei im Rahmen des Gestattungsvertrags.

Praxistipps für Hausverwaltungen 2026

Erstellen Sie eine Bestandsaufnahme aller TK-Verträge in den verwalteten Liegenschaften. Klären Sie für jede Liegenschaft, ob Glasfaseranschluss bereits vorhanden, beauftragt oder geplant ist. Vergleichen Sie mehrere Anbieter und holen Sie unabhängige rechtliche Prüfung der Gestattungsverträge ein, bevor Sie diese der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorlegen. Informieren Sie Mieter rechtzeitig, transparent und verständlich über Veränderungen - das verhindert Beschwerden und Konflikte. Beachten Sie zudem die Hinweispflicht nach § 71 TKG: Vermieter müssen Mieter über die verfügbaren TK-Anschlüsse informieren.

Fördermöglichkeiten für den Glasfaserausbau

Über das Bundesförderprogramm Breitbandausbau (Graue-Flecken-Förderung) sowie Förderprogramme der Länder können Kommunen und in Einzelfällen auch private Eigentümer Zuschüsse für die Glasfasererschließung erhalten. In unterversorgten Gebieten beträgt die Förderquote bis zu 90 Prozent der förderfähigen Kosten. Eigentümergemeinschaften sollten sich frühzeitig an Breitbandkompetenzzentren der Länder wenden, um Förderoptionen abzuklären. Auch KfW-Programme können für die Inhouse-Verkabelung im Rahmen energetischer Modernisierungen relevant sein, wenn diese im Zuge einer Sanierung mit erfolgt.

Fazit: Professionelle Hausverwaltung als Schlüssel zur erfolgreichen Umstellung

Glasfaserausbau, das Ende des Nebenkostenprivilegs und die richtige Vertragsgestaltung sind komplexe Themen, die rechtliches, technisches und kaufmännisches Wissen vereinen. Eigentümergemeinschaften, die auf eine erfahrene Hausverwaltung setzen, profitieren von professioneller Vorbereitung der Eigentümerversammlung, geprüften Gestattungsverträgen und transparenter Mieterkommunikation. Eine qualifizierte Verwaltung sorgt dafür, dass Investitionen sich amortisieren, Mieter zufrieden bleiben und der Immobilienwert langfristig gesichert wird. Lassen Sie sich beraten - die Weichen für die nächsten 30 Jahre werden jetzt gestellt.

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