Architekt, Fachplaner und Bauüberwachung bei der WEG-Sanierung 2026: Wann ein Planer nötig ist, HOAI-Honorar, Leistungsphasen, Beschluss und Haftung

Warum die WEG bei größeren Sanierungen einen Fachplaner braucht

Dachsanierung, Fassadendämmung, Balkoninstandsetzung, Strangsanierung oder Heizungstausch: Sobald eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine größere Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme angeht, geht es schnell um sechsstellige Summen. Trotzdem werden solche Projekte erstaunlich oft ohne fachliche Planung beschlossen - auf Basis eines einzigen Handwerkerangebots, ohne Leistungsverzeichnis und ohne unabhängige Bauüberwachung. Die Folge sind Nachträge, Mängel, Streit über die Abnahme und im schlimmsten Fall anfechtbare Beschlüsse. Dieser Beitrag erklärt, wann Architekt oder Ingenieur beauftragt werden sollten, was die Leistungsphasen der HOAI bedeuten, wie das Honorar 2026 berechnet wird, wie der Beschluss rechtssicher gefasst wird und wer am Ende haftet.

Verwalter ist kein Bauleiter: Aufgabenteilung zwischen Verwaltung und Planer

Der WEG-Verwalter ist nach § 27 WEG für die kaufmännische und organisatorische Umsetzung der Beschlüsse zuständig: Er bereitet die Beschlussfassung vor, holt Angebote ein, schließt im Namen der Gemeinschaft die Verträge, gibt Zahlungen frei und verfolgt Mängel. Eine technische Planung, die Erstellung eines Leistungsverzeichnisses oder die fachliche Bauüberwachung gehören dagegen regelmäßig nicht zu den Grundleistungen des Verwaltervertrags - und die meisten Verwalter sind dafür auch weder ausgebildet noch versichert.

Die Rechtsprechung verlangt vom Verwalter jedoch, die Eigentümer auf die Notwendigkeit sachverständiger Unterstützung hinzuweisen, wenn eine Maßnahme fachlich komplex ist. Ein Beschluss über eine umfangreiche Sanierung ohne ausreichende Entscheidungsgrundlage - also ohne Bestandsaufnahme, Sanierungskonzept und Kostenschätzung - kann gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG) verstoßen und ist damit anfechtbar. Der Fachplaner ist deshalb keine Luxusausgabe, sondern Teil einer ordnungsgemäßen Vorbereitung.

Wann ein Architekt oder Ingenieur beauftragt werden sollte

Als Faustregel gilt: Sobald eine Maßnahme in die Bausubstanz eingreift, mehrere Gewerke betrifft, genehmigungspflichtig ist oder eine Größenordnung erreicht, bei der Planungsfehler die Gemeinschaft finanziell erheblich belasten würden, ist ein Planer angezeigt. Typische Fälle sind Dach- und Fassadensanierungen, Balkon- und Tiefgaragensanierungen mit Betoninstandsetzung, Austausch der Heizungsanlage, Strang- und Leitungssanierungen, Aufstockungen oder der Einbau eines Aufzugs. Auch bei energetischen Sanierungen mit Fördermitteln ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten meist Fördervoraussetzung.

Für kleinere Erhaltungsmaßnahmen - Treppenhausanstrich, Austausch einzelner Fenster, Reparatur einer Dachrinne - reicht dagegen in der Regel die Einholung mehrerer Vergleichsangebote durch die Verwaltung. Hier würde ein Planerhonorar in keinem Verhältnis zur Bausumme stehen.

Leistungsphasen 1 bis 9: Was der Planer nach HOAI konkret leistet

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gliedert die Planerleistung bei Gebäuden in neun Leistungsphasen (LPH). Die Grundlagenermittlung (LPH 1) und Vorplanung (LPH 2) umfassen Bestandsaufnahme, Schadensanalyse und erste Sanierungsvarianten mit Kostenschätzung. In der Entwurfsplanung (LPH 3) wird die Vorzugsvariante durchgearbeitet und eine Kostenberechnung erstellt; die Genehmigungsplanung (LPH 4) ist nur nötig, wenn eine Baugenehmigung erforderlich ist. Die Ausführungsplanung (LPH 5) liefert die Detailzeichnungen, die Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe (LPH 6 und 7) umfassen Leistungsverzeichnis, Ausschreibung, Angebotsprüfung, Preisspiegel und Vergabevorschlag.

Die für die WEG wichtigste Phase ist die Objektüberwachung (LPH 8): Der Planer kontrolliert die Ausführung auf der Baustelle, prüft Aufmaße und Rechnungen, führt das Bautagebuch, stellt Mängel fest und bereitet die Abnahme vor. In der Objektbetreuung (LPH 9) begleitet er die Gemeinschaft durch die Gewährleistungszeit und begeht das Objekt vor Ablauf der Fristen. Für WEG-Sanierungen hat sich eine zweistufige Beauftragung bewährt: zunächst LPH 1 bis 3 (gegebenenfalls 4) als Entscheidungsgrundlage, nach dem Ausführungsbeschluss dann LPH 5 bis 9.

HOAI 2021: Honorar frei verhandelbar - Honorartafeln, Umbauzuschlag, Textform

Seit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 4. Juli 2019 und der HOAI 2021 sind die früheren verbindlichen Mindest- und Höchstsätze Geschichte. Das Honorar ist frei verhandelbar; die Honorartafeln der HOAI dienen nur noch als Orientierung. Die Honorarvereinbarung muss in Textform getroffen werden - fehlt sie, gilt nach § 7 HOAI der Basishonorarsatz. Für Umbauten und Modernisierungen im Bestand kann zusätzlich ein Umbauzuschlag von bis zu 33 Prozent vereinbart werden; ohne Vereinbarung wird bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von 20 Prozent vermutet.

Grundlage der Honorartafeln sind die anrechenbaren Kosten (Nettobaukosten der Maßnahme), die Honorarzone (Schwierigkeitsgrad I bis V) und der Anteil der beauftragten Leistungsphasen. Die Objektüberwachung allein macht mit 32 Prozent den größten Anteil des Gesamthonorars aus, Ausführungsplanung 25 Prozent, Entwurfsplanung 15 Prozent. Als Erfahrungswert liegt das Honorar für alle Leistungsphasen je nach Bausumme und Schwierigkeit grob zwischen 10 und 15 Prozent der Baukosten; bei Teilbeauftragung entsprechend weniger. Alternativ sind Pauschal- oder Stundenhonorare zulässig. Die WEG sollte für die Planerauswahl mindestens zwei bis drei Honorarangebote mit klar abgegrenztem Leistungsumfang einholen.

Der richtige Beschluss: Zweistufig planen, Vergleichsangebote, Finanzierung

Die Beauftragung eines Fachplaners ist keine Maßnahme untergeordneter Bedeutung und bedarf daher eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Im ersten Schritt beschließt die Gemeinschaft die Bestandsaufnahme und Planung (LPH 1 bis 3) mit einem Kostenrahmen und der Finanzierung - meist aus der Erhaltungsrücklage. Der Planer stellt seine Ergebnisse dann in einer weiteren Versammlung vor: Sanierungsvarianten, Kostenberechnung, Zeitplan und gegebenenfalls Fördermöglichkeiten. Erst auf dieser Grundlage beschließt die Gemeinschaft die Ausführung, die Finanzierung über Rücklage, Sonderumlage oder WEG-Kredit sowie die Beauftragung der weiteren Leistungsphasen.

Für die Vergabe der Bauleistungen selbst gilt weiterhin die Faustregel, mindestens drei Vergleichsangebote auf Basis eines einheitlichen Leistungsverzeichnisses einzuholen. Ohne fachlich erstelltes Leistungsverzeichnis sind Angebote kaum vergleichbar - genau hier zahlt sich der Planer bereits vor Baubeginn aus. Der Beschlusstext sollte Maßnahme, Kostenrahmen, Finanzierung, beauftragte Firmen beziehungsweise Planer und die Ermächtigung des Verwalters zum Vertragsabschluss präzise benennen.

Weitere Fachleute: Tragwerksplaner, Energieeffizienz-Experte, SiGeKo, Schadstoffgutachter

Je nach Maßnahme braucht die WEG neben dem Architekten weitere Fachplaner. Bei Balkonen, Dachaufbauten oder Durchbrüchen ist ein Tragwerksplaner (Statiker) unverzichtbar. Für energetische Sanierungen mit Bundesförderung (BEG) muss ein bei der Deutschen Energie-Agentur gelisteter Energieeffizienz-Experte eingebunden werden; die Fachplanung und Baubegleitung wird dabei selbst mit einem Zuschuss von 50 Prozent der förderfähigen Kosten unterstützt, bei Mehrfamilienhäusern gedeckelt je Wohneinheit und Vorhaben - die genauen Grenzen ergeben sich aus der jeweils aktuellen Förderrichtlinie. Bei Heizungstausch oder Lüftungsanlagen ist ein Fachplaner für technische Gebäudeausrüstung (TGA) sinnvoll.

Sind auf der Baustelle mehrere Unternehmen gleichzeitig tätig, schreibt die Baustellenverordnung einen Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo) vor - eine Pflicht, die die WEG als Bauherrin trifft. Bei Gebäuden, die vor 1993 errichtet wurden, sollte vor Eingriffen in Bausubstanz eine Schadstoffuntersuchung (Asbest, KMF, PAK) erfolgen. Und bei Baugenehmigungen oder Denkmalschutz ist ein Planer mit Bauvorlageberechtigung erforderlich.

Haftung und Absicherung: Architektenvertrag, Gewährleistung, Berufshaftpflicht

Der Architekten- oder Ingenieurvertrag ist seit der Reform des Bauvertragsrechts in den §§ 650p ff. BGB geregelt und ein Werkvertrag. Der Planer schuldet ein mangelfreies Planungs- und Überwachungsergebnis; für Planungs- und Überwachungsfehler haftet er fünf Jahre ab Abnahme seiner Leistung (§ 634a BGB). Bei Ausführungsmängeln, die auf einer unzureichenden Bauüberwachung beruhen, haften Planer und Bauunternehmen der WEG gesamtschuldnerisch - ein erheblicher Vorteil für die Gemeinschaft, wenn ein Handwerksbetrieb insolvent wird.

Die Gemeinschaft sollte sich vor Vertragsschluss den Nachweis einer ausreichenden Berufshaftpflichtversicherung vorlegen lassen und Leistungsumfang, Leistungsphasen, Honorar, Termine und Kündigungsrechte schriftlich fixieren. Nach § 650r BGB kann die WEG den Vertrag nach der Zielfindungsphase (LPH 1 und 2) mit Sonderkündigungsrecht beenden, wenn ihr das Planungskonzept nicht zusagt. Verwalter sollten darauf achten, dass Vertragspartner ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist - nicht der Verwalter persönlich und nicht der Beirat.

Bauüberwachung und Abnahme: Der Schlüssel zur mangelfreien Sanierung

Die Abnahme ist der wichtigste Moment jeder Sanierung: Mit ihr beginnt die Gewährleistungsfrist, die Beweislast für Mängel wechselt zum Auftraggeber und die Schlusszahlung wird fällig. Erklärt wird die Abnahme durch die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter auf Basis des Beschlusses - fachlich prüfen kann sie nur der Planer. Er erstellt das Abnahmeprotokoll mit Mängelliste und Fristen, prüft die Schlussrechnung, empfiehlt gegebenenfalls einen Sicherheitseinbehalt und übergibt die Dokumentation (Bestandspläne, Nachweise, Wartungsanleitungen), die die Verwaltung für die Gemeinschaft aufbewahrt.

Auch während der Bauphase sorgt die Objektüberwachung für Transparenz: regelmäßige Baubesprechungen, Bautagebuch, Fotodokumentation, Prüfung von Nachträgen und Abschlagsrechnungen. Verwaltung und Beirat erhalten so eine belastbare Grundlage für Zahlungsfreigaben und die Information der Eigentümer - statt sich auf Aussagen der ausführenden Firma verlassen zu müssen.

Fazit: Planung kostet - fehlende Planung kostet mehr

Ein Fachplaner kostet Geld, bringt der WEG aber Kostensicherheit, vergleichbare Angebote, eine fachliche Bauüberwachung und einen zusätzlichen Haftungsschuldner. Bei größeren Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist seine Einbindung heute Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung und schützt Beschlüsse vor Anfechtung. Eine professionelle Hausverwaltung erkennt frühzeitig, wann ein Planer nötig ist, organisiert die zweistufige Beschlussfassung, holt Honorarangebote ein, schließt die Verträge rechtssicher im Namen der Gemeinschaft ab und koordiniert Planer, Handwerker, Beirat und Eigentümer über die gesamte Bauzeit. So wird aus einem Sanierungsprojekt kein Sanierungsfall.

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