Abschreibung (AfA) für vermietete Immobilien 2026: Lineare AfA, degressive AfA und Sonderabschreibungen

Abschreibung vermieteter Immobilien 2026: Der wichtigste Hebel in der Vermieter-Steuererklärung

Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, ist für Vermieter der größte einzelne Werbungskostenposten. Sie mindert die Steuerlast Jahr für Jahr, ohne dass tatsächlich Geld abfließt. Wer die Bemessungsgrundlage sauber ermittelt und die richtige Abschreibungsmethode wählt, verschiebt über die Haltedauer schnell fünfstellige Beträge. Dieser Beitrag ordnet die 2026 geltenden Regeln für lineare AfA, degressive AfA, Sonderabschreibungen und Denkmalobjekte ein und zeigt die typischen Fehlerquellen.

Was die AfA ist und wer sie geltend machen kann

Die AfA verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer auf die Jahre der Vermietung. Voraussetzung ist eine Einkunftserzielungsabsicht: Nur wer vermietet oder verpachtet, kann abschreiben. Selbstgenutztes Wohneigentum ist von der AfA ausgenommen; hier greifen andere Instrumente wie der Steuerbonus nach Paragraf 35a EStG oder die Förderung energetischer Sanierung nach Paragraf 35c EStG.

Entscheidend ist außerdem: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, niemals der Grund und Boden. Der Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Wird bei einem Kauf keine oder eine unplausible Aufteilung vorgenommen, verschenken Vermieter dauerhaft Abschreibungsvolumen.

Lineare AfA: 2, 2,5 oder 3 Prozent

Der Regelfall ist die lineare AfA mit gleichbleibenden Jahresbeträgen. Für Wohngebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, beträgt der Satz 3 Prozent, was einer Abschreibungsdauer von rund 33 Jahren entspricht. Für Fertigstellungen zwischen 1925 und 2022 gelten 2 Prozent über 50 Jahre, für Gebäude mit Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 sind es 2,5 Prozent über 40 Jahre.

Im Jahr der Anschaffung wird zeitanteilig monatsgenau abgeschrieben. Maßgeblich ist der Übergang von Nutzen und Lasten, nicht das Datum des Kaufvertrags. Für vermietete Gewerbeobjekte im Betriebsvermögen gilt abweichend regelmäßig ein Satz von 3 Prozent.

Degressive AfA für neue Wohngebäude

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde in Paragraf 7 Absatz 5a EStG eine degressive Abschreibung für Wohngebäude eingeführt. Sie beträgt 5 Prozent des jeweiligen Restbuchwerts und gilt für Objekte, mit deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wurde beziehungsweise die in diesem Zeitraum angeschafft werden.

Der Vorteil liegt in der Anfangsphase: Im ersten Jahr sind 5 Prozent der vollen Kosten absetzbar, danach jeweils 5 Prozent des sinkenden Restwerts. Das erhöht die Liquidität genau dann, wenn Zins- und Tilgungsbelastung am höchsten sind. Ein Wechsel zur linearen AfA ist später zulässig und sinnvoll, sobald diese den höheren Betrag ergibt. Der umgekehrte Weg ist ausgeschlossen.

Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau

Paragraf 7b EStG gewährt zusätzlich zur regulären AfA eine Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent jährlich in den ersten vier Jahren. Voraussetzung ist unter anderem ein Bauantrag oder eine Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029, die Einhaltung des Effizienzhaus-40-Standards mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude sowie eine Baukostenobergrenze. Die Bemessungsgrundlage ist zusätzlich gedeckelt.

In Kombination mit der linearen oder degressiven AfA lassen sich so in den ersten Jahren erhebliche Abschreibungsvolumina heben. Weil die Voraussetzungen formal streng sind und ein Verstoß rückwirkend zur Versagung führt, sollte die Konstellation frühzeitig steuerlich geprüft werden.

Kaufpreisaufteilung: Der häufigste Streitpunkt

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie muss der Gesamtpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA. Finanzämter greifen gern auf die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zurück; der Bundesfinanzhof hat 2020 jedoch klargestellt, dass diese nicht bindend ist und bei erheblichen Zweifeln ein Sachverständigengutachten den Ausschlag gibt.

Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung wird grundsätzlich anerkannt, sofern sie wirtschaftlich plausibel ist und keine Scheinvereinbarung darstellt. Mit anzusetzen sind auch die Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision, jeweils im Verhältnis aufgeteilt.

Kürzere Restnutzungsdauer als Turbo

Paragraf 7 Absatz 4 Satz 2 EStG erlaubt eine höhere AfA, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die typisierte. Bei einem älteren, wenig modernisierten Objekt kann ein qualifiziertes Gutachten die Restnutzungsdauer beispielsweise auf 25 Jahre bemessen, was einen AfA-Satz von 4 Prozent statt 2 Prozent bedeutet und die jährliche Abschreibung verdoppelt.

Der Bundesfinanzhof hat 2021 entschieden, dass sich Steuerpflichtige jeder sachverständig begründeten Darlegungsmethode bedienen dürfen. Das Bundesfinanzministerium hat die Anforderungen 2023 konkretisiert und verlangt in der Regel ein Gutachten, das den Zustand der Tragstruktur und tatsächlich durchgeführte Modernisierungen bewertet. Reine Onlineberechnungen genügen dafür meist nicht.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten

Laufende Reparaturen sind sofort als Werbungskosten abziehbar, während Herstellungskosten nur über die AfA wirken. Die Abgrenzung entscheidet also über den Zeitpunkt der Steuerwirkung. Größere Erhaltungsaufwendungen bei Wohngebäuden können auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, was bei schwankenden Einkünften die Progression glättet.

Aufpassen sollten Käufer bei der 15-Prozent-Grenze nach Paragraf 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert und wandern in die AfA. Bei umfangreichen Sanierungen lohnt es sich daher, Maßnahmen bewusst über die Dreijahresfrist hinaus zu strecken.

Denkmalobjekte und Sanierungsgebiete

Für Baudenkmäler und Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten sehen die Paragrafen 7i und 7h EStG erhöhte Absetzungen für die begünstigten Baumaßnahmen vor: acht Jahre lang jeweils 9 Prozent und weitere vier Jahre jeweils 7 Prozent. Der reguläre Gebäudeanteil wird daneben normal linear abgeschrieben.

Zwingende Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutz- oder Gemeindebehörde, die vor Beginn der Arbeiten abgestimmt werden muss. Wer zuerst baut und später bescheinigen lassen will, verliert die Förderung regelmäßig vollständig.

Was in der Praxis schiefgeht

Die häufigsten Fehler sind ein zu niedrig angesetzter Gebäudeanteil, vergessene Anschaffungsnebenkosten, eine nicht monatsgenaue Abschreibung im Erwerbsjahr, das Überschreiten der 15-Prozent-Grenze und eine fehlende Zuordnung von Sanierungsanteilen aus der Hausgeld- oder Jahresabrechnung. Gerade in der WEG ist die Jahresabrechnung die zentrale Belegquelle für abziehbare Positionen, Zuführungen zur Erhaltungsrücklage und tatsächlich verausgabte Sanierungskosten.

Steuerliche Optimierung beginnt bei sauberen Unterlagen. Eine professionelle Hausverwaltung liefert Jahresabrechnungen, die zwischen Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und Rücklagenverwendung klar trennen, weist Handwerkerleistungen nach Paragraf 35a EStG gesondert aus und dokumentiert Modernisierungen so, dass sie sich später für ein Restnutzungsdauergutachten oder eine Denkmalbescheinigung belegen lassen. Wenn Sie für Ihr Objekt eine Verwaltung suchen, die Ihnen und Ihrem Steuerberater diese Arbeit abnimmt, sprechen Sie uns gerne an. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

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