Steuerermaessigung nach Paragraph 35c EStG 2026: Energetische Sanierung steuerlich absetzen

Steuerermaessigung nach Paragraph 35c EStG: Bis zu 40.000 Euro vom Finanzamt fuer die energetische Sanierung

Wer seine selbstgenutzte Immobilie energetisch saniert, muss nicht zwingend einen Foerderantrag bei KfW oder BAFA stellen: Mit der Steuerermaessigung nach Paragraph 35c Einkommensteuergesetz (EStG) belohnt der Staat energetische Massnahmen direkt ueber die Einkommensteuererklaerung. Bis zu 40.000 Euro je Objekt lassen sich so von der Steuerschuld abziehen. Dieser Beitrag erklaert, welche Massnahmen beguenstigt sind, welche Voraussetzungen gelten, wie die Regelung in der Eigentumswohnung funktioniert und wann der Steuerbonus die bessere Wahl gegenueber der BEG-Foerderung ist.

Was ist der Steuerbonus nach Paragraph 35c EStG?

Paragraph 35c EStG gewaehrt eine Steuerermaessigung von 20 Prozent der Aufwendungen fuer energetische Massnahmen an selbstgenutzten Wohngebaeuden, gedeckelt auf 40.000 Euro je Objekt. Der Abzug verteilt sich auf drei Jahre: Im Jahr des Abschlusses der Massnahme und im Folgejahr werden jeweils 7 Prozent (maximal je 14.000 Euro), im dritten Jahr 6 Prozent (maximal 12.000 Euro) direkt von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen.

Der grosse Vorteil: Es handelt sich nicht um einen Abzug von der Bemessungsgrundlage, sondern um einen direkten Abzug von der Steuerschuld. Zusaetzlich koennen 50 Prozent der Kosten fuer einen Energieberater, der die Massnahme planerisch begleitet, geltend gemacht werden. Die Regelung gilt fuer Massnahmen, die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen werden.

Welche Massnahmen sind beguenstigt?

Beguenstigt sind die klassischen energetischen Einzelmassnahmen: Waermedaemmung von Waenden, Dachflaechen und Geschossdecken, Erneuerung von Fenstern und Aussentueren, Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage, Erneuerung der Lueftungsanlage, Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung sowie die Optimierung bestehender Heizungen, die aelter als zwei Jahre sind. Die technischen Mindestanforderungen entsprechen weitgehend denen der Bundesfoerderung fuer effiziente Gebaeude und sind in der ESanMV verbindlich festgelegt.

Voraussetzungen: Diese Bedingungen muessen erfuellt sein

Der Steuerbonus setzt voraus, dass das Gebaeude bei Beginn der Massnahme aelter als zehn Jahre ist und im jeweiligen Jahr ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird - vermietete Objekte sind ausgeschlossen, dort greifen stattdessen Werbungskosten oder die Modernisierungsumlage. Die Massnahme muss von einem Fachunternehmen ausgefuehrt werden, das eine Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster ausstellt.

Ausserdem verlangt das Finanzamt eine ordnungsgemaesse Rechnung in deutscher Sprache und eine unbare Zahlung auf das Konto des Handwerksbetriebs. Barzahlungen sind - wie beim Handwerkerbonus nach Paragraph 35a EStG - schaedlich und fuehren zum vollstaendigen Verlust der Ermaessigung.

Paragraph 35c in der Eigentumswohnung: So funktioniert es in der WEG

Auch Wohnungseigentuemer koennen den Steuerbonus nutzen, wenn energetische Massnahmen am Gemeinschaftseigentum durchgefuehrt werden - etwa eine Daemmung der Fassade oder der Austausch der zentralen Heizungsanlage. Massgeblich ist der Miteigentumsanteil: Jeder selbstnutzende Eigentuemer setzt seinen Anteil an den Gesamtkosten an. Die Fachunternehmerbescheinigung kann fuer die Gemeinschaft ausgestellt werden; die Hausverwaltung uebernimmt dann die Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Eigentuemer und stellt die notwendigen Nachweise bereit.

In der Praxis empfiehlt es sich, das Thema bereits bei der Beschlussfassung ueber die Sanierung mitzudenken: Wenn die Verwaltung Rechnungen, Zahlungsnachweise und Bescheinigungen von Anfang an sauber dokumentiert, koennen selbstnutzende Eigentuemer ihren Anteil spaeter reibungslos in der Steuererklaerung geltend machen.

Steuerbonus oder BEG-Foerderung: Was ist besser?

Eine Doppelfoerderung ist ausgeschlossen: Wer fuer eine Massnahme einen KfW- oder BAFA-Zuschuss oder einen zinsverbilligten Kredit in Anspruch nimmt, kann fuer dieselbe Massnahme nicht zusaetzlich Paragraph 35c EStG nutzen. Die Entscheidung will daher gut ueberlegt sein. Die BEG bietet mit bis zu 70 Prozent Zuschuss bei der Heizungsfoerderung oft die hoehere Ersparnis, verlangt aber einen Antrag vor Beauftragung und die Einhaltung des Foerderverfahrens.

Der Steuerbonus punktet mit Einfachheit: kein Antragsverfahren, keine Bewilligungswartezeit, Nachweis erst mit der Steuererklaerung. Er eignet sich besonders, wenn die Foerderantragstellung versaeumt wurde, die Massnahme kurzfristig umgesetzt werden muss oder die BEG-Foerdersaetze fuer die konkrete Massnahme niedriger ausfallen als die 20 Prozent Steuerermaessigung. Voraussetzung ist allerdings eine ausreichend hohe Einkommensteuerschuld, denn eine Erstattung ueber die Steuerschuld hinaus gibt es nicht.

Praxistipps fuer Eigentuemer

Vor der Beauftragung sollten Eigentuemer beide Wege durchrechnen - idealerweise mit einem Energieberater oder Steuerberater. Wichtig sind ausserdem: die Bescheinigung des Fachunternehmens direkt bei Auftragserteilung ansprechen, alle Rechnungen und Ueberweisungsbelege aufbewahren und bei mehreren Massnahmen die zeitliche Staffelung pruefen, um den Hoechstbetrag von 40.000 Euro optimal auszuschoepfen.

Fazit: Der Steuerbonus nach Paragraph 35c EStG ist ein einfacher und flexibler Weg, energetische Sanierungen finanziell zu entlasten - gerade fuer selbstnutzende Wohnungseigentuemer in der WEG. Eine professionelle Hausverwaltung sorgt dafuer, dass Beschluesse, Kostenaufteilung und Nachweise so aufbereitet sind, dass jeder Eigentuemer das Maximum aus der Foerderlandschaft herausholt.

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