Warmwasserbereitung im Mehrfamilienhaus 2026: Zentral oder dezentral, Durchlauferhitzer, Trinkwasserhygiene, Kosten und Abrechnung

Warum die Warmwasserbereitung bei jeder Heizungssanierung mitentschieden werden muss

Warmes Wasser ist nach der Raumheizung der zweitgrößte Energieverbraucher im Wohngebäude. In einem unsanierten Altbau entfallen etwa zehn bis fünfzehn Prozent des Wärmebedarfs auf die Trinkwassererwärmung, in einem gut gedämmten Haus kann es ein Drittel und mehr sein. Wer 2026 die Heizung erneuert, auf eine Wärmepumpe umstellt oder das Gebäude an ein Wärmenetz anschließt, muss deshalb gleichzeitig entscheiden, wie künftig das Warmwasser erzeugt wird: zentral über die Heizungsanlage oder dezentral in jeder Wohnung. Die Entscheidung wirkt sich auf Investitionskosten, Betriebskosten, Trinkwasserhygiene, Abrechnung und die Zuständigkeit zwischen Gemeinschaft und einzelnen Eigentümern aus.

Zentrale Warmwasserbereitung: Speicher, Frischwasserstation und Zirkulation

Bei der zentralen Lösung erwärmt der Wärmeerzeuger im Heizungsraum das Trinkwasser für das gesamte Haus. Klassisch geschieht das über einen Warmwasserspeicher; moderner sind Frischwasserstationen, die das Trinkwasser erst im Moment der Entnahme über einen Wärmetauscher aus einem Pufferspeicher erwärmen. Weil dabei kein großes Volumen an warmem Trinkwasser bevorratet wird, sinkt das Legionellenrisiko deutlich. Damit an jeder Entnahmestelle sofort warmes Wasser ankommt, hält eine Zirkulationsleitung mit Pumpe das Wasser im Leitungsnetz ständig in Bewegung.

Genau diese Zirkulation ist der größte Nachteil: In schlecht gedämmten Steigsträngen gehen 30 bis 50 Prozent der für das Warmwasser eingesetzten Energie als Verteilverlust verloren. Das Gebäudeenergiegesetz verlangt deshalb die Dämmung zugänglicher Warmwasser- und Zirkulationsleitungen und schreibt für neu eingebaute Zirkulationspumpen eine selbsttätige Ein- und Ausschaltung vor, etwa über Zeitschaltung oder Temperaturfühler. Ein hydraulischer Abgleich des Zirkulationsnetzes mit Regulierventilen senkt die Verluste zusätzlich.

Trinkwasserhygiene: Legionellen und die 60-Grad-Regel

Zentrale Anlagen mit mehr als 400 Litern Speicherinhalt oder mehr als drei Litern Leitungsinhalt zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle gelten als Großanlagen. Für sie gilt bei Vermietung die Pflicht zur Legionellenuntersuchung alle drei Jahre nach der Trinkwasserverordnung. Technische Regel ist das DVGW-Arbeitsblatt W 551: Am Speicheraustritt sind mindestens 60 Grad Celsius, im Zirkulationsrücklauf mindestens 55 Grad Celsius einzuhalten. Die Verwaltung muss die Untersuchung organisieren, Probenahmestellen vorhalten und die Befunde dokumentieren.

Diese Temperaturvorgabe ist für Wärmepumpen eine Herausforderung, weil ihre Effizienz mit jedem Grad Vorlauftemperatur sinkt. In der Praxis haben sich drei Wege bewährt: Frischwasserstationen, die mit niedrigeren Speichertemperaturen hygienisch sicher arbeiten, eine Nacherwärmung mit Heizstab für die thermische Desinfektion sowie Ultrafiltrationsanlagen, die Legionellen mechanisch zurückhalten und zunehmend als ergänzende Maßnahme eingesetzt werden. Welche Lösung passt, sollte ein Fachplaner anhand von Leitungsnetz und Nutzerzahl beurteilen.

Dezentrale Warmwasserbereitung: Durchlauferhitzer und Kleinspeicher

Bei der dezentralen Lösung erwärmt ein elektronischer Durchlauferhitzer mit 18 bis 27 Kilowatt Leistung das Wasser unmittelbar in der Wohnung, meist im Bad, ergänzt um einen Untertischspeicher in der Küche. Speicher- und Zirkulationsverluste entfallen vollständig, das Wasser ist bei jeder Entnahme frisch. Hygienisch gelten dezentrale Geräte als Kleinanlagen und unterliegen keiner Legionellenprüfpflicht. Für die Abrechnung ist die Lösung denkbar einfach: Der Strom läuft über den Wohnungszähler, jeder Nutzer zahlt genau das, was er verbraucht. Eine Warmwasserkostenverteilung nach Heizkostenverordnung ist nicht erforderlich.

Die Kehrseite ist der Strompreis. Eine Person benötigt für Duschen, Baden und Küche etwa 600 bis 900 Kilowattstunden Wärme im Jahr. Mit einem elektrischen Durchlauferhitzer entspricht das bei 30 bis 40 Cent je Kilowattstunde Kosten von rund 200 bis 350 Euro pro Person und Jahr, während eine Wärmepumpe oder ein Gaskessel dieselbe Wärmemenge für etwa ein Drittel bis die Hälfte liefert. Hinzu kommt der elektrische Anschluss: Jedes Gerät benötigt einen Drehstromanschluss, und bei vielen Geräten im Haus muss die Hausanschlussleistung mit dem Netzbetreiber abgestimmt werden. Die Anschaffung liegt bei 600 bis 1.500 Euro je Gerät einschließlich Montage.

Kosten im Vergleich: Investition, Betrieb und Wartung

Für die zentrale Lösung sind in einem Mehrfamilienhaus mit zehn bis zwanzig Wohnungen je nach Technik 8.000 bis 25.000 Euro für Speicher oder Frischwasserstation, Zirkulationspumpe und Regelung einzuplanen; bei einer vollständigen Erneuerung der Steigstränge deutlich mehr. Laufend fallen Wartung, Stromkosten der Zirkulationspumpe, die Legionellenuntersuchung mit etwa 150 bis 400 Euro je Durchgang und die Verteilverluste an. Dafür nutzt die Anlage den günstigsten verfügbaren Wärmeerzeuger und kann Solarthermie oder Abwärme einbinden.

Die dezentrale Lösung ist in der Investition meist günstiger und vermeidet Hygienepflichten, verursacht aber höhere Betriebskosten für die Bewohner und belastet das Stromnetz des Hauses. Sie ist vor allem dort sinnvoll, wo lange Leitungswege, geringe Belegung oder eine Niedertemperatur-Heizung mit Wärmepumpe die zentrale Erwärmung unwirtschaftlich machen. Viele Sanierungskonzepte kombinieren deshalb inzwischen eine zentrale Wärmepumpe für die Heizung mit dezentralen Durchlauferhitzern für das Warmwasser.

Abrechnung nach Heizkostenverordnung

Wird das Warmwasser zentral erzeugt, gilt die Heizkostenverordnung, und zwar sowohl im Mietverhältnis als auch innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kosten der Warmwasserversorgung sind zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen, der Rest nach Wohnfläche. Der auf das Warmwasser entfallende Anteil der Brennstoffkosten ist seit 2014 mit einem Wärmemengenzähler zu messen; der Verbrauch der einzelnen Wohnungen wird mit Warmwasserzählern erfasst. Neu installierte Zähler müssen fernablesbar sein, bestehende Geräte sind bis Ende 2026 nachzurüsten, und die Nutzer erhalten monatliche Verbrauchsinformationen. Unterbleibt die verbrauchsabhängige Abrechnung, dürfen Nutzer ihren Kostenanteil um 15 Prozent kürzen.

Bei dezentraler Erwärmung mit Strom entfällt diese Abrechnung vollständig, weil die Kosten direkt beim Nutzer anfallen. Das vereinfacht die Jahresabrechnung erheblich, nimmt den Bewohnern aber auch die Möglichkeit, von günstiger zentraler Wärme zu profitieren.

Umstellung in der WEG: Beschluss, Kostenverteilung und Mietrecht

Die zentrale Warmwasseranlage einschließlich Speicher, Zirkulation und Steigleitungen ist Gemeinschaftseigentum; ein Durchlauferhitzer in der Wohnung gehört dagegen in der Regel zum Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers. Die Umstellung von zentral auf dezentral oder umgekehrt ist eine bauliche Veränderung nach Paragraph 20 WEG und kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die Kostenverteilung richtet sich nach Paragraph 21 WEG: Grundsätzlich zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben; stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile zu oder amortisiert sich die Maßnahme in angemessener Zeit, tragen alle Eigentümer die Kosten. Wer die zentrale Anlage stilllegt, muss zudem klären, wie mit Eigentümern umgegangen wird, die ihre Wohnung dann auf eigene Kosten mit Durchlauferhitzern ausstatten müssen.

Vermieter haben zu beachten, dass die Umstellung auf eine effizientere zentrale Versorgung als energetische Modernisierung nach Paragraph 555b BGB gelten kann, die der Mieter dulden muss und deren Kosten teilweise umlagefähig sind. Die Umstellung auf dezentrale Elektrogeräte verlagert dagegen Kosten vom Vermieter auf den Mieter und sollte deshalb besonders sorgfältig begründet und angekündigt werden.

Ob Frischwasserstation, Wärmepumpe mit Hygienekonzept oder Durchlauferhitzer in jeder Wohnung: Die richtige Lösung hängt vom Gebäude, vom Leitungsnetz und von den Bewohnern ab. Eine professionelle Hausverwaltung koordiniert Fachplaner und Energieberater, bereitet den Beschluss rechtssicher vor, organisiert Legionellenprüfung und Zählerausstattung und sorgt für eine korrekte Abrechnung. Wenn Sie eine Hausverwaltung suchen, die Ihre WEG oder Ihr Mietobjekt bei technischen Entscheidungen fachkundig begleitet, werden Sie auf suchen-hausverwaltung.de fündig.

Bildquellen: Titelbild © Steve A Johnson / Pexels · Bild 1 © Jaycee300s / Pexels · Bild 2 © Possessed Photography / Pexels