Eigentumswohnung verkaufen 2026: Ablauf, Unterlagen von der Hausverwaltung, Verwalterzustimmung, Kosten, Steuern und Übergabe

Warum der Verkauf einer Eigentumswohnung anders läuft als der Verkauf eines Hauses

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung wechselt nicht nur eine Wohnung den Besitzer. Der Käufer tritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein und übernimmt deren Beschlüsse, Verbindlichkeiten, die Erhaltungsrücklage und die laufenden Hausgeldpflichten. Genau deshalb interessieren sich Kaufinteressenten und finanzierende Banken im Jahr 2026 nicht nur für den Zustand der Wohnung, sondern vor allem für den Zustand der Gemeinschaft: Wie hoch ist die Rücklage, gibt es Sanierungsstau, welche Beschlüsse stehen an, wie hoch ist das Hausgeld? Die Hausverwaltung ist damit vom ersten Tag an ein zentraler Beteiligter des Verkaufs.

Dieser Beitrag zeigt Schritt für Schritt, wie der Verkauf abläuft, welche Unterlagen Sie von der Verwaltung benötigen, wann eine Verwalterzustimmung erforderlich ist, wie Hausgeld, Sonderumlagen und Jahresabrechnung zwischen Verkäufer und Käufer verteilt werden und welche Kosten und Steuern anfallen.

Schritt 1: Unterlagen zusammenstellen – was die Hausverwaltung liefert

Ein vollständiger Unterlagensatz beschleunigt den Verkauf erheblich und erspart Nachfragen von Käufern, Banken und Notar. Zum Standardpaket gehören ein aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate), die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die aktuelle Jahresabrechnung samt Einzelabrechnung, der geltende Wirtschaftsplan, der Vermögensbericht nach Paragraph 28 Absatz 4 WEG mit dem Stand der Erhaltungsrücklage, ein Grundriss mit Wohnflächenberechnung sowie Nachweise über durchgeführte Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Hinzu kommt der Energieausweis: Er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, und seine Kennwerte gehören bereits in die Immobilienanzeige.

Die meisten dieser Dokumente stammen aus den Verwaltungsunterlagen. Jeder Eigentümer hat nach Paragraph 18 Absatz 4 WEG ein Einsichtsrecht; viele Verwaltungen stellen Verkaufsunterlagen heute digital über ein Eigentümerportal bereit. Für die Zusammenstellung eines kompletten Verkaufspakets darf die Verwaltung eine Sondervergütung berechnen, wenn der Verwaltervertrag dies vorsieht. Üblich sind Pauschalen zwischen 50 und 250 Euro. Bei einer vermieteten Wohnung gehören zusätzlich der Mietvertrag, der Nachweis über die Mietkaution und die letzte Betriebskostenabrechnung in den Ordner.

Schritt 2: Wert ermitteln und Verkaufspreis festlegen

Für Eigentumswohnungen wird der Marktwert in der Regel im Vergleichswertverfahren ermittelt. Neben Lage, Größe, Etage und Ausstattung der Wohnung selbst zählen 2026 vor allem Faktoren der Gemeinschaft: die Höhe der Erhaltungsrücklage, ein eventueller Sanierungsstau an Dach, Fassade oder Heizung, bereits beschlossene oder absehbare Sonderumlagen, die Höhe des Hausgelds und die Energieeffizienzklasse des Gebäudes. Eine gut gefüllte Rücklage und ein sauber dokumentierter Instandhaltungsplan sind handfeste Verkaufsargumente.

Wer einen Makler beauftragt, sollte die Provisionsregelung kennen: Seit Dezember 2020 gilt bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, dass der Käufer, wenn er Verbraucher ist, höchstens die Hälfte der Maklerprovision tragen muss (Paragraph 656c BGB). Verkäufer und Käufer teilen sich die Courtage also in aller Regel.

Schritt 3: Verwalterzustimmung nach Paragraph 12 WEG

Viele Teilungserklärungen enthalten eine Veräußerungsbeschränkung: Der Verkauf bedarf dann der Zustimmung des Verwalters. Ohne diese Zustimmung ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam, und das Grundbuchamt trägt den Käufer nicht ein. In der Praxis fordert der Notar die Zustimmung bei der Verwaltung an. Der Verwalter darf sie nur aus wichtigem Grund verweigern, etwa wenn ernsthafte Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Erwerbers bestehen oder der Käufer die Wohnung erkennbar zweckwidrig nutzen will. Die Zustimmungserklärung muss notariell beglaubigt werden. Für die Erteilung darf die Verwaltung eine Gebühr verlangen, die zusammen mit den Beglaubigungskosten meist zwischen 100 und 300 Euro liegt. Wer diese Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag; üblich ist die Übernahme durch den Verkäufer.

Prüfen Sie frühzeitig, ob Ihre Teilungserklärung eine solche Klausel enthält. Enthält sie keine, kann der Verkauf ohne Mitwirkung der Verwaltung beurkundet werden. Unabhängig davon sollte die Verwaltung aber über den anstehenden Verkauf informiert werden, damit Eigentümerliste, Lastschriftmandat und Zustelladresse rechtzeitig umgestellt werden können.

Hausgeld, Sonderumlagen und Jahresabrechnung: Wer zahlt was?

Gegenüber der Gemeinschaft bleibt der Verkäufer so lange Schuldner des Hausgelds, bis der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Dieser Zeitpunkt liegt oft mehrere Monate nach dem Übergang von Nutzen und Lasten. Im Innenverhältnis vereinbaren die Parteien daher regelmäßig, dass der Käufer das Hausgeld ab dem Übergabetag wirtschaftlich trägt und dem Verkäufer bis zur Umschreibung gezahlte Beträge erstattet. Die Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung – also Nachzahlung oder Guthaben – schuldet nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs derjenige, der im Zeitpunkt des Beschlusses über die Jahresabrechnung Eigentümer ist. Dasselbe gilt für Sonderumlagen: Maßgeblich ist, wer bei Fälligkeit im Grundbuch steht. Ein guter Kaufvertrag regelt diese Fälle ausdrücklich.

Für Rückstände des Verkäufers haftet der Käufer gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich nicht. Trotzdem lassen sich Käufer und Banken vor der Beurkundung in aller Regel von der Verwaltung bestätigen, dass das Hausgeldkonto ausgeglichen ist. Der Anteil des Verkäufers an der Erhaltungsrücklage wird nicht ausgezahlt, sondern geht mit der Wohnung auf den Käufer über. Er ist deshalb Teil des Kaufpreises; seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2020 wird er bei der Grunderwerbsteuer nicht mehr aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet.

Notarvertrag, Kaufpreiszahlung und Übergang von Nutzen und Lasten

Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung muss notariell beurkundet werden. Ist der Käufer Verbraucher, soll ihm der Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, holt Verwalterzustimmung und Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden ein und teilt dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Mit Zahlung des Kaufpreises gehen Besitz, Nutzen und Lasten über: Ab diesem Tag trägt der Käufer wirtschaftlich das Hausgeld, zieht bei einer vermieteten Wohnung die Miete ein und ist für die Wohnung verantwortlich. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch folgt einige Wochen bis Monate später, sobald die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt.

Kosten und Steuern beim Verkauf

Die Grunderwerbsteuer von je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent sowie Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises trägt üblicherweise der Käufer. Der Verkäufer zahlt die Löschung seiner Grundschuld, die Kosten für Verkaufsunterlagen und Energieausweis, seinen Anteil an der Maklerprovision und bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank.

Steuerlich entscheidend ist die Zehnjahresfrist des Paragraphen 23 EStG: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst bewohnt wurde. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, riskiert zudem die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler.

Vermietete Wohnung verkaufen

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer tritt mit der Eigentumsumschreibung in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Die Mietkaution ist an den Käufer weiterzugeben, der Mieter sollte über den Eigentümerwechsel und die neue Bankverbindung informiert werden. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters besteht nur, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. In solchen Fällen gelten für eine spätere Eigenbedarfskündigung außerdem Sperrfristen von mindestens drei Jahren, die je nach Bundesland auf bis zu zehn Jahre verlängert sein können.

Übergabe und Mitteilung an die Verwaltung

Mit der Übergabe sollten Verkäufer und Käufer ein Übergabeprotokoll anfertigen: Zählerstände für Strom, Gas, Kalt- und Warmwasser sowie Heizkostenverteiler, die Anzahl der übergebenen Schlüssel einschließlich Keller-, Briefkasten- und Garagenschlüssel sowie der Zustand der Wohnung. Sämtliche Unterlagen der Gemeinschaft – Teilungserklärung, Protokolle, Beschlusssammlung, Abrechnungen, Bedienungsanleitungen – wandern an den Käufer. Anschließend sollte der Notar oder der Verkäufer der Hausverwaltung den Eigentumswechsel mit Datum des Nutzen-Lasten-Übergangs und der Grundbucheintragung mitteilen, damit die Verwaltung die Eigentümerliste aktualisiert, das Hausgeld künftig beim Käufer einzieht und Einladungen zur Eigentümerversammlung an die richtige Adresse gehen.

Eine professionelle Hausverwaltung macht den Verkauf einer Eigentumswohnung für alle Beteiligten einfacher: Sie stellt vollständige Verkaufsunterlagen schnell bereit, erteilt die Verwalterzustimmung ohne Verzögerung, bestätigt den Stand des Hausgeldkontos und vollzieht den Eigentümerwechsel sauber in der Buchhaltung. Wenn Sie eine Hausverwaltung suchen, die Eigentümer auch beim Verkauf kompetent begleitet, finden Sie auf suchen-hausverwaltung.de den passenden Partner.

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