Untervermietung und Airbnb in Mietwohnungen 2026: Rechte, Pflichten und Steuerfallen

Untervermietung und Airbnb 2026: So bleiben Mieter und Eigentümer rechtssicher

Steigende Mieten, gestiegene Lebenshaltungskosten und der Trend zu flexiblen Wohnformen lassen die Untervermietung 2026 wieder stark in den Fokus rücken. Ob klassische Teilvermietung an eine Mitbewohnerin, befristete Untervermietung während eines Auslandsaufenthalts oder kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking - die rechtlichen Anforderungen sind vielfältig und unterscheiden sich erheblich. Wer ohne Erlaubnis vermietet, riskiert die Kündigung. Wer hingegen alle Regeln einhält, kann legal an steigenden Mieten teilhaben. Dieser Ratgeber zeigt, welche Rechte und Pflichten Mieter, Vermieter und Wohnungseigentümer 2026 unbedingt kennen müssen.

Was ist Untervermietung? Gesetzliche Grundlagen

Untervermietung bedeutet, dass ein Mieter einen Teil seiner Wohnung oder die ganze Wohnung an Dritte überlässt - unentgeltlich oder gegen Entgelt. Maßgebliche Vorschriften finden sich in den §§ 540 und 553 BGB. Während die Untervermietung an Besucher oder enge Familienangehörige im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs meist zulässig ist, bedarf die dauerhafte Überlassung an Dritte grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Teiluntervermietung und vollständiger Untervermietung. Bei der Teiluntervermietung bleibt der Hauptmieter weiterhin in der Wohnung wohnen, behält dort beispielsweise ein Zimmer und vermietet die übrigen Räume. Bei der vollständigen Untervermietung zieht der Hauptmieter aus und überlässt die gesamte Wohnung. Diese vollständige Untervermietung ist rechtlich deutlich schwieriger und führt regelmäßig zu Konflikten mit dem Vermieter.

Erlaubnis des Vermieters einholen: So gehen Sie vor

Nach § 553 BGB hat der Mieter Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Teiluntervermietung, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht. Typische berechtigte Interessen sind finanzielle Engpässe etwa nach Arbeitslosigkeit oder Trennung, der Wunsch nach gemeinschaftlichem Wohnen, ein berufsbedingter Auslandsaufenthalt oder die Aufnahme eines Lebensgefährten. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur aus wichtigen Gründen verweigern - etwa wenn die Wohnung überbelegt würde, der Untermieter persönlich unzumutbar ist oder gewichtige Interessen des Vermieters entgegenstehen.

Das Anschreiben an den Vermieter sollte schriftlich erfolgen und folgende Informationen enthalten: Name und Anschrift des Untermieters, geplanter Mietbeginn und Mietdauer, betroffene Räume sowie das berechtigte Interesse an der Untervermietung. Wer die Erlaubnis ohne triftigen Grund einholt - etwa weil das Auslandsjahr fest steht oder die WG-Gründung geplant ist - hat in der Regel gute Karten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis unberechtigt, kann der Mieter Schadensersatz verlangen oder das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

Untermieterzuschlag: Wann darf der Vermieter mehr verlangen?

Bei einer Teiluntervermietung darf der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Untermietzuschlag verlangen. Dieser ist in § 553 Absatz 2 BGB geregelt und muss angemessen sein. Übliche Beträge bewegen sich zwischen 20 und 25 Euro pro Untermieter und Monat - die genaue Höhe hängt vom Einzelfall, der Größe der überlassenen Räume und den entstehenden Mehrkosten ab. Der Zuschlag darf nicht dazu missbraucht werden, um die Untervermietung faktisch zu verhindern.

Wichtig: Bei der vollständigen Untervermietung gilt der Anspruch auf Untervermietungserlaubnis nach § 553 BGB grundsätzlich nicht. Hier kann der Vermieter die Erlaubnis nach § 540 BGB nach freiem Ermessen erteilen oder verweigern. Versucht ein Mieter, die Wohnung dauerhaft komplett unterzuvermieten, ohne selbst dort zu wohnen, droht in der Regel die Abmahnung und bei Fortsetzung die fristlose Kündigung.

Kurzzeitvermietung über Airbnb: Zweckentfremdung und Genehmigungspflicht

Die Vermietung über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder Wimdu ist rechtlich besonders heikel. Viele deutsche Großstädte haben Zweckentfremdungssatzungen erlassen, die eine kurzfristige Vermietung an wechselnde Gäste stark einschränken oder genehmigungspflichtig machen. Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln und Düsseldorf gehören zu den strengsten Städten. Wer dort dauerhaft an Touristen vermietet, ohne eine Genehmigung zu besitzen, muss mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro rechnen.

Zusätzlich verlangen Plattformen ab 2025 verstärkt, dass Anbieter ihre Registriernummer hinterlegen. Wer als Mieter eine Wohnung über Airbnb vermietet, benötigt fast immer die ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters. Die übliche Erlaubnis zur Untervermietung umfasst nach mehreren OLG-Urteilen ausdrücklich nicht die gewerbliche oder touristische Kurzzeitvermietung. Bei mehrmaliger oder dauerhafter Kurzzeitvermietung gilt diese als gewerbliche Tätigkeit, was zusätzliche steuerliche und gewerberechtliche Pflichten auslöst.

Steuerliche Pflichten: Was Vermieter und Untervermieter melden müssen

Auch Untermieteinnahmen sind grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Es gibt jedoch eine wichtige Freigrenze: Bei der Vermietung eines Zimmers an Dritte sind Einnahmen bis 520 Euro pro Jahr steuerfrei (§ 21 EStG), sofern die Einnahmen unter dieser Grenze bleiben. Werden 520 Euro überschritten, sind die gesamten Einnahmen steuerpflichtig - nicht nur der übersteigende Betrag. Zu versteuern sind die Nettomieteinnahmen abzüglich angemessener Werbungskosten wie anteiliger Nebenkosten oder Abschreibungen.

Bei Kurzzeitvermietung über Airbnb gelten verschärfte Regeln. Plattformen sind nach dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz verpflichtet, Daten ihrer Anbieter an die Finanzämter zu übermitteln. Wer hier Einnahmen nicht meldet, riskiert Steuerstrafverfahren. Zusätzlich kann ab gewissen Schwellen die Umsatzsteuerpflicht greifen, insbesondere bei einer gewerblichen Vermietung an Touristen. In manchen Städten kommt eine Übernachtungs- oder Bettensteuer hinzu, die Anbieter eigenverantwortlich abführen müssen.

Untervermietung in der WEG: Was Eigentümer beachten müssen

Wohnungseigentümer dürfen ihre Wohnung grundsätzlich vermieten und auch untervermieten lassen. Allerdings können Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Einschränkungen vorsehen. Häufig untersagt sind beispielsweise die gewerbliche Kurzzeitvermietung oder die Aufnahme bestimmter Mietergruppen. Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft kann seit der WEG-Reform 2020 die Vermietung über Airbnb und ähnliche Plattformen mit Wirkung für alle Eigentümer wirksam einschränken.

Eigentümer, die ihre Wohnung an Touristen vermieten, sollten zuvor unbedingt die Teilungserklärung prüfen und mit der Hausverwaltung sprechen. Eine intensive Kurzzeitvermietung kann zudem die Hausgemeinschaft stören - durch häufigen Schlüsselverkehr, Lärm in Treppenhäusern oder unsachgemäße Müllentsorgung. In zahlreichen Urteilen haben Gerichte Eigentümern die Kurzzeitvermietung untersagt, wenn diese das Zusammenleben in der WEG nachweislich beeinträchtigt.

Praxistipps für Mieter und Eigentümer 2026

Für Mieter gilt: Holen Sie die Erlaubnis zur Untervermietung immer schriftlich ein und benennen Sie die Untermieter konkret. Schließen Sie mit dem Untermieter einen schriftlichen Untermietvertrag, der Pflichten, Mietzeit und Kündigungsfristen klar regelt. Beachten Sie steuerliche Pflichten und melden Sie Einnahmen oberhalb der Freigrenze. Vermeiden Sie heimliche Kurzzeitvermietungen über Airbnb - die Plattformen kooperieren zunehmend mit Behörden, und Verstöße werden konsequent geahndet.

Für Eigentümer und Vermieter gilt: Reagieren Sie zügig auf Untervermietungsanfragen Ihrer Mieter und prüfen Sie die berechtigten Interessen sorgfältig. Bei Verdacht auf unerlaubte Kurzzeitvermietung sollten Sie Beweise sichern, etwa durch Plattform-Screenshots oder Zeugenaussagen, und den Mieter zunächst abmahnen. In der WEG empfiehlt sich ein klarer Beschluss zur Frage der Kurzzeitvermietung, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Achten Sie auf die Aktualisierung der Teilungserklärung und nutzen Sie die Möglichkeiten der WEG-Reform.

Warum sich eine professionelle Hausverwaltung lohnt

Untervermietung und Kurzzeitvermietung sind 2026 rechtlich, steuerlich und organisatorisch komplex geworden. Eine erfahrene Hausverwaltung hilft Eigentümern und Eigentümergemeinschaften, klare Regeln aufzustellen, Anfragen zur Untervermietung rechtssicher zu beantworten und Verstöße konsequent zu ahnden. Sie kennt die jeweils geltenden Zweckentfremdungssatzungen, prüft die Teilungserklärung auf Einschränkungen und unterstützt bei der Durchsetzung gemeinschaftlicher Beschlüsse. So bleibt die Vermietung wirtschaftlich attraktiv und gleichzeitig rechtlich abgesichert - ein deutlicher Mehrwert gegenüber improvisierten Eigenlösungen.

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