Stimmrecht und Mehrheiten in der Eigentümerversammlung 2026: Stimmprinzipien, Stimmverbote und richtige Auszählung

Wer wie viele Stimmen hat, entscheidet über jeden Beschluss

In der Eigentümerversammlung fallen die wirtschaftlich wichtigsten Entscheidungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Sanierungen, Sonderumlagen, Verwalterbestellung. Ob ein Beschluss wirksam zustande kommt, hängt dabei nicht nur vom Inhalt ab, sondern von einer scheinbar technischen Frage: Wer war stimmberechtigt, wie viele Stimmen standen zur Verfügung und welche Mehrheit war erforderlich? Fehler an dieser Stelle führen regelmäßig zur Anfechtung und damit zu Kosten und Verzögerungen, die keine Gemeinschaft braucht. Dieser Beitrag erklärt die Regeln, die 2026 in der Praxis gelten.

Wer ist überhaupt stimmberechtigt?

Stimmberechtigt ist grundsätzlich, wer im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen ist. Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt das Stimmrecht also nicht mit dem Notarvertrag und auch nicht mit der Schlüsselübergabe, sondern erst mit der Eintragung. Eine Ausnahme gilt für den sogenannten werdenden Wohnungseigentümer: Wer bereits Besitz an der Wohnung erlangt hat und durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist, wird schon vor der Eintragung wie ein Eigentümer behandelt und darf mitstimmen.

Nicht stimmberechtigt sind dagegen Mieter, Kaufinteressenten und – soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht – auch Nießbraucher. Sie können allenfalls als Bevollmächtigte auftreten, wenn die Gemeinschaftsordnung den Kreis der zulässigen Vertreter nicht einschränkt. Die Vollmacht bedarf nach dem Wohnungseigentumsgesetz der Textform, eine E-Mail genügt also.

Die drei Stimmprinzipien: Kopf, Objekt und Wert

Das Gesetz sieht in § 25 Abs. 1 WEG das Kopfprinzip vor: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten ihm gehören und wie groß sie sind. Wem drei Wohnungen in der Anlage gehören, der hat also trotzdem nur eine Stimme. Das schützt kleine Eigentümer vor der Dominanz eines Großinvestors.

Weil das nicht zu jeder Anlage passt, weicht die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung häufig davon ab. Beim Objektprinzip zählt jede Einheit eine Stimme, wer drei Wohnungen besitzt, hat drei Stimmen. Beim Wertprinzip richtet sich die Stimmkraft nach den Miteigentumsanteilen, also in der Regel nach der Fläche. Welches Prinzip gilt, steht ausschließlich in der Gemeinschaftsordnung. Verwaltung und Eigentümer sollten das vor jeder Versammlung prüfen, denn eine Auszählung nach dem falschen Prinzip macht jeden Beschluss anfechtbar.

Beschlussfähigkeit: seit der WEG-Reform ohne Quorum

Bis Ende 2020 war eine Eigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten war. Blieb die Versammlung darunter, musste der Verwalter zu einer Wiederholungsversammlung laden. Das ist Geschichte: Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes ist die Versammlung unabhängig von der Zahl der vertretenen Anteile beschlussfähig.

Praktisch bedeutet das: Auch eine Versammlung mit wenigen Anwesenden kann bindende Beschlüsse für die gesamte Gemeinschaft fassen. Wer nicht erscheint und niemanden bevollmächtigt, überlässt die Entscheidung den Anwesenden. Enthält eine ältere Gemeinschaftsordnung noch eine eigene Quorumsregelung, ist im Einzelfall zu prüfen, ob sie weiterhin Bestand hat – hier lohnt der Blick in die Urkunde, bevor die Versammlung eröffnet wird.

Welche Mehrheit ist erforderlich?

Der Regelfall ist die einfache Mehrheit der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen. Enthaltungen werden dabei nicht mitgezählt, sie wirken sich also weder für noch gegen den Antrag aus. Mit einfacher Mehrheit werden unter anderem Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung beschlossen, der Verwalter bestellt und abberufen, Erhaltungsmaßnahmen veranlasst, der Kostenverteilungsschlüssel angepasst und seit der Reform auch bauliche Veränderungen gestattet.

Eine höhere Hürde gilt dort, wo das Gesetz die Kostenverteilung an ein besonderes Votum knüpft. Sollen die Kosten einer baulichen Veränderung von allen Eigentümern getragen werden, verlangt § 21 Abs. 2 WEG eine Zustimmung von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert. Diese doppelt qualifizierte Mehrheit ist in der Praxis die entscheidende Weichenstellung bei Aufzugseinbau, Fassadensanierung oder Ladeinfrastruktur. Alternativ trägt die Gemeinschaft die Kosten, wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert. Echte Änderungen der Teilungserklärung, für die keine gesetzliche Beschlusskompetenz besteht, brauchen dagegen weiterhin eine Vereinbarung aller Eigentümer.

Stimmverbote: wann ein Eigentümer nicht mitstimmen darf

§ 25 Abs. 4 WEG schließt das Stimmrecht in klar umrissenen Fällen aus. Ein Eigentümer darf nicht mitstimmen, wenn über ein Rechtsgeschäft mit ihm selbst entschieden wird, etwa über die Vergabe eines Sanierungsauftrags an sein eigenes Handwerksunternehmen oder über einen Mietvertrag mit ihm über Gemeinschaftsflächen. Ebenso besteht ein Stimmverbot, wenn die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn beschlossen wird.

Ein bloßer Interessenkonflikt genügt dagegen nicht. Wer als Eigentümer von einer Maßnahme besonders profitiert, bleibt stimmberechtigt. Differenziert zu betrachten sind Konstellationen rund um den Verwalter, der zugleich Eigentümer ist: Bei der eigenen Bestellung darf er nach der Rechtsprechung grundsätzlich mitstimmen, bei der Abberufung aus wichtigem Grund und bei Beschlüssen über Ansprüche gegen ihn gilt das nicht. Wird ein Stimmverbot übersehen und war die betroffene Stimme für das Ergebnis entscheidend, ist der Beschluss anfechtbar.

Mehrere Eigentümer einer Wohnung: nur einheitlich abstimmen

Gehört eine Wohnung mehreren Personen gemeinsam, etwa einem Ehepaar, einer Erbengemeinschaft oder einer GbR, steht ihnen das Stimmrecht nur gemeinschaftlich zu. Sie müssen sich intern einigen und einheitlich abstimmen. Geben zwei Miteigentümer gegenläufige Stimmen ab, ist die Stimme insgesamt ungültig und wird wie eine Enthaltung behandelt. In der Praxis empfiehlt sich deshalb, dass eine Person die Wohnung mit Vollmacht der übrigen vertritt.

Kein Stimmrechtsentzug wegen Hausgeldrückständen

Immer wieder verlangen Gemeinschaften, säumigen Eigentümern das Stimmrecht zu entziehen. Das Gesetz sieht das nicht vor. Auch Klauseln in älteren Gemeinschaftsordnungen, die einen Stimmrechtsausschluss bei Zahlungsrückstand anordnen, gelten nach überwiegender Auffassung als unwirksam, weil das Stimmrecht zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehört. Der richtige Weg gegen Rückstände ist das konsequente Mahn- und Klageverfahren, nicht der Ausschluss aus der Willensbildung.

Auszählung und Verkündung: die häufigsten Fehlerquellen

Rechtlich entsteht der Beschluss erst mit der Verkündung des Ergebnisses durch den Versammlungsleiter. Bis dahin ist alles nur Auszählung. Fehler passieren vor allem bei der Subtraktionsmethode, bei der nur Nein-Stimmen und Enthaltungen erfasst und vom Gesamtstimmvolumen abgezogen werden. Das funktioniert nur, wenn die Zahl der anwesenden und vertretenen Stimmen exakt feststeht und während der Versammlung fortgeschrieben wird. Sicherer ist die Additionsmethode mit vollständiger Erfassung von Ja, Nein und Enthaltung.

Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, muss die Anfechtungsklage binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erheben und binnen zwei Monaten begründen. Diese Fristen sind nicht verlängerbar. Nach Fristablauf wird auch ein fehlerhaft zustande gekommener Beschluss bestandskräftig und bindet alle Eigentümer – einschließlich derjenigen, die später erwerben.

Praxistipps für Eigentümer und Verwaltung

Prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung vor jeder Versammlung auf das geltende Stimmprinzip. Führen Sie eine Anwesenheitsliste mit Miteigentumsanteilen und aktualisieren Sie sie bei jedem Kommen und Gehen. Sammeln Sie Vollmachten in Textform vor Beginn ein und prüfen Sie deren Reichweite. Klären Sie bei jedem Tagesordnungspunkt vorab, ob ein Stimmverbot greift. Verkünden Sie jedes Ergebnis ausdrücklich und dokumentieren Sie es im Protokoll getrennt nach Ja, Nein und Enthaltung. Und tragen Sie jeden gefassten Beschluss unverzüglich in die Beschlusssammlung ein.

Stimmrecht, Mehrheiten und Auszählung wirken technisch, entscheiden aber darüber, ob eine Sanierung finanziert werden kann oder eine Gemeinschaft jahrelang in Verfahren feststeckt. Eine professionelle Hausverwaltung prüft die Gemeinschaftsordnung, formuliert Beschlussanträge rechtssicher, führt die Versammlung strukturiert und dokumentiert jedes Ergebnis nachvollziehbar. Wenn Sie eine Verwaltung suchen, die Ihre Eigentümerversammlung nicht nur moderiert, sondern rechtssicher zum Beschluss führt, sprechen Sie uns gerne an.

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