Notverwalter und verwalterlose WEG 2026: Gerichtliche Bestellung, Ablauf, Kosten und Rechte der Eigentuemer

Wenn die Wohnungseigentuemergemeinschaft ploetzlich ohne Verwalter dasteht

Der Verwaltervertrag ist gekuendigt, der bisherige Verwalter hat sein Amt niedergelegt oder ist insolvent - und die Eigentuemerversammlung findet keine Mehrheit fuer einen Nachfolger. Eine verwalterlose WEG ist laengst kein Randphaenomen mehr: Kostendruck, gestiegene Anforderungen an die Qualifikation und der Rueckzug vieler Verwaltungsunternehmen aus kleinen Objekten fuehren dazu, dass Gemeinschaften immer haeufiger ohne Verwaltung dastehen. Wer dann nicht schnell handelt, riskiert Handlungsunfaehigkeit, Haftungsfaelle und erhebliche Vermoegensschaeden.

Dieser Beitrag erklaert, was rechtlich geschieht, wenn eine WEG keinen Verwalter mehr hat, wie die gerichtliche Bestellung eines sogenannten Notverwalters seit der WEG-Reform funktioniert, welche Kosten realistisch anfallen und wie Eigentuemer den Zustand von vornherein vermeiden.

Wann gilt eine WEG als verwalterlos?

Verwalterlos ist eine Gemeinschaft immer dann, wenn kein wirksam bestellter Verwalter mehr im Amt ist. Die haeufigsten Ursachen: Die Bestellungszeit ist abgelaufen - nach Paragraph 26 Abs. 2 WEG darf sie hoechstens fuenf Jahre betragen, bei einer neu begruendeten Gemeinschaft hoechstens drei Jahre. Oder der Verwalter wurde abberufen; seit der Reform ist die Abberufung jederzeit und ohne wichtigen Grund durch einfachen Mehrheitsbeschluss moeglich. Auch die Amtsniederlegung, der Tod des Verwalters, die Loeschung der Verwaltungsgesellschaft oder deren Insolvenz beenden das Amt.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Bestellung und Verwaltervertrag: Das sind zwei getrennte Rechtsgeschaefte. Wird der Verwalter abberufen, endet der Verwaltervertrag nach Paragraph 26 Abs. 3 WEG spaetestens sechs Monate nach der Abberufung - das Amt selbst ist aber sofort beendet. Eine Gemeinschaft kann also organisatorisch bereits handlungsunfaehig sein, waehrend vertraglich noch Verguetungsansprueche laufen.

Was ohne Verwalter im Alltag passiert

Nach Paragraph 9b Abs. 1 Satz 2 WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentuemer, wenn ein Verwalter fehlt, durch die Wohnungseigentuemer gemeinschaftlich vertreten. Das klingt harmlos, bedeutet in der Praxis aber: Jede rechtsgeschaeftliche Erklaerung nach aussen muss von allen Eigentuemern gemeinsam abgegeben werden. Schon bei zehn Einheiten wird das zur Zerreissprobe, bei fuenfzig ist es faktisch unmoeglich.

Die Folgen zeigen sich schnell: Ueber das Gemeinschaftskonto kann niemand mehr verfuegen, Abschlagszahlungen an Energieversorger und Versicherer bleiben liegen, Handwerker lassen sich nicht rechtssicher beauftragen. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach Paragraph 28 WEG werden nicht erstellt, sodass keine Hausgeldforderungen mehr entstehen und die Liquiditaet der Gemeinschaft austrocknet. Steht in der Teilungserklaerung eine Veraeusserungsbeschraenkung nach Paragraph 12 WEG, fehlt beim Wohnungsverkauf die zustimmungsberechtigte Stelle. Und die Verkehrssicherungspflichten laufen ungeruehrt weiter - Winterdienst, Baumkontrolle, Beleuchtung im Treppenhaus. Kommt jemand zu Schaden, haften die Eigentuemer.

Erster Schritt: die Eigentuemerversammlung aus eigener Kraft einberufen

Bevor Eigentuemer vor Gericht ziehen, sollten sie den einfachen Weg versuchen. Paragraph 24 Abs. 3 WEG erlaubt die Einberufung der Versammlung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermaechtigten Wohnungseigentuemer, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert. Die Ladungsfrist betraegt in der Regel drei Wochen. Seit der WEG-Reform ist die Versammlung unabhaengig von der Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfaehig - eine Zweitversammlung ist also nicht mehr noetig.

Fuer die Bestellung genuegt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Zu beachten ist Paragraph 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG: Zur ordnungsmaessigen Verwaltung gehoert seit dem 1. Dezember 2023 die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach Paragraph 26a WEG. Ausgenommen sind nur Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Wohnungseigentuemer selbst zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Eigentuemer einen zertifizierten Verwalter verlangt.

Der Notverwalter: Rechtsgrundlage seit der WEG-Reform

Bis zum 30. November 2020 konnte das Gericht nach Paragraph 26 Abs. 3 WEG alter Fassung in dringenden Faellen unmittelbar einen Verwalter bestellen. Diese Vorschrift ist mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz entfallen. Der Weg fuehrt heute ueber die Beschlussersetzungsklage nach Paragraph 44 Abs. 1 Satz 2 WEG: Ein einzelner Wohnungseigentuemer klagt gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentuemer auf Fassung des Beschlusses, mit dem ein bestimmter Verwalter bestellt wird. Das Gericht ersetzt den fehlenden Beschluss durch Urteil. Der Begriff Notverwalter hat sich umgangssprachlich gehalten, ist aber kein Gesetzesbegriff mehr.

Voraussetzung ist grundsaetzlich die sogenannte Vorbefassung: Die Eigentuemerversammlung muss zuvor Gelegenheit gehabt haben, selbst zu entscheiden. Nur wenn ein solcher Versuch offensichtlich aussichtslos oder unzumutbar ist - etwa weil eine Versammlung mangels Einberufungsberechtigtem gar nicht zustande kommt -, kann darauf verzichtet werden. Wer klagt, sollte deshalb dokumentieren, dass er die Bestellung zuvor auf die Tagesordnung setzen wollte.

Eilfall: einstweilige Verfuegung statt Hauptsacheverfahren

Duldet die Lage keinen Aufschub, weil beispielsweise die Heizungsanlage im Winter ausgefallen ist, der Versicherungsschutz zu erloeschen droht oder ein Glaeubiger die Zwangsvollstreckung betreibt, kommt eine einstweilige Verfuegung nach den Paragraphen 935 und 940 ZPO in Betracht. Das Gericht kann einen Verwalter befristet einsetzen, bis die Gemeinschaft selbst entscheidet oder die Hauptsache geklaert ist.

Entscheidend fuer den Erfolg: Das Gericht bestellt niemanden von Amts wegen aus einer Liste. Der Antragsteller muss einen konkreten, zur Uebernahme bereiten Verwalter benennen und dessen schriftliche Bereitschaftserklaerung samt Verguetungsangebot vorlegen. Wer diese Vorarbeit nicht leistet, verliert Wochen.

Zustaendigkeit, Ablauf und Dauer

Ausschliesslich zustaendig ist nach Paragraph 43 Abs. 2 WEG das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstueck liegt. Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang, in der Praxis ist anwaltliche Vertretung wegen der formalen Anforderungen an Klageantrag und Beschlussformulierung dennoch dringend zu empfehlen. Beklagte ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentuemer, die mangels Verwalter durch alle uebrigen Eigentuemer vertreten wird - die Zustellung ist entsprechend aufwendig.

Ein Hauptsacheverfahren dauert je nach Gericht mehrere Monate. Eine einstweilige Verfuegung kann bei guter Vorbereitung binnen weniger Wochen ergehen, in besonders dringenden Faellen sogar ohne muendliche Verhandlung. Die Bestellung wird in aller Regel befristet ausgesprochen, damit die Gemeinschaft anschliessend selbst ueber einen dauerhaften Verwalter entscheidet.

Was der Notverwalter kostet

Es entstehen zwei Kostenbloecke. Erstens die Verfahrenskosten: Der Streitwert richtet sich nach Paragraph 49 WEG und wird bei Verwalterbestellungen regelmaessig im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich angesetzt; Gerichts- und Anwaltskosten summieren sich damit schnell auf ein bis mehrere tausend Euro. Da Beklagte die Gemeinschaft ist, tragen die Kosten am Ende in aller Regel alle Eigentuemer gemeinsam ueber die Kostenverteilung - auch diejenigen, die die Blockade verursacht haben.

Zweitens die Verguetung des bestellten Verwalters. Sie liegt haeufig deutlich ueber dem Marktniveau einer regulaeren Neubestellung, weil das Mandat besonders aufwendig ist: fehlende oder unvollstaendige Verwaltungsunterlagen, ungeklaerte Kontostaende, aufgelaufene Hausgeldrueckstaende, offene Versicherungsfaelle. Ueblich sind ein einmaliges Aufsetzhonorar fuer die Bestandsaufnahme und ein erhoehter monatlicher Satz je Einheit fuer die Dauer der Bestellung.

Befugnisse und Grenzen

Der gerichtlich bestellte Verwalter hat dieselben Rechte und Pflichten wie ein regulaer bestellter. Nach Paragraph 27 WEG darf er selbstaendig Massnahmen treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen fuehren, sowie Massnahmen, die zur Abwendung eines der Gemeinschaft drohenden Nachteils erforderlich sind. Grosse Sanierungen, Sonderumlagen oder Rechtsstreitigkeiten braucht es hingegen einen Beschluss der Eigentuemer.

Sein erster Schritt ist fast immer derselbe: Verwaltungsunterlagen vom Vorgaenger herausverlangen, Konten der Gemeinschaft sichern, Versicherungsschutz pruefen, Zahlungsverkehr wieder in Gang bringen und moeglichst kurzfristig eine Eigentuemerversammlung einberufen, in der Wirtschaftsplan und Verwalterbestellung beschlossen werden.

Vorbeugen ist deutlich guenstiger als der Prozess

Die wirksamste Massnahme ist ein Fristenkalender. Nach Paragraph 26 Abs. 2 WEG kann die Wiederbestellung fruehestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit beschlossen werden - dieses Zeitfenster sollte konsequent genutzt und nicht bis zur letzten Versammlung geschoben werden. Ein aktiver Verwaltungsbeirat, der rechtzeitig Vergleichsangebote einholt, verhindert, dass die Gemeinschaft im entscheidenden Moment ohne Alternative dasteht.

Ebenso wichtig: Sichern Sie sich die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen. Sie gehoeren der Gemeinschaft, nicht dem Verwalter. Legen Sie im Verwaltervertrag fest, in welcher Frist und in welchem Format - digital und physisch - uebergeben wird, und behalten Sie eine angemessene Schlussrate bis zur vollstaendigen Uebergabe ein.

Fazit

Eine verwalterlose WEG ist ein Zustand mit Ablaufdatum: Je laenger er andauert, desto teurer wird er. Die gerichtliche Bestellung ueber die Beschlussersetzungsklage ist ein wirksames, aber langsames und kostspieliges Instrument - und sie setzt voraus, dass ein uebernahmebereiter Verwalter gefunden ist. Der bessere Weg ist immer die rechtzeitige Bestellung durch die Gemeinschaft selbst.

Eine professionelle Hausverwaltung sorgt genau dafuer: klare Bestellungs- und Vertragsfristen, dokumentierte Beschluesse, vollstaendige Unterlagen und eine geordnete Uebergabe. Wenn Ihre Gemeinschaft aktuell ohne Verwaltung dasteht oder ein Wechsel ansteht, lassen Sie sich fruehzeitig beraten - ein strukturierter Uebergang kostet einen Bruchteil dessen, was ein Notverwalterverfahren am Ende aufruft.

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