Heizperiode 2026/2027: Heizpflicht des Vermieters, Mindesttemperaturen und Heizungsausfall im Mehrfamilienhaus

Die Heizperiode 2026/2027 beginnt: Was Vermieter, Eigentümergemeinschaften und Mieter jetzt wissen müssen

Mit dem 1. Oktober startet in Deutschland traditionell die Heizperiode. Für Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen bedeutet das: Die Heizungsanlage muss zuverlässig laufen, bestimmte Mindesttemperaturen müssen in den Wohnungen erreichbar sein, und bei Störungen ist schnelles Handeln gefragt. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an einen sparsamen Betrieb, denn Energiepreise, CO2-Abgabe und die Betreiberpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz machen die Heizperiode zu einem der kostenintensivsten Themen im Mehrfamilienhaus. Dieser Beitrag fasst die Rechtslage zur Heizperiode 2026/2027 zusammen und zeigt, wie sich Gebäude und Bewohner optimal darauf vorbereiten.

Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April: Faustregel mit Ausnahmen

Eine gesetzliche Definition der Heizperiode gibt es nicht. Nach ständiger Rechtsprechung gilt der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April als übliche Heizperiode, in der die zentrale Heizungsanlage grundsätzlich betriebsbereit sein muss. Viele Mietverträge und Hausordnungen übernehmen diesen Zeitraum ausdrücklich. Entscheidend ist aber nicht das Kalenderdatum, sondern die tatsächliche Witterung: Sinkt die Raumtemperatur an zwei aufeinanderfolgenden Tagen unter 18 Grad Celsius oder fällt sie auch nur kurzzeitig unter 16 Grad, muss die Heizung nach überwiegender Auffassung der Gerichte auch außerhalb der Heizperiode in Betrieb genommen werden. Ein kalter September oder ein frostiger Mai lösen die Heizpflicht also ebenfalls aus.

Umgekehrt darf der Vermieter die Anlage bei einem milden Oktober nicht einfach ausgeschaltet lassen, wenn die Wohnungen auskühlen. Moderne witterungsgeführte Regelungen lösen dieses Problem elegant: Sie schalten den Heizbetrieb automatisch anhand der Außentemperatur zu und ab, sodass weder unnötig geheizt noch die Heizpflicht verletzt wird.

Welche Mindesttemperaturen gelten in der Mietwohnung?

Die Rechtsprechung hat über Jahrzehnte einen Korridor entwickelt, an dem sich Vermieter und Hausverwaltungen orientieren können: Tagsüber, in der Regel zwischen 6 und 23 Uhr, müssen in Wohnräumen 20 bis 22 Grad Celsius erreichbar sein, im Badezimmer werden häufig 21 bis 23 Grad angesetzt. In der Nachtabsenkung zwischen 23 und 6 Uhr genügen 18 Grad. Wichtig ist das Wort erreichbar: Der Vermieter schuldet eine Heizungsanlage, mit der die Mieter diese Temperaturen einstellen können. Ob die Bewohner tatsächlich so warm heizen, bleibt ihnen überlassen.

Klauseln im Mietvertrag, die deutlich niedrigere Temperaturen festschreiben oder die Heizpflicht ganz ausschließen, sind in aller Regel unwirksam. Zulässig sind dagegen Vereinbarungen zur Nachtabsenkung und zur Heizperiode, solange die Mindeststandards gewahrt bleiben. Die zeitweise geltenden Energiesparverordnungen aus dem Winter 2022/2023, die eine Absenkung erlaubten, sind längst ausgelaufen und spielen in der Heizperiode 2026/2027 keine Rolle mehr.

Heizpflicht im Mehrfamilienhaus: Vermieter, WEG oder Verwalter?

Im vermieteten Mehrfamilienhaus ist die Zuständigkeit klar: Der Vermieter schuldet seinem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, und dazu gehört eine funktionierende Heizung. In der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt die Verantwortung für die zentrale Heizungsanlage als Gemeinschaftseigentum bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die Organisation übernimmt der Verwalter. Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, haftet er gegenüber dem Mieter auch dann, wenn die Ursache einer Störung im Gemeinschaftseigentum liegt. Er muss seine Ansprüche auf zügige Instandsetzung dann gegenüber der Gemeinschaft geltend machen.

Für Hausverwaltungen bedeutet das eine doppelte Verantwortung: Die Anlage muss technisch vorbereitet sein, und die Kommunikationswege bei Störungen müssen stehen. Wartung, Notdienst und klare Informationen an die Bewohner vor dem Start der Heizperiode gehören daher zu den Kernaufgaben einer professionellen Verwaltung.

Heizungsausfall: Mietminderung, Notdienst und Schadensersatz

Fällt die Heizung in der kalten Jahreszeit aus, liegt ein erheblicher Mangel der Mietsache vor. Die Gerichte gewähren je nach Dauer und Schwere gestaffelte Mietminderungen: Bei Temperaturen, die tagsüber nur knapp unter 20 Grad liegen, sind Minderungen im Bereich von etwa 10 Prozent üblich; bei einem Totalausfall im Winter kommen deutlich höhere Quoten bis hin zu 100 Prozent für die betroffenen Tage in Betracht. Voraussetzung ist stets, dass der Mieter den Mangel unverzüglich angezeigt hat. Hausverwaltungen sollten deshalb eine erreichbare Störungsmeldung und einen Heizungsnotdienst organisieren, der auch am Wochenende innerhalb weniger Stunden reagiert.

Neben der Minderung können Mieter bei längerem Ausfall Ersatz für Heizlüfter oder erhöhte Stromkosten verlangen, und in Extremfällen kommt sogar eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung in Betracht. Für die Eigentümergemeinschaft wird ein Ausfall zusätzlich teuer, wenn Frostschäden an Leitungen entstehen. Eine schnelle Reparatur ist daher nicht nur rechtlich geboten, sondern auch wirtschaftlich vernünftig.

Pflichten der Mieter: Ausreichend heizen und richtig lüften

Die Heizpflicht ist keine Einbahnstraße. Mieter sind verpflichtet, die Wohnung so zu beheizen und zu lüften, dass keine Feuchte- und Schimmelschäden entstehen und Leitungen nicht einfrieren. Wer bei Frost tagelang die Heizung abstellt oder dauerhaft nur auf 14 Grad heizt, riskiert eine Abmahnung und haftet für daraus entstehende Schäden. Empfohlen wird ein Stoßlüften von mehreren Minuten zwei- bis dreimal täglich bei abgedrehten Heizkörpern, statt Fenster dauerhaft zu kippen. Hausverwaltungen tun gut daran, diese Hinweise vor Beginn der Heizperiode noch einmal in einem Bewohnerschreiben oder Aushang zu kommunizieren.

Heizkosten 2026: CO2-Preis, Verbrauchsinformation und Sparpotenziale

Die Heizperiode 2026/2027 steht unter dem Vorzeichen weiter steigender CO2-Kosten. Der nationale CO2-Preis auf Erdgas und Heizöl bewegt sich 2026 in einem Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne und soll anschließend in den europäischen Emissionshandel überführt werden, wodurch die Preise künftig stärker schwanken können. Die Kosten werden nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz je nach Effizienzklasse des Gebäudes zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Bei fernablesbaren Heizkostenverteilern müssen die Bewohner außerdem monatlich über ihren Verbrauch informiert werden, was den Blick auf das eigene Heizverhalten schärft.

Für Gebäude bedeutet das: Jede Optimierung an der Anlage zahlt sich schneller aus als früher. Ein hydraulischer Abgleich, richtig eingestellte Heizkurven, gedämmte Rohrleitungen im Keller und eine angepasste Nachtabsenkung senken den Verbrauch oft um zehn Prozent und mehr, ohne dass in neue Technik investiert werden muss.

Checkliste für Hausverwaltungen vor dem Start der Heizperiode

Bewährt hat sich ein fester Ablauf im September: Wartung und Abgasmessung der Heizungsanlage durch den Fachbetrieb, Kontrolle von Wasserdruck, Ausdehnungsgefäß und Umwälzpumpen, Entlüften der Heizkörper in Gemeinschaftsräumen, Prüfung der Regelung und der Heizkurve, Überprüfung des Wartungsvertrags und der Notdienstnummern sowie die Sicherstellung des Brennstoffvorrats bei Öl- oder Pelletheizungen. Wer Gaszentralheizungen in Gebäuden ab sechs Wohneinheiten betreibt, sollte außerdem den Nachweis des hydraulischen Abgleichs und die Heizungsprüfung nach dem Gebäudeenergiegesetz griffbereit haben. Ergänzend gehört ein kurzes Informationsschreiben an alle Bewohner mit Hinweisen zu Heizen, Lüften und Störungsmeldung dazu.

Eine professionelle Hausverwaltung sorgt dafür, dass die Heizperiode ohne böse Überraschungen verläuft: Sie plant Wartung und Prüfungen rechtzeitig, organisiert einen zuverlässigen Notdienst, hält die Anlage effizient und schützt Eigentümer und Vermieter so vor Mietminderungen, Frostschäden und unnötigen Energiekosten. Wer sein Mehrfamilienhaus oder seine WEG in erfahrene Hände geben möchte, findet über suchen-hausverwaltung.de die passende Verwaltung in seiner Region.

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