Hausschwamm und holzzerstoerende Pilze im Mehrfamilienhaus 2026: Erkennen, Anzeigepflicht, Sanierung und Kosten in der WEG

Ein Schaden, der lange unsichtbar bleibt

Holzzerstoerende Pilze gehoeren zu den teuersten und zugleich am spaetesten erkannten Schaeden am Mehrfamilienhaus. Anders als Schimmel an der Wandoberflaeche arbeitet ein Pilzbefall im Verborgenen: in Balkenkoepfen, unter Dielenboeden, hinter Verkleidungen und in Kellerdecken. Wenn der Schaden sichtbar wird, ist die Tragfaehigkeit des Holzes haeufig bereits deutlich reduziert.

Fuer Wohnungseigentuemergemeinschaften und Vermieter ist das Thema aus drei Gruenden relevant: Es geht um die Standsicherheit des Gebaeudes, um erhebliche Sanierungskosten und um Fristen, die sich aus Anzeigepflichten und aus der Verkehrssicherungspflicht ergeben. Dieser Beitrag ordnet ein, was 2026 zu beachten ist.

Echter Hausschwamm, Kellerschwamm und Porenschwamm: die wichtigsten Arten

Der Echte Hausschwamm (Serpula lacrymans) ist der gefaehrlichste Gebaeudepilz in Mitteleuropa. Er bildet strangartige Rhizomorphen aus, ueber die er Wasser transportiert, und kann damit auch Mauerwerk durchwachsen und Holz befallen, das fuer sich genommen gar nicht mehr feucht genug waere. Er verursacht Braunfaeule: Das Holz schrumpft, reisst wuerfelartig und verliert seine Festigkeit.

Der Braune Kellerschwamm (Coniophora puteana) ist der am haeufigsten auftretende Nassfaeulepilz und benoetigt dauerhaft hohe Holzfeuchte. Er bleibt in der Regel auf den durchfeuchteten Bereich begrenzt und ist deshalb leichter einzugrenzen. Daneben spielen der Weisse Porenschwamm (Antrodia vaillantii) sowie holzzerstoerende Insekten wie der Hausbock und der Gemeine Nagekaefer eine Rolle. Die korrekte Bestimmung der Art ist keine Formalie, sondern entscheidet ueber Umfang und Kosten der Sanierung.

Woran sich ein Befall erkennen laesst

Typische Hinweise sind ein modrig-muffiger Geruch in Keller oder Erdgeschoss, watteartige weisse Myzelpolster, faedige oder bandartige Straenge auf Mauerwerk und Holz sowie rostbraune, pfannkuchenartige Fruchtkoerper mit hellem Rand. Am Holz selbst zeigt sich Braunfaeule durch wuerfelfoermige Risse laengs und quer zur Faser; das Material laesst sich mit dem Finger oder einem Schraubendreher eindruecken.

Praktische Warnsignale ohne sichtbaren Pilz sind federnde oder durchhaengende Dielenboeden, dunkle Verfaerbungen an Balkenkoepfen im Auflagerbereich, abplatzender Putz an Kellerwaenden und Fussleisten, die sich leicht loesen. Wer einen Verdacht hat, sollte keine eigenen Bauteiloeffnungen vornehmen, sondern einen Sachverstaendigen fuer Holzschutz hinzuziehen, denn unsachgemaesses Freilegen kann Sporen und Myzel im Gebaeude verteilen.

Anzeigepflicht: In mehreren Bundeslaendern muss der Befall gemeldet werden

Der Echte Hausschwamm ist einer der wenigen Gebaeudeschaeden, die in Teilen Deutschlands behoerdlich angezeigt werden muessen. Mehrere Bundeslaender - unter anderem in Ostdeutschland - sehen im Bauordnungsrecht oder in ergaenzenden Verordnungen eine Anzeigepflicht gegenueber der zustaendigen Bauaufsichtsbehoerde vor, wenn ein Befall festgestellt wird. Adressat der Pflicht koennen je nach Landesrecht der Eigentuemer, der Verfuegungsberechtigte oder auch der ausfuehrende Unternehmer sein.

Weil die Regelungen von Land zu Land unterschiedlich ausfallen und sich aendern koennen, sollte bei einem bestaetigten Hausschwammbefall immer konkret bei der zustaendigen Bauaufsicht nachgefragt werden. Unabhaengig davon gilt: Wird die Standsicherheit tragender Bauteile beeintraechtigt, ergeben sich ohnehin Handlungspflichten aus dem Bauordnungsrecht und aus der Verkehrssicherungspflicht.

Die Ursache ist praktisch immer Feuchtigkeit

Kein Pilz waechst ohne Wasser. Typische Ursachen sind undichte Dacheindeckungen und Anschluesse, verstopfte Dachrinnen und Fallrohre, defekte Leitungen, aufsteigende Feuchte bei fehlender oder zerstoerter Horizontalsperre, Spritzwasser an Sockelbereichen sowie falsches Lueften von Kellerraeumen im Sommer, wenn warme Aussenluft an kalten Kellerwaenden kondensiert. Eine Sanierung, die nur das Holz austauscht, aber die Feuchtequelle nicht beseitigt, ist verlorenes Geld.

Fachgerechte Sanierung nach DIN 68800-4

Die Normenreihe DIN 68800 regelt den Holzschutz im Hochbau: Teil 2 beschreibt die vorbeugenden baulichen Massnahmen, Teil 3 den chemischen Holzschutz und Teil 4 die bekaempfenden Massnahmen gegen holzzerstoerende Pilze und Insekten. Bei einem Befall mit Echtem Hausschwamm sieht die Norm ein besonders weitgehendes Vorgehen vor, weil der Pilz nicht an der Grenze des sichtbaren Schadens endet.

In der Praxis bedeutet das: Das befallene Holz wird bis deutlich in den gesunden Bereich hinein zurueckgeschnitten, angrenzendes Mauerwerk wird von Putz befreit und mit einem Sicherheitsabstand um die Befallszone behandelt, etwa durch Heissluftverfahren oder Bohrlochtraenkung. Parallel werden die Feuchtequelle beseitigt und die Konstruktion so ertuechtigt, dass Holz dauerhaft trocken bleibt. Eine Dokumentation der Massnahmen ist wichtig, weil sie spaeter gegenueber Kaeufern, Versicherern und Behoerden den Nachweis der fachgerechten Sanierung ermoeglicht.

Wer traegt die Kosten in der Wohnungseigentuemergemeinschaft?

Dachstuhl, Holzbalkendecken, Kellerdecken, Aussenwaende und die Bauwerksabdichtung gehoeren zu den Bauteilen, die fuer den Bestand und die Sicherheit des Gebaeudes erforderlich sind. Sie stehen damit zwingend im Gemeinschaftseigentum - unabhaengig davon, ob sich der Schaden innerhalb einer einzelnen Wohnung zeigt. Die Erhaltung ist Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentuemer, und die Kosten werden nach dem geltenden Verteilungsschluessel getragen, im gesetzlichen Regelfall nach Miteigentumsanteilen.

Sondereigentum ist demgegenueber zum Beispiel der Oberbodenbelag in der Wohnung. Wird er im Zuge der Sanierung des Gemeinschaftseigentums zerstoert, stellt sich die Frage nach Folgeschaeden und Entschaedigung gesondert. Eine saubere Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum anhand von Teilungserklaerung und Aufteilungsplan gehoert deshalb an den Anfang jedes groesseren Sanierungsprojekts.

Beschluss und Finanzierung

Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums wird in der Eigentuemerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen. Fuer die Finanzierung stehen die Erhaltungsruecklage, eine Sonderumlage oder ein Darlehen der Gemeinschaft zur Verfuegung. Weil Schwammsanierungen je nach Ausmass von einem niedrigen fuenfstelligen Betrag bis weit darueber hinaus reichen koennen, sind mehrere Vergleichsangebote, eine klare Leistungsbeschreibung und eine unabhaengige Bauueberwachung sinnvoll. Besteht Gefahr fuer die Standsicherheit, darf und muss die Verwaltung die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens erforderlichen Massnahmen auch ohne vorherigen Beschluss veranlassen.

Was die Versicherung leistet - und was nicht

Die Wohngebaeudeversicherung ersetzt in der Regel Schaeden durch bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser, Brand, Sturm und Hagel. Faeulnis- und Schwammschaeden, die auf allmaehliche Durchfeuchtung, Baumaengel oder unterlassene Instandhaltung zurueckgehen, sind dagegen typischerweise ausgeschlossen. Entscheidend ist der Nachweis der Schadenursache: Laesst sich ein Pilzbefall als Folgeschaden eines versicherten Leitungswasserereignisses belegen, kann eine Eintrittspflicht bestehen. Einige Tarife bieten zudem einen ausdruecklichen Einschluss von Schwammschaeden an. Der Blick in die konkreten Versicherungsbedingungen lohnt sich vor jeder Schadenmeldung.

Mietrecht: Minderung, Instandsetzung und Duldung

Ein Pilzbefall in der Wohnung stellt regelmaessig einen Mangel der Mietsache dar. Mieter koennen die Miete mindern, solange der Gebrauch beeintraechtigt ist, und haben Anspruch auf Beseitigung. Umgekehrt trifft Mieter eine Anzeigepflicht, sobald sie Anzeichen bemerken, und eine Duldungspflicht fuer Erhaltungsmassnahmen. Bei laengeren Sanierungen sind rechtzeitige Ankuendigung, ein realistischer Bauzeitenplan und gegebenenfalls eine Ersatzunterkunft die wichtigsten Bausteine, um Konflikte zu vermeiden.

Vorbeugen ist deutlich guenstiger als sanieren

Wirksame Vorbeugung besteht vor allem aus baulichen Massnahmen: funktionierende Dachentwaesserung, intakte Abdichtungen, hinterlueftete Konstruktionen, ausreichender Abstand von Holz zu feuchtem Mauerwerk und eine bedarfsgerechte Kellerlueftung. Hinzu kommen regelmaessige Objektbegehungen mit Sichtkontrolle von Dachraum, Keller, Balkenkoepfen und Sanitaerraeumen sowie eine dokumentierte Instandhaltungsplanung. Wer Feuchteschaeden innerhalb weniger Wochen abstellt statt nach Jahren, verhindert den Grossteil aller Pilzschaeden.

Holzschaeden sind ein Thema, bei dem Fruehkennung, saubere Dokumentation und ein strukturierter Beschluss- und Vergabeprozess ueber die Hoehe der Kosten entscheiden. Eine professionelle Hausverwaltung organisiert die regelmaessigen Begehungen, zieht bei Verdacht fruehzeitig qualifizierte Sachverstaendige hinzu, holt vergleichbare Angebote ein, bereitet die Beschlussfassung in der Eigentuemerversammlung rechtssicher vor und begleitet Versicherungsmeldung, Sanierung und Abnahme bis zum Abschluss. Damit bleibt der Werterhalt des Gebaeudes planbar - auch bei einem Schadenbild, das niemand gerne im eigenen Haus findet.

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