Gebäudeschadstoffe im Mehrfamilienhaus 2026: PCB, PAK, KMF und Blei erkennen, sanieren und entsorgen

Warum Gebäudeschadstoffe 2026 zum Pflichtthema jeder Sanierung geworden sind

Wer im Bestand saniert, arbeitet fast immer an Bauteilen aus einer Zeit, in der heute verbotene Stoffe völlig legal verbaut wurden. Dauerelastische Fugen, schwarze Parkettkleber, alte Mineralwolle in der Dachschräge, Anstriche und Holzschutzmittel: In Gebäuden, die vor Mitte der 1990er Jahre errichtet oder modernisiert wurden, ist mit Schadstoffen zu rechnen. Das ist kein Sonderfall, sondern der Regelfall im deutschen Wohnungsbestand.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften und Vermieter hat das zwei Konsequenzen. Erstens dürfen Bauarbeiten nicht ins Blaue hinein vergeben werden, denn seit der Novelle der Gefahrstoffverordnung trifft den Auftraggeber eine eigene Erkundungs- und Informationspflicht. Zweitens verändert ein Schadstofffund die Kalkulation erheblich: Rückbau, Entsorgung und Schutzmaßnahmen können ein Vielfaches der eigentlichen Bauleistung kosten. Wer das erst nach der Beschlussfassung erfährt, steht mit einem unterfinanzierten Projekt da.

Die wichtigsten Schadstoffgruppen im Wohnungsbestand

PCB (polychlorierte Biphenyle) wurden vor allem zwischen 1955 und 1975 in dauerelastischen Fugenmassen, in Brandschutz- und Akustikdeckenplatten sowie in Kondensatoren älterer Leuchtstoffleuchten eingesetzt. PCB gast aus und reichert sich in der Raumluft an. Die PCB-Richtlinien der Länder nennen einen Vorsorgewert von 300 Nanogramm je Kubikmeter Raumluft und einen Interventionswert von 3.000 Nanogramm, ab dem unverzüglich gehandelt werden muss.

PAK (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe) stecken im sogenannten schwarzen Kleber unter Parkett und Fliesen, in Teerpappen, Bitumenanstrichen und alten Abdichtungen. Leitsubstanz ist Benzo[a]pyren, das als krebserzeugend eingestuft ist. Künstliche Mineralfasern (KMF) aus Glas- und Steinwolle, die vor 1996 hergestellt wurden, gelten als krebsverdächtig beziehungsweise krebserzeugend; erst seit Juni 2000 dürfen in Deutschland ausschließlich biologisch abbaubare Fasern verwendet werden. Hinzu kommen Holzschutzmittel mit PCP und Lindan aus der Zeit vor 1989, Formaldehyd in älteren Spanplatten sowie Blei in Trinkwasserleitungen und in alten Rostschutzanstrichen. Asbest ist der bekannteste Vertreter und folgt eigenen, besonders strengen Regeln.

Das Baujahr ist der erste Filter

Eine erste Einordnung gelingt über Baujahr und Modernisierungshistorie. Gebäude, die vor 1993 errichtet wurden, fallen in den Zeitraum, in dem Asbest noch zulässig war. Bei Bauteilen aus den 1960er und 1970er Jahren ist zusätzlich mit PCB und PAK zu rechnen, bei Dämmungen aus der Zeit vor 1996 mit alten Mineralfasern. Entscheidend ist dabei nicht nur das Errichtungsjahr, sondern jede spätere Bauphase: Eine Dachsanierung von 1988 kann genauso belastet sein wie die Originalsubstanz.

In der Praxis lohnt es sich, die Bauakte, alte Rechnungen, die Beschlusssammlung und Versammlungsprotokolle systematisch auszuwerten, bevor ein Gutachter beauftragt wird. Je besser die Dokumentation, desto gezielter und günstiger fällt die spätere Probenahme aus.

Erkundungspflicht nach der Gefahrstoffverordnung

Mit der Novelle der Gefahrstoffverordnung, die am 5. Dezember 2024 in Kraft getreten ist, wurde die Verantwortung des Auftraggebers deutlich geschärft. Wer Bau-, Instandhaltungs- oder Abbrucharbeiten veranlasst, muss vorab ermitteln, ob asbesthaltige Materialien vorhanden sein können, und die verfügbaren Informationen an das ausführende Unternehmen weitergeben. Bei Gebäuden mit Baubeginn vor dem Asbestverbot von 1993 reicht ein pauschales Nichtwissen nicht mehr aus.

Für die übrigen Schadstoffe gilt dasselbe Grundprinzip aus dem Arbeitsschutzrecht: Das ausführende Unternehmen muss eine Gefährdungsbeurteilung erstellen, und das kann es nur auf Basis belastbarer Informationen. Die Technischen Regeln für Gefahrstoffe, insbesondere die TRGS 519 für Asbest, die TRGS 521 für Mineralfasern und die TRGS 524 für Arbeiten in kontaminierten Bereichen, geben den Rahmen vor. Die VDI-Richtlinie 6202 beschreibt den fachgerechten Ablauf von Erkundung, Sanierung und Rückbau.

Das Schadstoffkataster: Ablauf, Umfang und Kosten

Ein Schadstoffkataster ist die strukturierte Bestandsaufnahme aller verdächtigen Bauteile mit Angabe von Ort, Menge, Zustand und Handlungsbedarf. Es entsteht in drei Schritten: Auswertung der Unterlagen und Ortsbegehung, gezielte Probenahme durch einen Sachverständigen, Laboranalyse und Bewertung. Das Ergebnis ist die Grundlage für die Ausschreibung, für die Entsorgungsplanung und für eine belastbare Kostenschätzung.

Für ein Mehrfamilienhaus liegen die Kosten einer orientierenden Untersuchung erfahrungsgemäß im niedrigen vierstelligen Bereich, eine einzelne Materialprobe kostet je nach Parameter meist zwischen 50 und 200 Euro. Gemessen an den Mehrkosten, die ein unerwarteter Schadstofffund mitten im Bauablauf auslöst, ist das eine der wirtschaftlichsten Investitionen im gesamten Projekt. Die konkreten Preise sollten vor der Beauftragung über Vergleichsangebote ermittelt werden.

Sanierung und Entsorgung: Wer darf was

Arbeiten an schadstoffhaltigen Bauteilen dürfen nur Fachbetriebe mit entsprechendem Sachkundenachweis und geeigneter Ausrüstung ausführen. Je nach Stoff und Freisetzungspotenzial reichen die Maßnahmen von staubarmen Verfahren mit Absaugung bis zur vollständigen Abschottung des Arbeitsbereichs mit Unterdruckhaltung und Personenschleuse. Eigenleistungen von Eigentümern oder Hausmeistern sind in diesem Bereich keine Option.

Der entstehende Bauschutt ist in aller Regel gefährlicher Abfall im Sinne der Abfallverzeichnis-Verordnung und unterliegt dem elektronischen Nachweisverfahren. Getrennte Sammlung nach der Gewerbeabfallverordnung, Beauftragung zugelassener Entsorger und die lückenlose Dokumentation der Entsorgungswege gehören zwingend dazu. Die Nachweise sollten zu den Verwaltungsunterlagen genommen und dauerhaft archiviert werden, weil sie bei einem späteren Verkauf oder bei Haftungsfragen den entscheidenden Unterschied machen.

WEG-Praxis: Beschluss, Finanzierung und Haftung

Befinden sich die belasteten Bauteile im Gemeinschaftseigentum, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig. Untersuchung und Sanierung sind ordnungsmäßige Erhaltung und können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Sinnvoll ist ein zweistufiges Vorgehen: zuerst ein Beschluss über die Beauftragung der Schadstofferkundung mit gedeckeltem Kostenrahmen, danach auf Basis des Gutachtens der Sanierungsbeschluss mit Vergleichsangeboten und gesicherter Finanzierung aus Erhaltungsrücklage oder Sonderumlage.

Die Verwaltung sollte dokumentieren, wann welche Hinweise auf Schadstoffe vorlagen und wie darauf reagiert wurde. Wird trotz bekannter Verdachtsmomente ohne Erkundung gebaut, drohen Haftungsrisiken aus der Verkehrssicherungspflicht und Streit mit dem ausführenden Unternehmen. Liegt eine akute Gefahr vor, etwa bei offen liegenden beschädigten Bauteilen, kann und muss die Verwaltung im Rahmen ihrer Befugnisse kurzfristig sichernde Maßnahmen veranlassen.

Pflichten gegenüber Mietern

Erhaltungsmaßnahmen sind Mietern anzukündigen und von ihnen grundsätzlich zu dulden. Gleichzeitig hat der Vermieter über gesundheitsrelevante Belastungen zu informieren, sobald sie ihm bekannt sind. Geht von einem Bauteil eine konkrete Gesundheitsgefahr aus, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der zur Mietminderung berechtigen und im Einzelfall Schadensersatzansprüche auslösen kann. Transparente Information, ein realistischer Zeitplan und gegebenenfalls das Angebot einer Ersatzunterkunft während der Arbeiten vermeiden die meisten Konflikte.

Die wichtigsten Schritte auf einen Blick

Unterlagen und Bauhistorie auswerten, Verdachtsflächen dokumentieren, die Schadstofferkundung durch einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen, das Kataster als Grundlage der Ausschreibung nutzen, Fachbetriebe mit Sachkundenachweis binden, Entsorgungsnachweise sichern und die Ergebnisse dauerhaft in den Verwaltungsunterlagen ablegen. Wer diese Reihenfolge einhält, hält das Projekt kalkulierbar und steht rechtlich auf sicherem Boden.

Fazit

Gebäudeschadstoffe sind kein Randthema, sondern fester Bestandteil jeder Sanierungsplanung im Bestand. Die Rechtslage verlagert die Verantwortung zunehmend auf den Auftraggeber, also auf die Eigentümergemeinschaft und den Vermieter. Wer früh erkundet, sauber ausschreibt und die Entsorgung lückenlos dokumentiert, vermeidet Baustopps, Nachträge und Haftungsrisiken.

Eine professionelle Hausverwaltung steuert diesen Prozess von der Auswertung der Bauakte über die Vergabe der Erkundung bis zur Beschlussvorbereitung in der Eigentümerversammlung und zur Dokumentation der Entsorgungsnachweise. Sie kennt die Anforderungen der Gefahrstoffverordnung und des Abfallrechts, holt belastbare Vergleichsangebote ein und sorgt dafür, dass Erhaltungsrücklage und Sonderumlage zur tatsächlichen Kostenlage passen. Wenn Sie für Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft oder Ihr Mietobjekt eine Verwaltung suchen, die Sanierungsprojekte fachlich und rechtssicher begleitet, finden Sie über unser Portal passende Hausverwaltungen in Ihrer Region.

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