Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Was Hausverwaltungen und Eigentümer jetzt wissen müssen

Die Bundesregierung hat im Februar 2026 eine grundlegende Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) angekündigt. Das bisherige GEG wird in das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) überführt – mit weitreichenden Änderungen für Hausverwaltungen, Eigentümer und Vermieter. Gleichzeitig läuft die Frist für die kommunale Wärmeplanung in Großstädten ab. Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Neuerungen zusammen.

Vom GEG zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)

Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird grundlegend überarbeitet und in Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) umbenannt. Der zentrale Paradigmenwechsel: Die umstrittene 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Einbau neuer Heizungen wird abgeschafft. Stattdessen setzt die Bundesregierung auf einen technologieoffenen Ansatz, der verschiedene Heizungstechnologien gleichberechtigt zulässt. Für Hausverwaltungen und WEG-Gemeinschaften bedeutet das mehr Flexibilität bei der Planung von Heizungserneuerungen – aber auch die Notwendigkeit, sich mit den neuen Regelungen intensiv auseinanderzusetzen.

Grüngasquote statt 65-Prozent-Regel

An die Stelle der bisherigen 65-Prozent-Pflicht tritt eine sogenannte Grüngasquote. Gasversorger werden verpflichtet, schrittweise steigende Anteile von Biomethan oder grünem Wasserstoff beizumischen. Ab 2029 müssen Heizungen mit mindestens 10 Prozent klimafreundlichen Brennstoffen betrieben werden – dieser Anteil steigt in den Folgejahren weiter an. Für Hausverwaltungen, die Gaszentralheizungen betreuen, bedeutet das: Die bestehende Heizung kann weiterbetrieben werden, die Dekarbonisierung erfolgt über den Brennstoffmix. Allerdings müssen die Kosten für die höherwertigen Brennstoffe in der Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden.

Kommunale Wärmeplanung: Frist für Großstädte am 30. Juni 2026

Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen bis zum 30. Juni 2026 ihre kommunale Wärmeplanung vorlegen. Kleinere Städte haben noch bis 2028 Zeit. Diese Wärmepläne zeigen, welche Heizungsoptionen in welchem Stadtteil besonders sinnvoll und wirtschaftlich sind: Fernwärme, Wärmepumpen oder klimaneutrale Gasnetze. Für Hausverwaltungen ist die kommunale Wärmeplanung eine wichtige Entscheidungsgrundlage: Sie zeigt, ob für ein bestimmtes Gebäude ein Fernwärmeanschluss geplant ist oder ob eine individuelle Lösung wie eine Wärmepumpe wirtschaftlicher wäre. Eigentümergemeinschaften sollten die Wärmeplanung ihrer Kommune aktiv verfolgen.

Förderung für den Heizungstausch: Welche Zuschüsse gibt es?

Die staatliche Förderung für den Heizungstausch wird bis mindestens 2029 fortgeführt. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt den Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme mit Zuschüssen von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten. Besonders attraktiv ist die Förderung für selbstnutzende Eigentümer mit niedrigem Einkommen. Für WEG-Gemeinschaften können Hausverwaltungen die Förderanträge zentral koordinieren – ein Service, der angesichts der Komplexität der Antragsverfahren bei vielen Eigentümern sehr geschätzt wird.

Energieausweis und Sanierungsfahrplan: Pflichten für Eigentümer

Der Energieausweis bleibt ein zentrales Dokument für jede Immobilie. Bei Verkauf, Vermietung oder umfassender Sanierung ist er Pflicht. Das GMG verschärft die Anforderungen an die Datenqualität des Energieausweises und stärkt den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Hausverwaltungen sollten sicherstellen, dass gültige Energieausweise für alle verwalteten Objekte vorliegen und bei Bedarf rechtzeitig erneuert werden. Der iSFP zeigt Eigentümern schrittweise Sanierungsmaßnahmen auf und erhöht die Fördersätze um zusätzlich 5 Prozent.

Fernablesbare Zähler: Die Frist läuft Ende 2026 ab

Bis zum 31. Dezember 2026 müssen sämtliche Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern auf fernablesbare Geräte umgestellt werden. Nach Ablauf der Frist dürfen nicht fernablesbare Geräte nicht mehr betrieben werden. Hausverwaltungen sollten jetzt prüfen, ob die Umrüstung in allen verwalteten Objekten abgeschlossen ist. Bei Verstößen drohen Kürzungsrechte der Mieter bei der Heizkostenabrechnung von bis zu 3 Prozent.

Klimaneutral bis 2045: Der langfristige Fahrplan

Das übergeordnete Ziel bleibt bestehen: Ab 2045 darf in Deutschland nur noch klimaneutral geheizt werden. Das GMG bildet den rechtlichen Rahmen für diesen Übergang. Für Hausverwaltungen und Eigentümer bedeutet das: Jede Heizungserneuerung sollte bereits heute unter dem Gesichtspunkt der Klimaneutralität geplant werden. Wer jetzt in eine fossilbasierte Heizung investiert, riskiert, dass diese vor dem Ende ihrer Nutzungsdauer ersetzt werden muss.

Fazit: Frühzeitig informieren und handeln

Das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 bringt mehr Flexibilität, aber auch neue Pflichten. Hausverwaltungen spielen eine Schlüsselrolle bei der Umsetzung: Sie koordinieren Förderanträge, überwachen Fristen und beraten Eigentümer bei Sanierungsentscheidungen. Eigentümer, die jetzt handeln, profitieren von attraktiven Förderungen und vermeiden spätere Nachteile.

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