Einbauküche in der Mietwohnung 2026: Vermieterküche oder Mieterküche, Reparatur, Ersatz, Ablöse und steuerliche Behandlung

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vor 1 Tag

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Warum die Einbauküche so oft für Streit sorgt

Kaum ein Gegenstand in der Mietwohnung ist rechtlich so vielschichtig wie die Einbauküche. Sie kann mitvermietet sein und damit zur Mietsache gehören, sie kann dem Mieter gehören, der sie beim Einzug selbst gekauft oder vom Vormieter übernommen hat, oder sie kann vom Vermieter lediglich geduldet in der Wohnung stehen, ohne dass er für sie einstehen will. Jede dieser Varianten hat andere Folgen für Reparaturen, Mietminderung, Mietpreis, Übergabe und Steuer. Wer die Zuordnung nicht sauber im Mietvertrag regelt, handelt sich früher oder später Diskussionen ein, spätestens wenn der Geschirrspüler ausfällt oder der Mieter auszieht.

Für Hausverwaltungen ist das Thema tägliche Praxis: Reparaturmeldungen zu Herd, Kühlschrank und Dunstabzug gehören zu den häufigsten Mieteranfragen überhaupt. Die richtige Antwort hängt in jedem Fall davon ab, was im Mietvertrag und im Übergabeprotokoll steht.

Vermieterküche: Instandhaltungspflicht und Kleinreparaturklausel

Ist die Einbauküche im Mietvertrag als mitvermietet aufgeführt oder wurde sie mit der Wohnung übergeben, ohne dass etwas anderes vereinbart wurde, gehört sie zur Mietsache. Der Vermieter muss sie nach Paragraph 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchsfähigen Zustand erhalten. Geht der Backofen durch Alter und normalen Gebrauch kaputt, trägt der Vermieter die Reparatur oder den Ersatz. Normaler Verschleiß ist nach Paragraph 538 BGB Sache des Vermieters; nur für Schäden, die der Mieter schuldhaft verursacht hat, etwa eine zerkratzte Glaskeramikplatte durch unsachgemäße Reinigung oder eine eingedrückte Front, haftet der Mieter.

Eine wirksame Kleinreparaturklausel kann den Mieter an kleineren Reparaturen beteiligen. Sie erfasst nur Teile, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, etwa Armaturen, Herdschalter, Scharniere und Griffe, und ist nur wirksam, wenn sie eine Obergrenze je Reparatur und eine Jahreshöchstgrenze vorsieht. Die Rechtsprechung akzeptiert je nach Gericht Beträge von etwa 100 bis 120 Euro pro Einzelfall und sechs bis acht Prozent der Jahresnettomiete insgesamt. Liegt eine Reparatur über der Einzelgrenze, muss der Vermieter sie komplett zahlen; eine anteilige Beteiligung des Mieters ist unzulässig. Der Austausch eines kompletten Geräts fällt nie unter die Kleinreparaturklausel.

Moderne Einbauküche mit weißen Fronten und Elektrogeräten in einer Mietwohnung

Defektes Gerät: Ersatzpflicht und Mietminderung

Lässt sich ein mitvermietetes Gerät nicht mehr wirtschaftlich reparieren, muss der Vermieter für Ersatz sorgen. Der Mieter hat Anspruch auf ein funktionsfähiges Gerät mit vergleichbarem Standard, nicht auf ein bestimmtes Fabrikat, ein Neugerät der Oberklasse oder eine komplett neue Küche. Umgekehrt darf der Vermieter nicht auf ein Gerät ausweichen, das deutlich hinter dem vereinbarten Standard zurückbleibt. Bis zur Reparatur ist die Wohnung mangelhaft, und der Mieter darf die Miete nach Paragraph 536 BGB angemessen mindern, sofern er den Mangel unverzüglich angezeigt hat. Für einen ausgefallenen Herd oder Kühlschrank bewegen sich die von Gerichten anerkannten Minderungsquoten je nach Dauer und Bedeutung des Geräts meist im niedrigen einstelligen Prozentbereich.

Reagiert der Vermieter trotz Fristsetzung nicht, kann der Mieter die Reparatur nach Paragraph 536a Abs. 2 BGB selbst beauftragen und die Kosten ersetzt verlangen. Hausverwaltungen tun deshalb gut daran, Reparaturmeldungen zur Einbauküche mit Datum zu dokumentieren und zügig einen Kundendienst zu beauftragen. Reparatur- und Ersatzkosten sind keine Betriebskosten und dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.

Mieterküche: Zustimmung, Wegnahmerecht und Rückbau

Bringt der Mieter eine eigene Küche mit, bleibt sie sein Eigentum. Für Anschlussarbeiten an Wasser, Abwasser und Strom braucht er die Zustimmung des Vermieters, wenn dafür in die Bausubstanz eingegriffen wird; Hausverwaltungen sollten dabei verlangen, dass Elektroanschlüsse von einem Fachbetrieb ausgeführt werden. Beim Auszug hat der Mieter nach Paragraph 539 Abs. 2 BGB das Recht, seine Küche wieder mitzunehmen, und grundsätzlich auch die Pflicht, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, also Anschlüsse fachgerecht zu verschließen und Bohrlöcher zu beseitigen. Für die Küche selbst gilt: Der Vermieter muss sie nicht übernehmen, kann es aber gegen eine Ablöse tun.

Übernimmt der Vermieter die Küche, wird sie zur Vermieterküche mit allen Instandhaltungspflichten für die folgenden Mietverhältnisse. Alternativ kann er mit dem Nachmieter vereinbaren, dass die vorhandene Küche unentgeltlich mitbenutzt werden darf, ohne Bestandteil der Mietsache zu sein. Solche Regelungen sind zulässig, müssen aber klar formuliert sein; dann trifft den Vermieter keine Reparaturpflicht, und der Mieter kann wegen eines Defekts auch nicht mindern.

Küche mit Einbaugeräten und Esstisch in einer vermieteten Wohnung

Ablöse vom Vormieter: Grenzen nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz

Häufig bietet der Vormieter dem Nachmieter an, die Küche gegen eine Ablösezahlung zu übernehmen. Das ist erlaubt, aber nicht in beliebiger Höhe. Nach Paragraph 4a Abs. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes ist eine Ablösevereinbarung unwirksam, soweit der Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung steht. Die Gerichte ziehen die Grenze regelmäßig bei einer Überschreitung des Zeitwerts um mehr als 50 Prozent; der Nachmieter kann dann den überzahlten Betrag zurückfordern. Maßgeblich ist der Zeitwert unter Berücksichtigung von Alter, Zustand und Restnutzungsdauer, nicht der einstige Kaufpreis. Eine Zahlung, die in Wahrheit nur dafür geleistet wird, dass der Nachmieter die Wohnung überhaupt bekommt, ist nach Paragraph 4a Abs. 1 WoVermRG unwirksam.

Vermieter und Hausverwaltung sind an der Ablösevereinbarung zwar nicht beteiligt, sollten aber darauf achten, dass die Vermietung nicht von der Übernahme der Küche abhängig gemacht wird und dass die Zuordnung der Küche im neuen Mietvertrag eindeutig geregelt ist.

Miete, Mietspiegel und Übergabeprotokoll

Eine hochwertige Einbauküche ist in vielen Mietspiegeln als wohnwerterhöhendes Merkmal aufgeführt und erhöht die ortsübliche Vergleichsmiete. In Gebieten mit Mietpreisbremse zählt ein gesondert ausgewiesener Küchenzuschlag zur Miete und unterliegt damit der zulässigen Höchstmiete; ein Zuschlag außerhalb der Mietpreisbremse lässt sich damit nicht konstruieren. Bei Mieterhöhungen nach Paragraph 558 BGB darf eine vom Mieter selbst eingebaute Küche nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht mietwerterhöhend berücksichtigt werden.

Ins Übergabeprotokoll gehören alle Geräte mit Marke, Typ, Alter und Funktionsprüfung, der Zustand von Fronten und Arbeitsplatte sowie eventuelle Vorschäden. Nur so lässt sich beim Auszug feststellen, ob ein Schaden vom Mieter zu vertreten ist oder auf gewöhnlichen Verschleiß zurückgeht. Für die Sondereigentumsverwaltung gilt zusätzlich: Die Einbauküche ist Sondereigentum, Reparaturen sind Sache des vermietenden Eigentümers und nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Steuerliche Behandlung beim Vermieter

Der Bundesfinanzhof hat 2016 entschieden, dass eine Einbauküche mit Spüle, Herd, Einbaumöbeln und Elektrogeräten ein einheitliches Wirtschaftsgut ist. Die Kosten einer kompletten Neuanschaffung oder Erneuerung sind daher nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern über die Nutzungsdauer von zehn Jahren abzuschreiben. Wird dagegen nur ein einzelnes Gerät innerhalb einer bestehenden Küche ausgetauscht oder repariert, handelt es sich in der Regel um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand. Vermieter sollten Rechnungen entsprechend trennen und in der Anlage V korrekt zuordnen.

Was eine professionelle Hausverwaltung leistet

Eine gute Hausverwaltung regelt die Einbauküche schon im Mietvertrag eindeutig, dokumentiert sie im Übergabeprotokoll, prüft Reparaturmeldungen anhand der vereinbarten Kleinreparaturklausel und beauftragt bei Vermieterküchen zügig den Kundendienst, um Mietminderungen und Ersatzvornahmen zu vermeiden. Sie behält außerdem im Blick, welche Kosten steuerlich als Erhaltungsaufwand und welche als Abschreibung zu behandeln sind. Wer seine vermietete Wohnung professionell verwalten lassen möchte, findet über suchen-hausverwaltung.de passende Verwalter in seiner Region.