Videoueberwachung im Mehrfamilienhaus 2026: DSGVO, BGH-Rechtsprechung und WEG-Beschluss richtig umsetzen

Videoueberwachung im Mehrfamilienhaus 2026: Was rechtlich erlaubt ist und wo Grenzen liegen

Steigende Einbruchszahlen, Vandalismus an Briefkastenanlagen und Sachbeschaedigung in der Tiefgarage: Immer mehr Wohnungseigentuemergemeinschaften und Vermieter denken 2026 ueber Videoueberwachung im Mehrfamilienhaus nach. Doch zwischen Sicherheitsbeduerfnis und Persoenlichkeitsrechten der Bewohner liegt ein schmaler Grat. Wer die Kamera einfach montiert, riskiert Abmahnungen, Schadensersatzklagen und Bussgelder nach der DSGVO. Dieser Beitrag erklaert, was rechtlich zulaessig ist, welche Beschluesse die WEG braucht und worauf Hausverwaltungen besonders achten muessen.

Rechtsgrundlagen: DSGVO, BDSG und BGH-Rechtsprechung

Jede Videoueberwachung im Mehrfamilienhaus ist eine Verarbeitung personenbezogener Daten nach Art. 4 DSGVO. Die rechtliche Bewertung stuetzt sich auf Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO (berechtigtes Interesse), das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) sowie auf eine umfangreiche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Der BGH hat in mehreren Grundsatzentscheidungen klargestellt, dass das Sicherheitsinteresse des Eigentuemers gegen das Persoenlichkeitsrecht der erfassten Personen abgewogen werden muss. Eine pauschale Rundum-Ueberwachung ist nach geltender Rechtslage unzulaessig.

Konkret bedeutet das: Eine Kamera muss einen klar definierten Zweck verfolgen, etwa die Abwehr von Einbruechen oder die Aufklaerung von Vandalismus. Allgemeines Misstrauen gegenueber Nachbarn reicht nicht aus. Auch sogenannte Kameraattrappen koennen rechtlich problematisch sein, wenn sie bei Betroffenen den Eindruck einer echten Ueberwachung erwecken und damit einen Ueberwachungsdruck erzeugen.

Wo darf gefilmt werden? Zulaessige und unzulaessige Bereiche

Zulaessig ist die Ueberwachung des Hauseingangs in eng begrenztem Umfang, insbesondere bei nachweislich erhoehter Einbruchsgefahr. Auch Tiefgaragen und Fahrradkeller koennen ueberwacht werden, wenn dort wiederholt Diebstaehle aufgetreten sind. Wichtig: Die Kamera darf ausschliesslich Bereiche des Gemeinschaftseigentums erfassen. Eingangstueren einzelner Wohnungen, Briefkaesten mit Namen oder oeffentliche Gehwege gehoeren nicht dazu.

Klar unzulaessig ist die Ueberwachung von Aufzuegen, Treppenhaeusern oder Fluren, sofern diese auch zu privaten Wohnungseingaengen fuehren. Hier ueberwiegt regelmaessig das Persoenlichkeitsrecht der Bewohner. Eine Kamera im Aufzug, die das Ein- und Aussteigen aller Bewohner dokumentiert, wuerde einen erheblichen Ueberwachungsdruck erzeugen und ist nach BGH-Rechtsprechung unverhaeltnismaessig. Auch die Erfassung von Nachbargrundstuecken oder oeffentlichen Strassen ist unzulaessig.

WEG-Beschluss: Wann reicht die Mehrheit, wann braucht es Einstimmigkeit?

Seit der WEG-Reform 2020 koennen Eigentuemergemeinschaften viele Massnahmen mit einfacher Mehrheit beschliessen. Bei der Videoueberwachung ist die Situation differenzierter: Wird ausschliesslich Gemeinschaftseigentum erfasst und beruehrt die Massnahme keine schutzwuerdigen Interessen einzelner Eigentuemer, reicht ein Mehrheitsbeschluss. Erfasst die Kamera jedoch Bereiche, die einzelne Eigentuemer zwingend nutzen muessen, etwa den Weg zur eigenen Wohnungstuer, kann eine Zustimmung der Betroffenen erforderlich sein.

Wichtig fuer Hausverwaltungen: Der Beschluss muss konkret formuliert sein. Vage Zustimmungen wie "Anbringung einer Videoanlage" sind nicht ausreichend. Standorte, Erfassungsbereiche, Speicherfristen und der Zugriffsberechtigte muessen klar geregelt werden. Anderenfalls drohen Beschlussanfechtungsklagen einzelner Eigentuemer.

Informationspflichten: Hinweisschilder und Datenschutzinformationen

Nach Art. 13 DSGVO muessen Betroffene umfassend ueber die Videoueberwachung informiert werden. Ein gut sichtbares Hinweisschild am Eingang reicht als erste Information aus. Zusaetzlich muessen ausfuehrliche Datenschutzhinweise leicht zugaenglich sein, beispielsweise per QR-Code, in der Hausordnung oder auf einer dedizierten Webseite. Diese Hinweise muessen den Verantwortlichen, den Zweck der Verarbeitung, die Speicherdauer, die Rechtsgrundlage und die Rechte der Betroffenen enthalten.

Speicherdauer und Loeschpflichten 2026

Aufnahmen duerfen grundsaetzlich nur so lange gespeichert werden, wie es zur Zweckerreichung erforderlich ist. Die Datenschutzaufsichtsbehoerden der Laender empfehlen eine Speicherdauer von 48 bis maximal 72 Stunden. Laengere Speicherzeiten muessen besonders begruendet werden, etwa bei einem konkreten Vorfall, der dokumentiert wird. Eine pauschale Speicherung ueber Wochen ist unzulaessig und kann Bussgelder in fuenfstelliger Hoehe nach sich ziehen.

Technische Anforderungen und Schutz der Aufnahmen

Die DSGVO verpflichtet zu technischen und organisatorischen Massnahmen nach Art. 32 DSGVO. Aufnahmen muessen verschluesselt gespeichert werden, der Zugriff darf nur autorisierten Personen moeglich sein. Bei cloudbasierten Systemen ist auf Anbieter mit Serverstandort in der EU zu achten und ein Auftragsverarbeitungsvertrag abzuschliessen. Eine besondere Stolperfalle 2026 sind KI-gestuetzte Kamerasysteme mit Gesichtserkennung: Diese sind nach dem AI-Act in den meisten Anwendungsfaellen im privaten Wohnumfeld unzulaessig.

Bussgelder, Haftung und Risiken fuer die WEG

Verstoesse gegen die DSGVO koennen mit Bussgeldern bis zu 20 Millionen Euro oder 4 Prozent des weltweiten Jahresumsatzes geahndet werden. Auch fuer Eigentuemergemeinschaften und Hausverwaltungen drohen in der Praxis empfindliche Sanktionen, regelmaessig im vier- bis fuenfstelligen Bereich. Hinzu kommen zivilrechtliche Anspruechen einzelner Betroffener auf Unterlassung und Schadensersatz. Der Verwalter haftet bei unzulaessiger Ueberwachung persoenlich, wenn er die Massnahme empfohlen oder umgesetzt hat, ohne die Eigentuemer auf die rechtlichen Risiken hinzuweisen.

Praxis-Empfehlung: Wie Hausverwaltungen Videoueberwachung rechtssicher umsetzen

Vor der Installation sollte stets eine Datenschutz-Folgenabschaetzung nach Art. 35 DSGVO durchgefuehrt werden. Sinnvoll ist es zudem, die zustaendige Landesdatenschutzbehoerde im Vorfeld einzubinden oder anwaltlichen Rat einzuholen. Eine professionelle Hausverwaltung dokumentiert den gesamten Prozess: Beschlussvorlage, Standortplanung mit Erfassungsbereichen, Datenschutzhinweise, Auftragsverarbeitungsvertrag mit dem Anbieter und ein Protokoll ueber die regelmaessige Loeschung der Aufnahmen.

Wer als WEG oder Vermieter eine Videoueberwachung plant, sollte sich vorab umfassend beraten lassen. Eine erfahrene Hausverwaltung kennt die aktuelle Rechtsprechung, die technischen Anforderungen und die Erwartungen der Aufsichtsbehoerden. Damit lassen sich Konflikte unter den Eigentuemern vermeiden und die Investition in die Sicherheitstechnik rechtssicher absichern. Auf unserem Portal finden Sie qualifizierte Hausverwaltungen in Ihrer Region, die Sie kompetent beraten und die Umsetzung professionell begleiten.

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