Vermoegensbericht nach Paragraph 28 Abs. 4 WEG 2026: Pflichten, Aufbau und Praxistipps fuer Verwalter und Eigentuemer

Was der Vermoegensbericht ist und warum er fuer jede WEG so wichtig geworden ist

Mit der WEG-Reform 2020 wurde der Vermoegensbericht als eigenstaendiges Pflichtinstrument der Verwaltung eingefuehrt. 2026 ist er fester Bestandteil der jaehrlichen Berichtspflichten und gilt als zentrales Transparenzdokument fuer Wohnungseigentuemergemeinschaften. Anders als die Jahresabrechnung blickt der Vermoegensbericht nicht auf Einnahmen und Ausgaben, sondern auf den Stichtagsstand des gesamten gemeinschaftlichen Vermoegens. Eigentuemer erhalten damit jaehrlich ein vollstaendiges Bild der finanziellen und materiellen Substanz ihrer Gemeinschaft.

Gesetzliche Grundlage: Paragraph 28 Abs. 4 WEG

Rechtsgrundlage ist Paragraph 28 Abs. 4 WEG. Danach hat die Verwaltung nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermoegensbericht zu erstellen, der den Stand des gemeinschaftlichen Vermoegens sowie der Erhaltungsruecklage und weiterer Ruecklagen ausweist. Der Bericht muss jedem Wohnungseigentuemer zur Verfuegung gestellt werden. Ein foermlicher Beschluss der Eigentuemerversammlung ist nicht erforderlich, weil es sich um eine reine Informationspflicht handelt. Dennoch wird der Bericht regelmaessig in der Versammlung erlaeutert und ist Grundlage fuer die Entlastung der Verwaltung.

Diese Pflichtangaben gehoeren in den Vermoegensbericht

Der Gesetzgeber gibt einen Mindestinhalt vor: den Stand der Erhaltungsruecklage, weitere Ruecklagen wie Liquiditaets- oder Sonderruecklagen, die Kontostaende des Gemeinschaftsvermoegens (Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten) sowie eine Aufstellung des wesentlichen Sachvermoegens. Dazu zaehlen Heizungsanlagen, Aufzuege, Photovoltaikanlagen, Spielplatzgeraete, Gartenmaschinen oder andere langlebige Wirtschaftsgueter im Gemeinschaftseigentum. Forderungen gegen einzelne Eigentuemer aus Hausgeldrueckstaenden gehoeren ebenso hinein wie Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, etwa aus offenen Handwerkerrechnungen oder Darlehen.

Aufbau und sinnvolle Gliederung in der Praxis

Eine bewaehrte Gliederung beginnt mit einem Deckblatt (Objekt, Stichtag, Verwalter), gefolgt von Abschnitten zu Bankkonten, Ruecklagen, Forderungen, Verbindlichkeiten und Sachvermoegen. Viele Verwalter ergaenzen ein kurzes Vorwort zur Entwicklung der Ruecklage im Berichtsjahr. Der Stichtag ist regelmaessig der 31. Dezember. Wichtig ist, dass die Zahlen mit den Salden der Jahresabrechnung und mit den Kontoauszuegen uebereinstimmen. Inkonsistenzen sind der haeufigste Streitpunkt in Eigentuemerversammlungen und koennen die Entlastung der Verwaltung gefaehrden.

Abgrenzung zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan

Die Jahresabrechnung dokumentiert Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Wirtschaftsjahres und endet mit den Einzelabrechnungen der Eigentuemer. Der Wirtschaftsplan prognostiziert das kommende Jahr. Der Vermoegensbericht dagegen ist eine Bilanz auf einen Stichtag, vergleichbar mit einer Vermoegensaufstellung im Unternehmen. Alle drei Dokumente gehoeren zusammen: Sie geben den Eigentuemern eine Vergangenheits-, Zukunfts- und Stichtagsbetrachtung. Erst zusammen ergeben sie ein vollstaendiges Bild der finanziellen Lage der WEG.

Bereitstellung an die Eigentuemer: Form und Frist

Das Gesetz schreibt keine konkrete Form vor. Ueblich ist der Versand per E-Mail im PDF-Format oder die Einstellung in ein digitales Eigentuemerportal. Eine Frist nennt Paragraph 28 Abs. 4 WEG nicht ausdruecklich, in der Praxis hat sich jedoch eine Bereitstellung zusammen mit der Einladung zur Eigentuemerversammlung etabliert, in der die Jahresabrechnung beschlossen wird. Spaetestens drei bis vier Monate nach Jahresende sollte der Bericht vorliegen. Jeder Wohnungseigentuemer hat einen individuellen Anspruch auf Uebermittlung und kann diesen notfalls vor dem Amtsgericht durchsetzen.

Haeufige Fehler und Streitpunkte 2026

Zu den haeufigsten Maengeln zaehlen unvollstaendige Angaben zur Erhaltungsruecklage, fehlende Auflistung von Sachvermoegen, unklare Darstellung offener Hausgeldforderungen und die Vermischung von Soll- und Ist-Bestand. Ein weiterer Klassiker ist die fehlende Abstimmung mit der Jahresabrechnung. Wird der Vermoegensbericht gar nicht oder fehlerhaft erstellt, liegt eine Pflichtverletzung der Verwaltung vor. Daraus koennen Schadensersatzansprueche und ein wichtiger Grund fuer eine Abberufung des Verwalters folgen, insbesondere wenn die Eigentuemerversammlung mehrfach erfolglos auf die Vorlage gedrungen hat.

Praxistipps fuer Verwalter und Eigentuemer

Verwalter sollten den Vermoegensbericht im Verwaltungsprogramm standardisieren und automatisiert aus den Buchhaltungsdaten generieren. Sinnvoll ist ein digitales Vier-Augen-Prinzip vor der Versendung und eine Plausibilitaetspruefung gegen Kontoauszuege und Inventarliste. Eigentuemer sollten den Bericht aktiv anfordern, wenn er nicht rechtzeitig vorliegt, und kritisch pruefen, ob Konten, Ruecklagen und offene Posten nachvollziehbar dargestellt sind. Bei Unstimmigkeiten empfiehlt sich eine schriftliche Nachfrage beim Verwalter sowie eine Beratung durch den Verwalterbeirat oder einen WEG-Anwalt.

Ein sorgfaeltig erstellter Vermoegensbericht ist mehr als eine gesetzliche Pflicht. Er ist die Grundlage fuer Vertrauen zwischen Eigentuemern und Verwaltung, fuer realistische Ruecklagenplanung und fuer eine wirtschaftlich gesunde WEG. Eine professionelle Hausverwaltung erstellt den Bericht termingerecht, transparent und nachvollziehbar und beraet Eigentuemer aktiv zu Ruecklagenhoehe, Investitionsbedarf und kuenftigen Sonderumlagen. Wer 2026 eine neue Hausverwaltung sucht, sollte gezielt nach der Qualitaet und Pruefbarkeit des Vermoegensberichts fragen.

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