Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen 2026: Paragraph 250 BauGB, Aufteilung und Mieterschutz

Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen: Warum das Thema 2026 so brisant ist

Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen ist eine der folgenreichsten Entscheidungen, die ein Immobilieneigentuemer treffen kann. Aus einem einzigen Grundstueck mit einem Grundbuchblatt werden dutzende selbststaendig verkaeufliche Einheiten. Der Wert der Immobilie steigt in vielen Lagen deutlich, gleichzeitig entstehen neue Pflichten: eine Wohnungseigentuemergemeinschaft, ein Verwalter, eine Erhaltungsruecklage und ein dichtes Geflecht aus Mieterschutzrechten. Seit der Baulandmobilisierungsnovelle steht die Umwandlung in vielen Staedten zusaetzlich unter einem behoerdlichen Genehmigungsvorbehalt nach Paragraph 250 BauGB. Wer 2026 aufteilen will, muss Bauordnungsrecht, Grundbuchrecht, WEG-Recht und Mietrecht gleichzeitig im Blick behalten.

Was Umwandlung juristisch genau bedeutet

Umwandlung meint die Begruendung von Wohnungseigentum an einem bestehenden Gebaeude. Rechtsgrundlage ist Paragraph 8 WEG: Der Eigentuemer erklaert gegenueber dem Grundbuchamt, dass sein Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden sind. Diese sogenannte Teilungserklaerung wird notariell beurkundet oder beglaubigt und im Grundbuch vollzogen. Fuer jede Einheit legt das Grundbuchamt anschliessend ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt an.

Wichtig ist die Abgrenzung zur Teilung nach Paragraph 3 WEG, bei der sich mehrere Miteigentuemer vertraglich einigen. In der Praxis der Umwandlung von Mietshaeusern ist fast immer Paragraph 8 WEG einschlaegig, weil ein Alleineigentuemer handelt. Die Umwandlung selbst aendert an bestehenden Mietverhaeltnissen zunaechst nichts: Die Mietvertraege laufen unveraendert weiter, es aendert sich lediglich, wer kuenftig Vermieter ist, sobald eine Einheit verkauft wird.

Paragraph 250 BauGB: Der Genehmigungsvorbehalt in angespannten Wohnungsmaerkten

Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz wurde Paragraph 250 BauGB eingefuehrt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Bundeslaender per Rechtsverordnung festlegen, bedarf die Begruendung von Wohnungseigentum an bestehenden Wohngebaeuden einer Genehmigung der Gemeinde. Ziel des Gesetzgebers ist es, die Verdraengung von Mietern durch Eigenbedarfskuendigungen nach dem Verkauf einzelner Wohnungen zu bremsen.

Betroffen sind typischerweise Gebaeude mit mehr als fuenf Wohnungen; die Laender koennen diesen Schwellenwert in einem Korridor zwischen drei und fuenfzehn Wohnungen abweichend bestimmen. Eigentuemer sollten deshalb nie pauschal davon ausgehen, dass ihre Immobilie ausserhalb des Anwendungsbereichs liegt, sondern die aktuelle Landesverordnung und die Gebietskulisse ihrer Gemeinde konkret pruefen. Ohne Genehmigung lehnt das Grundbuchamt die Eintragung ab. Der Genehmigungsvorbehalt tritt neben eine eventuell bestehende Erhaltungssatzung nach Paragraph 172 BauGB, die in Milieuschutzgebieten ohnehin eine eigene Umwandlungsgenehmigung verlangt.

Wann trotzdem genehmigt werden muss: die Ausnahmetatbestaende

Paragraph 250 Absatz 3 BauGB enthaelt einen Katalog von Faellen, in denen die Genehmigung zu erteilen ist. Dazu gehoeren unter anderem die Aufteilung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung oder zur Versorgung von Familienangehoerigen, Faelle, in denen die Ablehnung eine unbillige Haerte darstellen wuerde, sowie die Verpflichtung des Eigentuemers, mindestens zwei Drittel der Wohnungen fuer sieben Jahre nur an die derzeitigen Mieter zu veraeussern. Auch Gebaeude, die zum Zeitpunkt der Antragstellung vollstaendig unvermietet sind, sind regelmaessig privilegiert.

Die Genehmigungsfaehigkeit muss sauber dokumentiert werden. Behoerden verlangen in der Regel den Entwurf der Teilungserklaerung, den Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung, eine vollstaendige Mieterliste mit Vertragsbeginn und Mietstatus sowie eine Erklaerung zur beabsichtigten Verwertung. Ein unvollstaendiger Antrag verlaengert das Verfahren erheblich, weil die Frist erst mit Vorlage der vollstaendigen Unterlagen zu laufen beginnt.

Der bautechnische Weg: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Vor der notariellen Teilungserklaerung steht die bautechnische Vorbereitung. Ein Architekt oder Vermessungsingenieur erstellt den Aufteilungsplan: massstabsgerechte Grundrisse, Schnitte und Ansichten, in denen jede Einheit mit einer fortlaufenden Nummer gekennzeichnet ist. Auf dieser Basis erteilt die Bauaufsichtsbehoerde die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach Paragraph 7 Absatz 4 WEG. Sie bestaetigt, dass jede Wohnung baulich vollstaendig von anderen Einheiten abgeschlossen ist, einen eigenen abschliessbaren Zugang, eine Kueche oder Kochgelegenheit sowie ein eigenes Bad mit WC besitzt.

Haeufige Stolpersteine sind gemeinsam genutzte Baeder, nicht abschliessbare Durchgangszimmer, fehlender zweiter Rettungsweg oder Kellerraeume ohne eindeutige Zuordnung. Solche Maengel muessen vor der Antragstellung baulich behoben werden, sonst scheitert die Bescheinigung. Auch Stellplaetze koennen seit dem WEMoG als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn sie durch dauerhafte Markierungen klar abgegrenzt sind.

Mieterschutz: Kuendigungssperrfrist und Vorkaufsrecht

Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung verkauft, kann sich der Erwerber erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen. Paragraph 577a BGB sieht dafuer grundsaetzlich drei Jahre ab Eigentumsumschreibung vor; in Gebieten mit gefaehrdeter Wohnraumversorgung koennen die Laender die Frist auf bis zu zehn Jahre verlaengern. Diese Sperrfristverordnungen sind laenderspezifisch und zeitlich befristet, weshalb der jeweils aktuelle Stand zu pruefen ist.

Hinzu kommt das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nach Paragraph 577 BGB. Wird die Wohnung, an der nach Ueberlassung an den Mieter Wohnungseigentum begruendet wurde, erstmals an einen Dritten verkauft, darf der Mieter zu denselben Bedingungen eintreten. Der Verkaeufer muss den Mieter unverzueglich ueber den Inhalt des Kaufvertrags informieren; ab Zugang der Mitteilung laeuft eine Ausuebungsfrist von zwei Monaten. Wird die Mitteilung versaeumt, drohen Schadensersatzansprueche in erheblicher Hoehe.

Was sich nach der Umwandlung fuer die Verwaltung aendert

Mit der Anlage der Wohnungsgrundbuecher entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentuemer als eigenstaendiger Rechtstraeger. Selbst wenn zunaechst alle Einheiten in einer Hand bleiben, gelten ab dem Verkauf der ersten Wohnung die Regeln des WEG in vollem Umfang: Es braucht einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung, einen Vermoegensbericht nach Paragraph 28 Absatz 4 WEG, eine Beschlusssammlung und ein auf die Gemeinschaft lautendes Bankkonto.

Die Teilungserklaerung und die Gemeinschaftsordnung sind dabei die entscheidenden Weichenstellungen. Kostenverteilungsschluessel, Sondernutzungsrechte an Garten und Stellplaetzen, Regelungen zur baulichen Veraenderung sowie die Zuordnung von Fenstern, Balkonen und Heizungsanlagen zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum lassen sich spaeter nur mit hohem Aufwand aendern. Wer hier unsauber formuliert, legt den Grundstein fuer jahrelange Streitigkeiten.

Kosten und realistischer Zeitplan

Die Kosten der Umwandlung setzen sich aus Architektenhonorar fuer den Aufteilungsplan, Gebuehren fuer die Abgeschlossenheitsbescheinigung, Notarkosten fuer die Beurkundung der Teilungserklaerung, Grundbuchgebuehren fuer die Anlage der Wohnungsgrundbuecher sowie gegebenenfalls Verwaltungsgebuehren fuer die Genehmigung nach Paragraph 250 BauGB oder nach der Erhaltungssatzung zusammen. Je nach Groesse und Zustand des Objekts bewegt sich der Gesamtaufwand bei einem mittelgrossen Mehrfamilienhaus haeufig im mittleren vierstelligen bis niedrigen fuenfstelligen Bereich; verbindliche Angebote sollten immer objektbezogen eingeholt werden.

Zeitlich sollte man vom ersten Aufmass bis zur Eintragung der Wohnungsgrundbuecher realistisch sechs bis zwoelf Monate einplanen. Der Genehmigungsvorbehalt nach Paragraph 250 BauGB und die Bearbeitungszeiten der Grundbuchaemter sind dabei die groessten Unsicherheitsfaktoren. Wer den Verkauf einzelner Einheiten bereits terminlich zugesagt hat, geraet schnell unter Druck.

Fazit: Umwandlung ist ein Projekt, kein Formular

Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen verbindet Bauordnungsrecht, Grundbuchrecht, staedtebauliches Genehmigungsrecht, Mietrecht und WEG-Recht. Fehler in der Teilungserklaerung, eine versaeumte Vorkaufsrechtsmitteilung oder ein unvollstaendiger Genehmigungsantrag koennen das gesamte Vorhaben verzoegern oder teuer werden lassen. Eine sorgfaeltige Vorbereitung mit Architekt, Notar und einer erfahrenen Verwaltung zahlt sich deshalb unmittelbar aus.

Eine professionelle Hausverwaltung begleitet die Umwandlung von der Bestandsaufnahme ueber die Abstimmung der Teilungserklaerung bis zum Aufbau der neuen Wohnungseigentuemergemeinschaft: Sie strukturiert Kostenverteilungsschluessel und Erhaltungsruecklage, richtet Wirtschaftsplan, Buchhaltung und Beschlusssammlung ein, kommuniziert rechtssicher mit den Mietern und sorgt dafuer, dass die junge Gemeinschaft von Anfang an auf einem belastbaren Fundament steht. Wer die Umwandlung plant oder eine frisch aufgeteilte Anlage uebernehmen lassen moechte, sollte fruehzeitig eine qualifizierte Verwaltung einbinden.

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