Treppenhaussanierung im Mehrfamilienhaus 2026: Malerarbeiten, Bodenbelag, Handlauf, Brandschutz, Kosten und WEG-Beschluss

Treppenhaussanierung: Visitenkarte des Hauses und Rettungsweg zugleich

Das Treppenhaus ist der Raum, den jeder Bewohner und jeder Besucher eines Mehrfamilienhauses mehrmals am Tag nutzt. Abgestossene Wände, ausgetretene Stufen, lose Handläufe und flackernde Leuchten prägen den ersten Eindruck vom gesamten Gebäude und wirken sich auf Vermietbarkeit und Verkaufspreise aus. Gleichzeitig ist der Treppenraum in fast jedem Mehrfamilienhaus der erste Rettungsweg und unterliegt deshalb strengen Anforderungen an Brandschutz und Verkehrssicherheit. Eine Treppenhaussanierung ist deshalb weit mehr als ein neuer Anstrich. Dieser Beitrag erklärt, wer in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entscheidet, welche Arbeiten typischerweise anfallen, welche Vorschriften zu beachten sind, was die Sanierung kostet und wie sie organisatorisch reibungslos abläuft.

Gemeinschaftseigentum: Wer entscheidet und wer zahlt

Treppen, Treppenräume, Podeste, Geländer und Hausflure sind nach Paragraph 5 Absatz 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, weil sie für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind und dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Eine Teilungserklärung kann daran nichts ändern. Entscheidungen über die Sanierung trifft deshalb die Eigentümerversammlung durch Beschluss, die Hausverwaltung bereitet die Beschlussfassung vor und setzt sie um. Die Kosten werden nach dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Schlüssel verteilt, im Regelfall nach Miteigentumsanteilen gemäß Paragraph 16 Absatz 2 WEG.

Im vermieteten Zinshaus mit nur einem Eigentümer entfällt die Beschlussfassung, die bautechnischen und mietrechtlichen Fragen stellen sich aber genauso. Hier entscheidet der Vermieter, muss die Arbeiten den Mietern jedoch rechtzeitig ankündigen und die Beeinträchtigungen so gering wie möglich halten.

Erhaltung oder bauliche Veränderung: die richtige Beschlussgrundlage

Wird das Treppenhaus in seinem bisherigen Zustand wiederhergestellt, etwa durch neuen Anstrich, Ausbesserung des Putzes, Reparatur des Geländers oder Ersatz eines verschlissenen Bodenbelags durch einen gleichwertigen, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Sie gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung nach Paragraph 19 Absatz 2 Nummer 2 WEG und wird mit einfacher Mehrheit beschlossen. Dabei darf die Gemeinschaft den heutigen Stand der Technik wählen, auch wenn er über dem ursprünglichen Standard liegt; man spricht von modernisierender Instandsetzung.

Geht die Maßnahme über die Erhaltung hinaus, zum Beispiel durch einen hochwertigeren Natursteinbelag, ein komplett neues Gestaltungskonzept oder den nachträglichen Einbau eines Aufzugs, liegt eine bauliche Veränderung nach Paragraph 20 WEG vor. Auch sie kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Für die Kostenverteilung gilt dann Paragraph 21 WEG: Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile zu und sind die Kosten nicht unverhältnismäßig, tragen alle Eigentümer die Kosten. Andernfalls zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben, es sei denn, die Maßnahme amortisiert sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums. Eine saubere Abgrenzung im Beschlusstext vermeidet spätere Anfechtungen.

Was zur Treppenhaussanierung gehört: Wände, Böden, Handläufe, Beleuchtung

Der Klassiker sind die Malerarbeiten. Dazu gehören das Ausbessern von Rissen und Putzschäden, das Spachteln und Grundieren sowie ein strapazierfähiger, abwaschbarer Anstrich; im unteren Wandbereich hat sich ein robuster Sockelanstrich oder eine scheuerbeständige Beschichtung bewährt. Beim Bodenbelag kommen Fliesen, Naturstein, Terrazzo oder Linoleum in Frage. Entscheidend ist eine ausreichende Rutschhemmung, für Innentreppen üblicherweise mindestens die Bewertungsgruppe R9 nach DIN 51130, sowie eine kontrastreiche, gut erkennbare Stufenvorderkante.

Handläufe und Geländer müssen fest, griffsicher und ausreichend hoch sein; die Landesbauordnungen und die DIN 18065 geben die Anforderungen an Treppen in Wohngebäuden vor. Wird ohnehin saniert, lohnt sich der Blick auf Barrierefreiheit nach DIN 18040-2: beidseitige Handläufe, die an Treppenanfang und -ende waagerecht weitergeführt werden, und taktile Stufenmarkierungen erleichtern älteren Bewohnern den Alltag. Ergänzend bietet sich die Umrüstung der Beleuchtung auf LED mit Bewegungsmeldern an, die Betriebskosten senkt und die Sicherheit erhöht. Auch Briefkastenanlage, Klingeltableau und Hauseingangstür werden häufig im gleichen Zug erneuert.

Brandschutz und Verkehrssicherheit im Treppenraum

Der notwendige Treppenraum ist der erste Rettungsweg des Gebäudes. Die Landesbauordnungen verlangen deshalb in der Regel, dass Wand- und Deckenbekleidungen, Putze, Dämmstoffe und Unterdecken in notwendigen Treppenräumen aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen und Bodenbeläge mindestens schwerentflammbar sind. Holzverkleidungen, Teppichböden und dekorative Kunststoffpaneele scheiden damit meist aus. Fachbetriebe weisen die Baustoffklasse der verwendeten Produkte nach; die Hausverwaltung sollte diese Nachweise zu den Objektunterlagen nehmen.

Während der Arbeiten bleibt die Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft bestehen. Werkzeuge, Farbeimer und Gerüste dürfen den Fluchtweg nicht versperren, Stolperstellen sind abzusichern, und die Beleuchtung muss jederzeit funktionieren. Bei Arbeiten an Treppenstufen ist ein sicherer Zugang zu den Wohnungen zu gewährleisten, gegebenenfalls durch abschnittsweises Arbeiten oder provisorische Trittflächen.

Kosten, Finanzierung und Umlagefähigkeit

Die Kosten hängen stark von Umfang, Region und Zustand des Untergrunds ab. Für Malerarbeiten inklusive Untergrundvorbereitung sind je nach Aufwand etwa 15 bis 45 Euro je Quadratmeter Wand- und Deckenfläche realistisch, ein Treppenhaus mit fünf Geschossen liegt damit oft zwischen 8.000 und 20.000 Euro. Ein neuer Bodenbelag aus Fliesen oder Naturstein kostet inklusive Verlegung meist 80 bis 200 Euro je Quadratmeter, Linoleum deutlich weniger. Für neue Handläufe aus Edelstahl sind je laufendem Meter etwa 150 bis 300 Euro einzuplanen. Für größere Vorhaben empfiehlt sich eine fachliche Bestandsaufnahme mit Leistungsverzeichnis, damit die Angebote vergleichbar sind.

Finanziert wird die Erhaltung aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage; beides muss im Beschluss festgelegt werden. Auf Mieter sind die Kosten einer Treppenhaussanierung nicht als Betriebskosten umlegbar, da Instandhaltung und Instandsetzung keine Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind. Eine Mieterhöhung nach Paragraph 559 BGB kommt nur in Betracht, soweit tatsächlich modernisiert wird, etwa bei Barrierereduzierung oder Aufzugseinbau, nicht bei einem Anstrich. Selbstnutzende Eigentümer und Mieter können die Lohnanteile der Handwerkerleistungen anteilig nach Paragraph 35a EStG steuerlich geltend machen, wenn die Jahresabrechnung sie gesondert ausweist. Bei erheblichen Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub kann während der Arbeiten eine Mietminderung in Betracht kommen; eine frühzeitige Information der Mieter mit Zeitplan reduziert Konflikte.

Ablauf und Organisation: so läuft die Sanierung reibungslos

Am Anfang steht eine Begehung mit Fotodokumentation, aus der die Hausverwaltung ein Leistungsverzeichnis ableitet. Auf dieser Grundlage werden in der Regel mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt, denn bei größeren Aufträgen verlangt die ordnungsmäßige Verwaltung eine Markterkundung. Die Eigentümerversammlung beschließt die Maßnahme mit Kostenrahmen, Finanzierung und Beauftragung; der Verwalter schließt den Vertrag im Namen der Gemeinschaft, idealerweise mit klaren Regelungen zu Ausführungsfristen, Baustellensicherung, Abnahme und Gewährleistung, die nach BGB fünf Jahre und nach VOB/B vier Jahre beträgt.

Vor Beginn werden alle Bewohner über Termine, Einschränkungen und Ansprechpartner informiert, Aushänge im Hausflur und eine Nachricht an die Mieter der vermieteten Einheiten haben sich bewährt. Nach Abschluss erfolgt eine förmliche Abnahme mit Mängelprotokoll, erst danach wird die Schlussrechnung freigegeben. Die Unterlagen zu Baustoffklassen, Rechnungen und Garantien kommen in die Objektakte, damit sie bei späteren Fragen des Beirats, der Versicherung oder beim Verkauf einer Wohnung griffbereit sind.

Eine professionelle Hausverwaltung begleitet die Treppenhaussanierung von der Bestandsaufnahme über die Ausschreibung und die rechtssichere Beschlussfassung bis zur Abnahme und Gewährleistungsverfolgung. Sie kennt die baurechtlichen Anforderungen an Rettungswege, sorgt für eine korrekte Kostenverteilung und nimmt den Eigentümern die Koordination der Handwerker ab. Wer für seine WEG oder sein Mietshaus eine erfahrene Verwaltung sucht, findet auf suchen-hausverwaltung.de passende Ansprechpartner.

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