Raeumungsklage & Zwangsraeumung 2026: Ablauf, Kosten und Praxistipps fuer Vermieter

Wenn der Mieter die Wohnung nicht freiwillig verlasst - die Raeumungsklage im Ueberblick

Trotz wirksamer Kuendigung weigert sich ein Mieter, die Wohnung zu raeumen. In dieser Situation bleibt Vermietern und Hausverwaltungen nur ein Weg: die Raeumungsklage. Das Raeumungsverfahren ist in Deutschland streng formalisiert, langwierig und kostenintensiv. Im Jahr 2026 sind Raeumungsklagen aufgrund gestiegener Mietrueckstaende, der angespannten Wohnungsmarktlage und neuer Anforderungen an Haertefallpruefungen erneut ein zentrales Thema fuer Vermieter und Hausverwalter. Dieser Beitrag erklaert den vollstaendigen Ablauf, die Kosten und die wichtigsten Praxistipps.

Wann eine Raeumungsklage notwendig wird

Eine Raeumungsklage kommt immer dann in Betracht, wenn das Mietverhaeltnis durch eine wirksame Kuendigung beendet wurde, der Mieter die Wohnung aber nicht zum vereinbarten Termin herausgibt. Die haeufigsten Grunde sind Zahlungsverzug mit mindestens zwei Monatsmieten, erhebliche Vertragsverletzungen wie Laermstoerungen oder unbefugte Untervermietung, Eigenbedarfskuendigungen sowie das regulaere Vertragsende eines Zeitmietvertrags.

Vor Klageerhebung muss in der Regel eine wirksame Kuendigung ausgesprochen worden sein - entweder als ordentliche Kuendigung mit gesetzlicher Frist oder als ausserordentliche fristlose Kuendigung nach den Paragrafen 543 und 569 BGB. Bei fristloser Kuendigung wegen Zahlungsverzugs ist zudem die Schonfristzahlung des Mieters nach Paragraf 569 Absatz 3 BGB zu beachten: Zahlt der Mieter binnen zwei Monaten nach Klagezustellung die rueckstaendige Miete vollstaendig nach, wird die fristlose Kuendigung unwirksam.

Voraussetzungen fuer eine erfolgreiche Raeumungsklage 2026

Fuer den Erfolg einer Raeumungsklage muessen mehrere formale Voraussetzungen erfuellt sein. Erstens muss die zugrundeliegende Kuendigung formal korrekt sein - schriftlich, mit nachvollziehbarer Begruendung und Unterschrift aller Vermieter. Bei mehreren Eigentuemern muessen alle gemeinsam kuendigen und klagen. Zweitens muss die Kuendigungsfrist abgelaufen sein. Drittens darf kein Heilungsgrund vorliegen - bei Zahlungsverzug etwa keine fristgerechte Nachzahlung.

Besonders wichtig: Die Schonfristzahlung nach aktueller BGH-Rechtsprechung heilt nur die fristlose Kuendigung. Eine zusaetzlich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kuendigung bleibt grundsaetzlich wirksam, wenn der Verzug erheblich war. Vermieter sollten ihre Kuendigungsschreiben daher immer doppelt - fristlos und ordentlich - aussprechen, um nicht durch eine spaete Nachzahlung das gesamte Verfahren zu verlieren.

Der Ablauf des Raeumungsverfahrens Schritt fuer Schritt

Das Raeumungsverfahren beginnt mit der Einreichung der Raeumungsklage beim oertlich zustaendigen Amtsgericht - das ist immer das Gericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Die Klage muss den Klagegrund, die Raeumungsfrist, gegebenenfalls Mietrueckstaende und eine genaue Wohnungsbeschreibung enthalten.

Nach Klageeinreichung stellt das Gericht die Klage dem Mieter foermlich zu. Dieser erhaelt zwei Wochen Zeit, um zu antworten und eine Verteidigungsabsicht anzuzeigen. Es folgt eine Gueteverhandlung, bei der das Gericht versucht, eine guetliche Einigung herbeizufuehren. Scheitert die Gueteverhandlung, kommt es zur streitigen Hauptverhandlung, in der Zeugen gehoert und Beweise erhoben werden. Am Ende des Verfahrens steht ein Urteil. Wird der Raeumungsklage stattgegeben, setzt das Gericht eine Raeumungsfrist nach Paragraf 721 ZPO - meist zwischen zwei Wochen und sechs Monaten. Erst nach Ablauf dieser Frist kann der Gerichtsvollzieher zur Zwangsraeumung beauftragt werden.

Kosten der Raeumungsklage: Wer zahlt was?

Die Kosten einer Raeumungsklage richten sich nach dem Streitwert, der bei Wohnraummietsachen dem zwoelffachen der monatlichen Nettomiete entspricht. Bei einer Miete von 800 Euro netto betraegt der Streitwert also 9.600 Euro. Daraus ergeben sich Gerichtskosten von rund 700 Euro fuer drei Gerichtsgebuehren sowie Anwaltskosten von etwa 2.000 Euro pro Partei.

Hinzu kommen die Kosten der Zwangsvollstreckung: Der Gerichtsvollzieher berechnet eine Wegegebuehr und Gebuehren fuer die Raeumung selbst, die je nach Umfang zwischen 200 und 1.500 Euro liegen koennen. Wird Mobiliar eingelagert, fallen weitere Speicherkosten an - im Schnitt 100 bis 300 Euro monatlich. Theoretisch traegt der unterlegene Mieter alle Kosten. In der Praxis sind viele Mieter jedoch zahlungsunfaehig. Vermieter bleiben dann auf den Vorschuessen sitzen. Eine Mietausfallversicherung oder eine Rechtsschutzversicherung mit Vermieterzusatz kann sich daher lohnen.

Die Zwangsraeumung - Berliner, Frankfurter und Hamburger Modell

Bei der eigentlichen Zwangsraeumung haben sich in Deutschland drei Verfahrensmodelle etabliert. Beim klassischen Raeumungsmodell beauftragt der Gerichtsvollzieher Moebelpacker, die das gesamte Inventar aus der Wohnung entfernen und einlagern. Dies ist das teuerste Verfahren.

Das Berliner Modell nach Paragraf 885a ZPO erlaubt eine vereinfachte Raeumung: Der Gerichtsvollzieher entfernt nur den Mieter aus der Wohnung. Das Mobiliar bleibt zunaechst in der Wohnung; der Vermieter erwirbt ein Pfandrecht und kann das Eigentum nach einer Frist verwerten. Dieses Modell senkt die Raeumungskosten erheblich. Das Frankfurter und das Hamburger Modell sind Mischformen mit besonderen Regelungen zur Verwahrung und Verwertung von Moebeln. In der Praxis ist das Berliner Modell fuer Vermieter meist die wirtschaftlichste Loesung.

Raeumungsschutz und Vollstreckungsschutzantrag

Mieter koennen auch nach einem Raeumungsurteil noch Schutz beantragen. Nach Paragraf 765a ZPO kann das Gericht die Raeumung aussetzen, wenn diese eine aussergewoehnliche Haerte darstellt - etwa bei schwerer Krankheit, fortgeschrittener Schwangerschaft oder drohender Obdachlosigkeit. Solche Antraege koennen das Verfahren um Monate verlaengern.

Im Jahr 2026 haben mehrere Oberlandesgerichte die Anforderungen an Haertefallpruefungen weiter praezisiert. Vermieter muessen daher auch in der Vollstreckungsphase mit Verzoegerungen rechnen. Eine sorgfaeltige Dokumentation des eigenen wirtschaftlichen Interesses an der zeitnahen Raeumung ist entscheidend, um Vollstreckungsschutzantraege erfolgreich abwehren zu koennen.

Praxistipps fuer Vermieter: Raeumungsklagen vermeiden

Die beste Raeumungsklage ist die, die nie gefuehrt werden muss. Eine sorgfaeltige Mieterauswahl mit Bonitaetspruefung, Selbstauskunft und Vormieterbescheinigung reduziert das Risiko erheblich. Bei den ersten Anzeichen von Zahlungsschwierigkeiten sollten Vermieter das Gespraech suchen und gegebenenfalls Ratenzahlung anbieten - dies ist meist guenstiger als eine Klage.

Mahnverfahren sollten konsequent eingeleitet werden, sobald zwei Monatsmieten ausstehen. Eine fruehzeitige Beratung durch eine professionelle Hausverwaltung oder einen Fachanwalt fuer Mietrecht kann formale Fehler verhindern, die spaeter zur Abweisung der Klage fuehren wuerden.

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