Radon im Mehrfamilienhaus 2026: Referenzwert, Messung, Schutzmassnahmen und Pflichten fuer WEG und Vermieter

Radon - das unsichtbare Risiko aus dem Untergrund

Radon ist geruchlos, farblos und geschmacklos - und trotzdem nach dem Rauchen die zweithaeufigste Ursache fuer Lungenkrebs in Deutschland. Das Bundesamt fuer Strahlenschutz rechnet mit mehreren tausend radonbedingten Lungenkrebsfaellen pro Jahr. Seit dem Strahlenschutzgesetz gibt es dafuer einen klaren rechtlichen Rahmen, der Eigentuemer, Wohnungseigentuemergemeinschaften und Arbeitgeber betrifft. In der Praxis der Hausverwaltung taucht das Thema bisher selten auf - zu Unrecht, denn Messung und Schutzmassnahmen sind meist deutlich einfacher und guenstiger, als viele erwarten.

Was Radon ist und wie es ins Gebaeude gelangt

Radon-222 ist ein natuerlich vorkommendes radioaktives Edelgas. Es entsteht beim Zerfall von Uran und Radium, die in nahezu allen Boeden und Gesteinen vorhanden sind. Aus dem Untergrund steigt das Gas nach oben und verduennt sich im Freien harmlos in der Atmosphaere. Problematisch wird es erst, wenn Radon in Gebaeude eindringt und sich dort anreichert.

Die typischen Eintrittswege liegen im erdberuehrten Bereich: Risse in Bodenplatte und Kellerwaenden, undichte Rohr- und Kabeldurchfuehrungen, offene Lichtschaechte, Fugen zwischen Wand und Boden sowie Kellertreppen und Aufzugsschaechte, die wie Kamine wirken. Weil warme Innenluft aufsteigt, entsteht im Gebaeude ein leichter Unterdruck, der radonhaltige Bodenluft regelrecht ansaugt. Die hoechsten Konzentrationen finden sich deshalb fast immer im Keller und im Erdgeschoss, in oberen Geschossen sind die Werte in der Regel deutlich niedriger.

Der Referenzwert: 300 Becquerel pro Kubikmeter

Das Strahlenschutzgesetz legt fuer Aufenthaltsraeume und Arbeitsplaetze einen Referenzwert von 300 Becquerel pro Kubikmeter als Mittelwert ueber ein Jahr fest. Wichtig fuer die Einordnung: Der Referenzwert ist kein Grenzwert im klassischen Sinn. Wird er ueberschritten, ist ein Gebaeude nicht automatisch unbewohnbar oder rechtswidrig - der Wert markiert vielmehr die Schwelle, ab der Massnahmen zur Senkung geprueft und ergriffen werden sollen.

Fachlich gilt: Es gibt keine Schwelle, unterhalb derer Radon voellig unbedenklich waere. Das Risiko steigt mit der Konzentration und der Aufenthaltsdauer. Deshalb empfiehlt das Bundesamt fuer Strahlenschutz, die Werte so weit zu senken, wie es mit vertretbarem Aufwand moeglich ist - auch dann, wenn 300 Becquerel pro Kubikmeter nicht erreicht werden.

Radonvorsorgegebiete: Wo besondere Regeln gelten

Die Bundeslaender mussten bis Ende 2020 sogenannte Radonvorsorgegebiete festlegen. Das sind Gebiete, in denen zu erwarten ist, dass der Referenzwert in einer betraechtlichen Zahl von Gebaeuden ueberschritten wird. Ausgewiesen wurden sie ueberwiegend in Mittelgebirgsregionen mit uranhaltigem Untergrund, etwa im Erzgebirge und Vogtland, im Fichtelgebirge und Bayerischen Wald sowie in Teilen des Thueringer Waldes, des Schwarzwaldes und des Saarlandes. Die verbindlichen Karten veroeffentlichen die Landesbehoerden, ergaenzend stellt das Bundesamt fuer Strahlenschutz eine bundesweite Radonkarte bereit.

Entscheidend fuer die Praxis: Auch ausserhalb der ausgewiesenen Gebiete kann es einzelne Gebaeude mit hohen Werten geben. Die Geologie schwankt kleinraeumig, und die Bauweise spielt eine mindestens ebenso grosse Rolle. Umgekehrt bedeutet die Lage in einem Vorsorgegebiet nicht, dass jedes Haus betroffen ist. Klarheit bringt allein eine Messung.

Messpflicht an Arbeitsplaetzen - auch in Wohnanlagen relevant

Fuer Wohnraeume besteht in Deutschland keine gesetzliche Mess- oder Sanierungspflicht. Anders sieht es an Arbeitsplaetzen aus: In Radonvorsorgegebieten muessen Arbeitgeber die Radonkonzentration an Arbeitsplaetzen im Keller und im Erdgeschoss messen lassen. Die Frist betraegt 18 Monate ab Festlegung des Gebiets beziehungsweise ab Aufnahme der Taetigkeit.

Das betrifft Wohnimmobilien haeufiger als gedacht - etwa wenn eine Gewerbeeinheit im Souterrain vermietet ist, wenn die Hausverwaltung ein Buero im Erdgeschoss unterhaelt oder wenn eine Gemeinschaft einen Hausmeister mit eigenem Werkstattraum im Keller beschaeftigt. Verantwortlich ist jeweils der Arbeitgeber, nicht automatisch der Gebaeudeeigentuemer. In der Praxis laeuft die Organisation der Messung aber oft ueber die Verwaltung, weil sie den Zugang zu den Raeumen koordiniert. Wird der Referenzwert ueberschritten, sind Massnahmen zu ergreifen und die Messung ist zu wiederholen; bleibt der Wert darueber, muss der Arbeitsplatz bei der zustaendigen Behoerde angemeldet werden.

Richtig messen: Ablauf, Dauer und Kosten

Gemessen wird mit passiven Exposimetern, meist Kernspurdetektoren in kleinen Kunststoffdosen. Sie brauchen weder Strom noch Wartung und werden einfach im Raum aufgestellt. Weil die Radonkonzentration tages- und jahreszeitlich stark schwankt und im Winter wegen des groesseren Temperaturunterschieds meist hoeher liegt, ist eine Messdauer von zwoelf Monaten der Standard fuer einen belastbaren Jahresmittelwert. Kurzzeitmessungen ueber wenige Wochen taugen allenfalls als grobe Orientierung.

Empfehlenswert sind mindestens zwei Detektoren je Wohnung in den am haeufigsten genutzten Aufenthaltsraeumen, also typischerweise Schlaf- und Wohnzimmer, sowie zusaetzliche Geraete im Keller. Die Kosten liegen meist bei etwa 30 bis 60 Euro pro Detektor inklusive Auswertung. Fuer Messungen an Arbeitsplaetzen ist eine vom Bundesamt fuer Strahlenschutz anerkannte Messstelle zwingend vorgeschrieben; die aktuelle Liste ist oeffentlich einsehbar. Auch fuer den Wohnbereich sind diese Messstellen der sicherste Weg zu verwertbaren Ergebnissen.

Schutzmassnahmen im Bestand: von einfach bis baulich

Die erste und guenstigste Massnahme ist konsequentes Lueften. Regelmaessiges Stosslueften senkt die Konzentration spuerbar, wirkt aber nur kurzfristig und ersetzt keine bauliche Loesung. Der naechste Schritt ist das Abdichten der Eintrittswege: Risse in Bodenplatte und Kellerwaenden verschliessen, Rohr- und Kabeldurchfuehrungen fachgerecht abdichten, Bodenablaeufe mit Sperren versehen und die Tuer vom Keller zum Treppenhaus dicht ausfuehren. Schon diese Arbeiten bringen haeufig eine deutliche Reduktion und bewegen sich meist im niedrigen vierstelligen Bereich.

Bei hohen Werten kommen aktive Systeme zum Einsatz. Eine Kellerlueftung mit Ventilator fuehrt radonhaltige Luft gezielt nach aussen ab. Noch wirksamer ist eine Radondrainage, oft Radonbrunnen genannt: Unter der Bodenplatte wird die Bodenluft abgesaugt und ueber Dach abgefuehrt, sodass Radon gar nicht erst ins Gebaeude gelangt. Solche Anlagen kosten je nach Gebaeude ueblicherweise zwischen 3.000 und 8.000 Euro und erreichen sehr hohe Minderungsraten. Wichtig ist in jedem Fall eine Kontrollmessung nach dem Umbau - ohne sie bleibt offen, ob die Massnahme tatsaechlich wirkt.

Neubau und energetische Sanierung: mitdenken statt nachruesten

Beim Neubau schreibt das Strahlenschutzgesetz vor, geeignete Massnahmen gegen den Eintritt von Radon aus dem Boden zu treffen. In der Regel genuegen dafuer die anerkannten Regeln der Technik zum Feuchteschutz, also eine fachgerechte Abdichtung gegen Bodenfeuchte. In Radonvorsorgegebieten ist mindestens eine zusaetzliche Schutzmassnahme erforderlich, etwa eine radondichte Ausfuehrung der Durchdringungen oder die Vorbereitung einer absaugbaren Drainageschicht unter der Bodenplatte. Der Mehraufwand im Neubau ist vergleichsweise gering - eine spaetere Nachruestung kostet ein Vielfaches.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die energetische Sanierung. Neue, dichte Fenster und eine luftdichte Gebaeudehuelle senken den Luftwechsel drastisch. Wo frueher Undichtigkeiten fuer unfreiwillige Lueftung sorgten, kann sich Radon nach der Sanierung staerker anreichern. Wer Fenster tauscht oder die Kellerdecke daemmt, sollte deshalb ein Lueftungskonzept mitplanen und bei Verdacht vor und nach der Massnahme messen.

WEG-Recht: Wer entscheidet und wer zahlt?

Bodenplatte, Kellerwaende, Abdichtung, Lueftungsschaechte und Kellerdecke gehoeren zum Gemeinschaftseigentum. Radonschutzmassnahmen sind damit Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentuemer und keine Angelegenheit des einzelnen Eigentuemers. Ueber Messung und Sanierung entscheidet die Eigentuemerversammlung durch Beschluss - je nach Ausgestaltung als Erhaltungsmassnahme oder als bauliche Veraenderung nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Finanziert werden die Arbeiten aus der Erhaltungsruecklage oder ueber eine Sonderumlage. Sinnvoll ist ein gestuftes Vorgehen: zuerst ein Beschluss ueber eine Messung mit ueberschaubarem Budget, danach - abhaengig vom Ergebnis - ein zweiter Beschluss ueber konkrete Massnahmen auf Basis von Vergleichsangeboten. Das haelt die Kosten planbar und vermeidet Diskussionen ueber Massnahmen, deren Notwendigkeit noch gar nicht feststeht.

Mietrecht: aufklaeren statt abwarten

Fuer Mietverhaeltnisse ist die Rechtslage bislang wenig geklaert, hoechstrichterliche Entscheidungen zu Radon als Mietmangel sind rar. Als Orientierung gilt: Eine Radonkonzentration, die dem ueblichen Zustand vergleichbarer Gebaeude entspricht, duerfte in der Regel keinen Mangel begruenden. Liegen gemessene Werte jedoch deutlich ueber dem Referenzwert und ist dies dem Vermieter bekannt, sollte er die Mieter informieren und Massnahmen einleiten. Wer Messergebnisse kennt und untaetig bleibt, geht ein vermeidbares Haftungsrisiko ein.

Praktisch bewaehrt hat sich Transparenz: Messergebnisse offenlegen, Hinweise zum Lueftungsverhalten geben und den Zeitplan fuer bauliche Massnahmen kommunizieren. Das nimmt Sorgen die Schaerfe und beugt Streit ueber Mietminderungen vor.

Fazit: kleines Budget, grosse Wirkung

Radon laesst sich mit vergleichsweise geringem Aufwand serioes abarbeiten: Lage pruefen, messen, bewerten und - falls noetig - gezielt sanieren. Der groesste Fehler ist, das Thema gar nicht erst anzusprechen. Eine professionelle Hausverwaltung bringt Radon strukturiert auf die Tagesordnung, holt Angebote anerkannter Messstellen und Fachfirmen ein, bereitet rechtssichere Beschlussvorlagen fuer die Eigentuemerversammlung vor und dokumentiert Messungen und Massnahmen nachvollziehbar. So wird aus einem unangenehmen Randthema ein sauber geloester Punkt im Bestandsmanagement - und aus einem theoretischen Risiko messbare Sicherheit fuer Eigentuemer und Bewohner.

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