Ladung und Einberufung der Eigentuemerversammlung 2026: Fristen, Form und haeufige Fehler

Die Einberufung der Eigentuemerversammlung: Fundament jeder wirksamen Beschlussfassung

Die Eigentuemerversammlung ist das zentrale Entscheidungsorgan jeder Wohnungseigentuemergemeinschaft (WEG). Doch bevor ueber Wirtschaftsplan, Sanierungen oder die Bestellung des Verwalters abgestimmt werden kann, muss die Versammlung ordnungsgemaess einberufen werden. Fehler bei Ladung und Einberufung gehoeren zu den haeufigsten Gruenden, aus denen Beschluesse spaeter vor Gericht angefochten und fuer ungueltig erklaert werden. Seit der WEG-Reform vom Dezember 2020 und der Gesetzesaenderung vom Oktober 2024 haben sich mehrere Regeln geaendert. Dieser Beitrag fasst die Rechtslage 2026 zusammen und zeigt, worauf Eigentuemer und Verwalter achten muessen.

Wer darf die Eigentuemerversammlung einberufen?

Zustaendig fuer die Einberufung ist grundsaetzlich der Verwalter (Paragraph 24 Absatz 1 WEG). Er muss mindestens einmal im Jahr eine ordentliche Versammlung einberufen. Darueber hinaus ist eine ausserordentliche Versammlung einzuberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentuemer dies unter Angabe des Zwecks und der Gruende in Textform verlangt (Paragraph 24 Absatz 2 WEG).

Gibt es keinen Verwalter oder verweigert dieser pflichtwidrig die Einberufung, springt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter ein. Auch ein durch Beschluss ausdruecklich ermaechtigter Wohnungseigentuemer kann dann laden (Paragraph 24 Absatz 3 WEG). Laedt eine unbefugte Person ein, sind die gefassten Beschluesse anfechtbar.

Die Ladungsfrist: mindestens drei Wochen

Seit der WEG-Reform betraegt die Ladungsfrist mindestens drei Wochen (Paragraph 24 Absatz 4 Satz 2 WEG); frueher genuegten zwei Wochen. Nur in besonders dringenden Faellen darf die Frist verkuerzt werden. Massgeblich ist der Zugang der Einladung beim Eigentuemer, nicht deren Absendung. Der Tag der Versammlung und der Tag des Zugangs werden bei der Berechnung nicht mitgezaehlt.

In der Praxis planen sorgfaeltige Verwaltungen einen grosszuegigen Vorlauf ein, um Zustellrisiken abzufedern. Wird die Frist unterschritten, sind die auf der Versammlung gefassten Beschluesse anfechtbar - selbst wenn inhaltlich alles korrekt war. Ein einziger Formfehler kann so eine ganze Versammlung entwerten.

Form der Einladung: Textform genuegt seit 2020

Die Einladung muss seit der Reform nur noch in Textform erfolgen (Paragraph 24 Absatz 4 Satz 1 WEG). Eine eigenhaendige Unterschrift ist nicht mehr erforderlich - die Einladung per E-Mail ist damit ausdruecklich zulaessig, sofern der Eigentuemer eine E-Mail-Adresse fuer diesen Zweck mitgeteilt hat. Wer den klassischen Postweg bevorzugt, ist ebenfalls auf der sicheren Seite. Entscheidend ist, dass der Verwalter den fristgerechten Zugang bei jedem einzelnen Eigentuemer sicherstellen und im Zweifel nachweisen kann.

Tagesordnung: klar, vollstaendig und rechtzeitig

Die Einladung muss Ort, Datum und Uhrzeit sowie die Tagesordnung mit einer hinreichend bestimmten Bezeichnung der Beschlussgegenstaende enthalten. Ueber Punkte, die nicht angekuendigt wurden, kann grundsaetzlich kein wirksamer Beschluss gefasst werden. Ausgenommen sind lediglich Geschaeftsordnungsfragen wie die Wahl des Versammlungsleiters.

Die Tagesordnungspunkte sollten so konkret formuliert sein, dass sich jeder Eigentuemer auf die Abstimmung vorbereiten kann. Bei baulichen Veraenderungen, groesseren Sanierungen oder neuen Vertraegen empfiehlt es sich, konkrete Beschlussvorlagen, Angebote und Kostenschaetzungen bereits mit der Einladung zu versenden. Das erhoeht die Qualitaet der Entscheidungen und beugt spaeteren Streitigkeiten vor.

Beschlussfaehigkeit: seit der Reform immer gegeben

Eine der wichtigsten Aenderungen betrifft die Beschlussfaehigkeit. Frueher war die Versammlung nur beschlussfaehig, wenn mehr als die Haelfte der Miteigentumsanteile vertreten war; andernfalls musste eine Wiederholungsversammlung einberufen werden. Diese Regelung ist entfallen. Heute ist die Eigentuemerversammlung unabhaengig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentuemer stets beschlussfaehig.

Das erhoeht die Bedeutung einer korrekten Ladung erheblich: Auch eine schwach besuchte Versammlung kann bindende Beschluesse fassen. Wer nicht teilnimmt und niemanden bevollmaechtigt, ueberlaesst die Entscheidung den Anwesenden. Umso wichtiger ist es, dass wirklich alle Eigentuemer form- und fristgerecht geladen werden.

Praesenz, hybrid oder rein virtuell?

Grundsaetzlich findet die Versammlung als Praesenzveranstaltung an einem zumutbaren Ort statt. Bereits seit 2020 kann die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschliessen, dass Eigentuemer online an der Praesenzversammlung teilnehmen duerfen (hybride Versammlung, Paragraph 23 Absatz 1 Satz 2 WEG); ein physischer Versammlungsort bleibt dabei erforderlich.

Seit dem 17. Oktober 2024 erlaubt der neue Paragraph 23 Absatz 1a WEG zudem rein virtuelle Versammlungen: Die Eigentuemer koennen mit einer Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschliessen, dass Versammlungen fuer laengstens drei Jahre vollstaendig ohne Praesenzort stattfinden. Als Uebergangsregelung muss bei einem Beschluss bis Ende 2027 bis einschliesslich 2028 mindestens einmal jaehrlich eine Praesenzversammlung angeboten werden, sofern die Eigentuemer hierauf nicht einstimmig verzichten.

Haeufige Fehler bei der Ladung - und ihre Folgen

Zu den typischen Fehlern zaehlen eine zu kurze Ladungsfrist, eine unbestimmte oder unvollstaendige Tagesordnung, die Einladung durch eine unbefugte Person, die Zustellung an eine veraltete Adresse und - besonders folgenschwer - das versehentliche Uebergehen einzelner Eigentuemer.

Solche Maengel fuehren in der Regel nicht zur Nichtigkeit, wohl aber zur Anfechtbarkeit der Beschluesse. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begruendet werden (Paragraph 45 WEG). Ein Beschluss bleibt allerdings wirksam, wenn feststeht, dass er auch bei ordnungsgemaesser Ladung genauso gefasst worden waere. Bei der Nichtladung eines Eigentuemers wird ein solcher Einfluss auf das Ergebnis jedoch vermutet.

Rechtssichere Versammlungen mit professioneller Hausverwaltung

Die Einberufung der Eigentuemerversammlung ist rechtlich anspruchsvoller, als sie auf den ersten Blick wirkt. Fristen, Form, Tagesordnung und Protokoll muessen zusammenpassen, damit die gefassten Beschluesse einer gerichtlichen Ueberpruefung standhalten. Eine professionelle Hausverwaltung sorgt fuer fristgerechte Einladungen, eine saubere Tagesordnung und eine ordnungsgemaesse Durchfuehrung - und senkt so das Risiko teurer Anfechtungsverfahren spuerbar. Wer eine zuverlaessige Verwaltung fuer seine Eigentuemergemeinschaft sucht, findet ueber ein spezialisiertes Portal wie suchen-hausverwaltung.de schnell den passenden Ansprechpartner.

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