Heizungspruefung und Heizungsoptimierung nach Paragraph 60b GEG 2026: Fristen bis 30. September 2027, Ablauf, Kosten und Pflichten fuer WEG und Vermieter

Heizungspruefung und Heizungsoptimierung: Die Pflicht nach Paragraph 60b GEG trifft 2026 fast jede groessere WEG

Viele Eigentuemergemeinschaften und Vermieter haben das Gebaeudeenergiegesetz vor allem mit der Frage verbunden, wann die alte Gasheizung raus muss. Dabei geht eine Pflicht unter, die bereits jetzt laeuft und bis zum 30. September 2027 erfuellt sein muss: die Betriebspruefung und Optimierung der Heizungsanlage nach Paragraph 60b GEG. Betroffen sind Gebaeude mit mindestens sechs Wohn- oder Nutzungseinheiten, deren Heizung Wasser als Waermetraeger nutzt. Das ist der Normalfall im Mehrfamilienhaus.

Anders als bei einem Heizungstausch geht es hier nicht um Investitionen in fuenfstelliger Hoehe, sondern um eine fachliche Durchsicht der vorhandenen Anlage und um das Nachstellen von Parametern, die oft seit der Inbetriebnahme unveraendert sind. Der folgende Beitrag erklaert, wer geprueft werden muss, welche Fristen gelten, was die Pruefung umfasst, was sie kostet und wie Hausverwaltung und Verwaltungsbeirat das Thema sauber durch die Eigentuemerversammlung bringen.

Wer ist von der Pruefpflicht betroffen?

Paragraph 60b GEG richtet sich an die Eigentuemer von Gebaeuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbststaendigen Nutzungseinheiten, in denen eine Heizungsanlage mit Wasser als Waermetraeger eingebaut ist. In der Wohnungseigentuemergemeinschaft ist damit die Gemeinschaft als Verband gefragt, weil die Zentralheizung zum Gemeinschaftseigentum gehoert. Im Mietshaus trifft die Pflicht den Eigentuemer, nicht den Mieter.

Ausgenommen sind Waermepumpen. Wer bereits vollstaendig auf eine Waermepumpe umgestellt hat, muss die Pruefung nach Paragraph 60b GEG nicht durchfuehren. Gebaeude mit weniger als sechs Einheiten fallen ebenfalls nicht unter die Vorschrift, auch wenn eine freiwillige Pruefung dort fachlich genauso sinnvoll sein kann. Bei Mehrhausanlagen ist auf die jeweilige Heizungsanlage und das versorgte Gebaeude abzustellen, nicht auf die Gesamtzahl der Einheiten der Gemeinschaft.

Welche Fristen gelten?

Fuer Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, laeuft die Frist bis zum 30. September 2027. Dieser Termin ist der Grund, warum das Thema jetzt auf die Tagesordnung gehoert: Wer erst im Sommer 2027 anfaengt, Angebote einzuholen und einen Beschluss zu fassen, wird bei den dann ueberlasteten Fachbetrieben kaum noch einen Termin bekommen.

Fuer Anlagen, die am oder nach dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, gilt eine rollierende Frist: Die Pruefung ist innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Betriebsjahren durchzufuehren. Eine 2012 eingebaute Anlage ist also 2027 pruefreif, eine 2015 eingebaute im Jahr 2030. Ergibt die Pruefung Optimierungsbedarf, sind die festgestellten Massnahmen innerhalb eines weiteren Jahres umzusetzen. Die Pruefung ist damit kein Einmalereignis, sondern ein wiederkehrender Posten in der Instandhaltungsplanung.

Was wird bei der Pruefung konkret untersucht?

Die Pruefung ist eine Betriebspruefung der gesamten Anlage, nicht nur des Waermeerzeugers. Betrachtet werden unter anderem die Heizkurve und die Vorlauftemperatur, die Einstellungen der Regelung einschliesslich Nachtabsenkung und Zeitprogramme, die Auslegung und Einstellung der Umwaelzpumpen, die Daemmung der Verteilleitungen, die Funktion von Thermostatventilen und die Frage, ob der Waermeerzeuger zur tatsaechlichen Heizlast des Gebaeudes passt.

In der Praxis ist die haeufigste Feststellung eine zu hoch eingestellte Vorlauftemperatur. Viele Anlagen laufen mit 70 oder 75 Grad, obwohl 55 bis 60 Grad genuegen wuerden. Jedes Grad weniger senkt den Verbrauch messbar, ohne dass eine einzige Wohnung kaelter wird. Ebenso haeufig sind ungedaemmte Rohrstrecken im Keller und Umwaelzpumpen, die dauerhaft auf der hoechsten Stufe laufen.

Pruefung, Optimierung und hydraulischer Abgleich: Wo liegt der Unterschied?

Paragraph 60b GEG regelt die Pruefung und Optimierung des Anlagenbetriebs. Der hydraulische Abgleich ist davon zu trennen: Er ist in Paragraph 60c GEG gesondert geregelt und sorgt dafuer, dass jeder Heizkreis genau die Wassermenge erhaelt, die er braucht. Beide Pflichten greifen ineinander, werden aber oft gemeinsam beauftragt, weil der Fachbetrieb ohnehin im Haus ist und die Datenaufnahme sich ueberschneidet.

Fuer die Gemeinschaft ist das wirtschaftlich die sinnvollere Variante: Ein kombinierter Auftrag ueber Pruefung, Optimierung und hydraulischen Abgleich vermeidet doppelte Anfahrten, doppelte Bestandsaufnahmen und zwei getrennte Beschluesse. Es empfiehlt sich, die Angebote entsprechend auszuschreiben und die Leistungsbestandteile einzeln ausweisen zu lassen.

Dokumentation und Informationspflichten

Das Ergebnis der Pruefung ist dem Verantwortlichen schriftlich mitzuteilen. Enthalten sein muessen die festgestellten Maengel und der konkrete Optimierungsbedarf. Mieter koennen die Information auf Verlangen erhalten. Fuer die Hausverwaltung heisst das: Der Pruefbericht gehoert in die Objektakte und sollte bei der naechsten Belegpruefung sowie bei einem Verwalterwechsel greifbar sein. Die Aufbewahrung richtet sich nach den allgemeinen Fristen fuer technische Unterlagen des Gebaeudes.

In der Eigentuemergemeinschaft empfiehlt es sich, den Pruefbericht und die daraus folgenden Massnahmen in der Versammlung vorzustellen und den Umsetzungsbeschluss zu protokollieren. So ist spaeter nachvollziehbar, dass die Gemeinschaft innerhalb der Jahresfrist gehandelt hat.

Kosten, Umlagefaehigkeit und Wirtschaftlichkeit

Die Kosten haengen von der Groesse der Anlage und der Zahl der Heizkreise ab. Fuer die Pruefung nach Paragraph 60b GEG bewegen sich die Angebote im Mehrfamilienhaus ueblicherweise im mittleren dreistelligen bis unteren vierstelligen Bereich; wird der hydraulische Abgleich mit beauftragt, kommen Kosten je Wohnung hinzu, weil dort jedes Heizkoerperventil erfasst und eingestellt werden muss.

Mietrechtlich sind die Kosten einer einmaligen Pruefung und Optimierung regelmaessig nicht als laufende Betriebskosten umlagefaehig, sondern Instandhaltungs- beziehungsweise Verwaltungsaufwand des Eigentuemers. Fuehrt die Optimierung zu einer nachhaltigen Energieeinsparung, kann unter den Voraussetzungen des Paragraph 555b BGB eine Modernisierung vorliegen. Das ist im Einzelfall zu pruefen; eine pauschale Umlage ueber die Nebenkostenabrechnung ist riskant. In der WEG werden die Kosten nach dem geltenden Verteilerschluessel auf die Eigentuemer verteilt oder aus der Erhaltungsruecklage finanziert, je nachdem, was die Gemeinschaft beschliesst.

Wirtschaftlich rechnet sich die Massnahme in vielen Objekten innerhalb weniger Heizperioden. Eine korrekt eingestellte Heizkurve, eine passende Pumpenregelung und gedaemmte Verteilleitungen senken den Brennstoffverbrauch deutlich, ohne dass am Gebaeude selbst gebaut wird. Hinzu kommt, dass eine optimierte Anlage die spaetere Umstellung auf eine Waermepumpe vorbereitet, weil niedrige Vorlauftemperaturen dort die entscheidende Voraussetzung sind.

Folgen bei Versaeumnis

Wer die Pruefung nicht fristgerecht durchfuehrt, verstoesst gegen das Gebaeudeenergiegesetz. Das Gesetz sieht fuer Verstoesse gegen seine Pflichten Bussgelder vor; die Durchsetzung liegt bei den zustaendigen Landesbehoerden. Fuer die Hausverwaltung kommt ein zweites Risiko hinzu: Wer die Gemeinschaft nicht rechtzeitig auf eine gesetzliche Pflicht hinweist und keinen Beschluss vorbereitet, setzt sich dem Vorwurf der Pflichtverletzung aus. Umgekehrt haftet die Gemeinschaft, wenn sie einen vorgelegten Antrag ohne sachlichen Grund ablehnt und dadurch eine Frist verstreichen laesst.

Was jetzt zu tun ist

Der erste Schritt ist eine Bestandsaufnahme: Baujahr und Einbaujahr der Heizung, Zahl der Einheiten im Gebaeude, Art des Waermeerzeugers. Daraus ergibt sich, ob und bis wann geprueft werden muss. Im zweiten Schritt werden mindestens zwei, besser drei Vergleichsangebote eingeholt, sinnvollerweise mit getrennter Ausweisung von Pruefung, Optimierung und hydraulischem Abgleich. Im dritten Schritt wird die Massnahme in der Eigentuemerversammlung beschlossen, mit Kostenrahmen, Finanzierungsquelle und Umsetzungszeitraum.

Wichtig ist der zeitliche Vorlauf. Fachbetriebe sind in den Monaten vor dem 30. September 2027 absehbar ausgebucht. Objekte, deren Heizung vor Oktober 2009 eingebaut wurde, sollten das Thema daher auf die Tagesordnung der naechsten ordentlichen Versammlung setzen und nicht auf die Versammlung im Jahr der Frist warten.

Fazit: Eine kleine Pflicht mit grosser Hebelwirkung

Die Heizungspruefung nach Paragraph 60b GEG ist eine der wenigen gesetzlichen Pflichten, die sich fuer die Eigentuemer in der Regel selbst finanziert. Sie kostet vergleichsweise wenig, greift nicht in die Bausubstanz ein und senkt den Verbrauch sofort. Der Aufwand liegt weniger in der Technik als in der Organisation: Fristen erkennen, Angebote vergleichen, rechtzeitig beschliessen, Ergebnis dokumentieren.

Genau hier liegt der Wert einer professionellen Hausverwaltung. Sie fuehrt den Fristenkalender fuer jedes Objekt, erkennt fruehzeitig, welche Anlage wann pruefreif wird, holt Vergleichsangebote ein, bereitet den Beschluss rechtssicher vor und hinterlegt den Pruefbericht revisionssicher in der Objektakte. Wer seine Immobilie oder seine Eigentuemergemeinschaft in verlaessliche Haende geben will, findet ueber unser Portal geprueffte Verwaltungen, die genau diese Pflichten im Blick behalten.

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