Hausgeldrückstände in der WEG 2026: Mahnverfahren, Klage und Entziehung des Wohnungseigentums

Wenn Eigentümer nicht zahlen: Hausgeldrückstände gefährden die gesamte Gemeinschaft

Das Hausgeld ist die finanzielle Lebensader jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Aus ihm werden Betriebskosten, Versicherungen, Verwaltergebühren und die Erhaltungsrücklage finanziert. Bleibt auch nur ein Eigentümer die Zahlung schuldig, gerät schnell die gesamte Gemeinschaft unter Druck: Offene Rechnungen können nicht beglichen, dringende Reparaturen nicht beauftragt werden. 2026 gewinnt das Thema durch gestiegene Energie- und Sanierungskosten zusätzlich an Brisanz. Dieser Beitrag zeigt, wie Eigentümergemeinschaft und Verwaltung rechtssicher auf Hausgeldrückstände reagieren können.

Was sind Hausgeldrückstände und warum sind sie so problematisch?

Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer auf Grundlage des beschlossenen Wirtschaftsplans an die Gemeinschaft zahlt (§ 28 WEG). Es deckt die laufenden Kosten der Verwaltung und Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums. Zahlt ein Eigentümer nicht, fehlt dieses Geld real auf dem Gemeinschaftskonto - die übrigen Eigentümer müssen die Lücke über Sonderumlagen oder eine Aufzehrung der Rücklage ausgleichen.

Seit der WEG-Reform 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ein eigenständiger Rechtsträger. Sie - und nicht die einzelnen Eigentümer - ist Gläubigerin der Hausgeldforderung. Die Verwaltung macht die Ansprüche im Namen der Gemeinschaft geltend. Wichtig: Der Eigentümer gerät bereits in Verzug, sobald die im Wirtschaftsplan festgelegten Fälligkeitstermine verstreichen; einer gesonderten Mahnung bedarf es bei kalendermäßig bestimmter Leistung nicht zwingend (§ 286 BGB).

Erster Schritt: Zahlungserinnerung und gerichtliches Mahnverfahren

In der Praxis beginnt der Vorgang meist mit einer freundlichen Zahlungserinnerung, gefolgt von einer förmlichen Mahnung mit klarer Fristsetzung. Reagiert der säumige Eigentümer nicht, ist das gerichtliche Mahnverfahren ein schnelles und kostengünstiges Mittel. Über das zentrale Mahngericht lassen sich ein Mahnbescheid und - bei fortbestehender Untätigkeit - ein Vollstreckungsbescheid erwirken. Damit liegt bereits ein vollstreckbarer Titel vor, ohne dass ein vollständiger Prozess geführt werden muss.

Das Mahnverfahren eignet sich vor allem dann, wenn die Forderung unstrittig ist und der Eigentümer schlicht nicht zahlt. Legt er jedoch Widerspruch ein, geht das Verfahren in den streitigen Prozess über. Dann führt am Klageweg kein Weg vorbei.

Die Hausgeldklage vor dem Amtsgericht

Bestreitet der Eigentümer die Forderung oder bleibt das Mahnverfahren erfolglos, erhebt die Verwaltung im Namen der GdWE eine Zahlungsklage. Ausschließlich zuständig ist nach § 43 WEG das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt - und zwar unabhängig von der Höhe des Streitwerts. Grundlage des Anspruchs ist der bestandskräftige Beschluss über den Wirtschaftsplan beziehungsweise die Jahresabrechnung.

Hat die Gemeinschaft ein Urteil erstritten, schuldet der säumige Eigentümer zusätzlich Verzugszinsen sowie die Kosten des Rechtsstreits. Verwaltungen sollten Rückstände daher nicht aussitzen: Je früher gehandelt wird, desto geringer fällt der Schaden für die Gemeinschaft aus und desto besser stehen die Chancen, das Geld tatsächlich zu realisieren.

Vollstreckung und das Vorrecht der WEG in der Zwangsversteigerung

Mit einem vollstreckbaren Titel kann die Gemeinschaft die Zwangsvollstreckung betreiben - etwa durch Konto- oder Lohnpfändung, die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek oder im äußersten Fall die Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung. Ein entscheidender Vorteil: Hausgeldforderungen genießen in der Zwangsversteigerung ein gesetzliches Vorrecht.

Nach § 10 Absatz 1 Nummer 2 ZVG werden rückständige Hausgelder des laufenden sowie der beiden vorangegangenen Jahre vorrangig bedient - noch vor den Grundpfandrechten der finanzierenden Bank, begrenzt auf 5 Prozent des Verkehrswertes. Dieses Privileg verbessert die Aussichten der Gemeinschaft erheblich, ihr Geld selbst bei überschuldeten Einheiten zurückzuerhalten.

Entziehung des Wohnungseigentums als letztes Mittel

Bei hartnäckigen und besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen sieht das Gesetz die schärfste Sanktion vor: die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG. Die Gemeinschaft kann von einem Eigentümer verlangen, sein Wohnungseigentum zu veräußern, wenn er sich so schwer gegen seine Pflichten verstoßen hat, dass den übrigen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zuzumuten ist.

Das Gesetz nennt einen Regelfall ausdrücklich: Ein solcher Verstoß liegt insbesondere vor, wenn der Eigentümer mit Hausgeldzahlungen in Höhe von mehr als drei Prozent des Einheitswerts seiner Wohnung länger als drei Monate in Verzug ist. Voraussetzung ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung; setzt der Eigentümer den Verkauf danach nicht um, kann die Gemeinschaft die Veräußerung gerichtlich durchsetzen. Da dieser Schritt tief in das Eigentumsrecht eingreift, bleibt er stets das allerletzte Mittel.

Prävention: So beugen Verwaltungen Zahlungsausfällen vor

Der beste Schutz vor Hausgeldrückständen ist ein konsequentes Forderungsmanagement. Dazu gehören ein zeitnaher Zahlungsabgleich, ein klar definierter Mahnlauf mit festen Fristen sowie die frühzeitige Information der Eigentümerversammlung über kritische Fälle. Auch das SEPA-Lastschriftverfahren senkt Ausfälle spürbar, weil Zahlungen nicht vergessen werden können.

Eine professionelle Hausverwaltung überwacht die Zahlungseingänge systematisch, leitet die Mahnstufen rechtssicher ein und arbeitet im Ernstfall eng mit spezialisierten Fachanwälten zusammen. So bleibt die Gemeinschaft jederzeit handlungsfähig und finanziell stabil - und einzelne Zahlungsausfälle gefährden nicht die gesamte Liegenschaft. Wer seine WEG auf der sicheren Seite wissen möchte, sollte daher auf eine erfahrene und sorgfältig arbeitende Verwaltung setzen.

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