Gemeinschaftliche Gebaeudeversorgung nach Paragraph 42b EnWG 2026: Solarstrom im Mehrfamilienhaus teilen

Gemeinschaftliche Gebaeudeversorgung: Solarstrom im Mehrfamilienhaus ohne Mieterstrom-Buerokratie

Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus war lange ein Buerokratiemonster. Wer den Strom nicht nur einspeisen, sondern im Haus nutzen wollte, landete beim Mieterstrommodell - mit Vollversorgungspflicht, Stromsteuer- und Energieversorgerpflichten und einem Vertragswerk, das viele Eigentuemergemeinschaften abgeschreckt hat. Mit dem Solarpaket I hat der Gesetzgeber deshalb ein zweites, deutlich einfacheres Modell geschaffen: die gemeinschaftliche Gebaeudeversorgung nach Paragraph 42b EnWG. Sie ist seit 2024 in Kraft und entwickelt sich 2026 zum Standardweg fuer WEG und Vermieter, die Solarstrom im eigenen Gebaeude verteilen wollen.

Was die gemeinschaftliche Gebaeudeversorgung ist

Kern der Regelung: Der Betreiber einer Solaranlage auf, an oder in einem Gebaeude darf den erzeugten Strom unmittelbar an die Letztverbraucher im selben Gebaeude weitergeben - an Mieter, an selbstnutzende Eigentuemer oder an beide. Grundlage ist ein sogenannter Gebaeudestromnutzungsvertrag zwischen Anlagenbetreiber und Teilnehmer. Zulaessig sind Anlagen mit einer installierten Leistung bis 100 Kilowatt, was fuer nahezu jedes Wohngebaeude ausreicht.

Der entscheidende Unterschied zum Mieterstrom liegt im Reststrom. Beim Mieterstrommodell nach Paragraph 42a EnWG muss der Betreiber die Teilnehmer vollstaendig versorgen, also auch den Strom zukaufen und liefern, wenn die Sonne nicht scheint. Bei der gemeinschaftlichen Gebaeudeversorgung entfaellt genau diese Pflicht: Jeder Teilnehmer behaelt seinen eigenen Stromliefervertrag mit dem Versorger seiner Wahl und deckt damit den Reststrom. Der Anlagenbetreiber wird dadurch nicht zum Energieversorgungsunternehmen mit allen Folgepflichten - der wichtigste Grund, warum das Modell so viel praxistauglicher ist.

Wie der Strom aufgeteilt und abgerechnet wird

Die im Gebaeude erzeugte Energie wird nach einem vorab vereinbarten Schluessel auf die Teilnehmer verteilt. Moeglich ist ein statischer Schluessel - etwa gleiche Anteile oder Anteile nach Wohnflaeche beziehungsweise Miteigentumsanteilen - oder ein dynamischer Schluessel, der die Zuteilung am tatsaechlichen Verbrauch in jedem Viertelstundenintervall ausrichtet. Der dynamische Schluessel nutzt den Solarstrom oekonomisch besser aus, weil ungenutzte Anteile den uebrigen Teilnehmern zugewiesen werden, statt ins Netz zu gehen.

Voraussetzung dafuer ist ein sauberes Messkonzept. Jede teilnehmende Einheit braucht ein intelligentes Messsystem beziehungsweise eine viertelstundenscharfe Messung, hinzu kommt ein Zaehler fuer die Erzeugungsanlage. Die Werte werden dem Netzbetreiber und dem jeweiligen Stromlieferanten uebermittelt, damit nur der tatsaechlich aus dem Netz bezogene Reststrom abgerechnet wird. Die Abstimmung mit dem Messstellenbetreiber ist deshalb der kritische Pfad jedes Projekts - sie sollte vor dem Beschluss ueber die Anlage geklaert sein, nicht danach.

Wirtschaftlichkeit: Wo das Geld verdient wird

Der wirtschaftliche Vorteil entsteht aus der Differenz zwischen dem Preis, den die Teilnehmer fuer den Gebaeudestrom zahlen, und der Einspeiseverguetung, die der Betreiber fuer die Netzeinspeisung erhalten wuerde. Weil im Gebaeudestrom keine Netzentgelte, Umlagen und Stromsteuern anfallen, liegt der Preis fuer die Bewohner regelmaessig deutlich unter dem Haushaltsstromtarif - und trotzdem klar ueber der Einspeiseverguetung. Beide Seiten gewinnen. Ueberschuesse werden weiterhin ins Netz eingespeist und nach dem EEG verguetet.

Einen Mieterstromzuschlag gibt es bei der gemeinschaftlichen Gebaeudeversorgung allerdings nicht; diese Foerderung ist dem Mieterstrommodell nach dem EEG vorbehalten. Wer eine hohe Teilnahmequote und einen hohen Eigenverbrauchsanteil erreicht, kompensiert das in der Regel durch die eingesparte Buerokratie. Ein Stromspeicher und die Kopplung mit Waermepumpe oder Wallboxen erhoehen den Eigenverbrauch zusaetzlich und verbessern die Amortisation deutlich.

Der WEG-Beschluss: So wird das Projekt rechtssicher

Die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Gemeinschaftsdach ist eine bauliche Veraenderung nach Paragraph 20 WEG. Sie kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden; die Kostenverteilung richtet sich nach Paragraph 21 WEG. Tragen alle Eigentuemer die Kosten, muss der Beschluss entweder mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Haelfte aller Miteigentumsanteile gefasst werden, oder die Massnahme darf keine unangemessenen Kosten verursachen. Andernfalls tragen nur diejenigen die Kosten, die zugestimmt haben - und nur sie sind zur Nutzung berechtigt.

Der Beschluss sollte mehr regeln als nur die Anlage selbst: Betreibermodell, Finanzierung, Verteilschluessel, Dachnutzung, Versicherung, Wartung und die Frage, wer die Abrechnung uebernimmt. Sinnvoll ist eine klare Trennung zwischen der Gemeinschaft als Eigentuemerin der Anlage und dem Betrieb der Stromlieferung. Viele Gemeinschaften vergeben Betrieb und Abrechnung an einen externen Dienstleister, um die Verwaltung zu entlasten und steuerliche Risiken zu begrenzen.

Steuern und Betreiberfragen

Fuer die Anschaffung und Installation kleiner Photovoltaikanlagen gilt der Umsatzsteuersatz von null Prozent nach Paragraph 12 Absatz 3 UStG. Einnahmen aus Anlagen bis 30 Kilowatt peak je Wohn- oder Gewerbeeinheit sind nach Paragraph 3 Nummer 72 EStG einkommensteuerfrei, begrenzt auf 100 Kilowatt peak pro Steuerpflichtigen. Wird der Strom jedoch entgeltlich an Bewohner geliefert, sind Umsatzsteuer und gewerbesteuerliche Folgen des Betreibermodells sorgfaeltig zu pruefen - insbesondere, wenn die Gemeinschaft selbst als Betreiberin auftritt.

Zu bedenken ist ausserdem: Die Kosten der Stromlieferung sind keine umlagefaehigen Betriebskosten. Der Gebaeudestrom wird ueber einen eigenen Vertrag mit dem jeweiligen Bewohner abgerechnet, nicht ueber die Nebenkostenabrechnung. Die Teilnahme ist freiwillig und darf nicht zur Bedingung des Mietvertrags gemacht werden. Zur Anmeldung gehoeren schliesslich die Registrierung im Marktstammdatenregister und die Anzeige beim Netzbetreiber.

Abgrenzung: Mieterstrom, Gebaeudeversorgung oder Balkonkraftwerk

Fuer grosse Anlagen mit professionellem Betreiber und dem Wunsch nach Vollversorgung bleibt das Mieterstrommodell attraktiv, weil es den Mieterstromzuschlag mitbringt und mit einer Preisobergrenze von 90 Prozent des oertlichen Grundversorgungstarifs Verbraucherschutz bietet. Fuer die typische Eigentuemergemeinschaft, die ihr Dach selbst nutzen will, ist die gemeinschaftliche Gebaeudeversorgung der einfachere Weg. Und wer nur eine einzelne Wohnung versorgen moechte, faehrt mit einem Steckersolargeraet am besten - Balkonkraftwerke sind inzwischen als privilegierte Massnahme im WEG verankert und duerfen von der Gemeinschaft nicht grundlos verweigert werden.

Ein realistischer Projektfahrplan sieht so aus: Dach- und Statikpruefung, Ertragsprognose und Angebotsvergleich, Klaerung des Messkonzepts mit dem Messstellenbetreiber, Wahl des Betreibermodells samt steuerlicher Pruefung, Beschlussvorlage fuer die Eigentuemerversammlung, Ausschreibung, Montage, Registrierung und schliesslich der Abschluss der Gebaeudestromnutzungsvertraege mit den Bewohnern. Von der ersten Idee bis zum ersten eigenen Kilowattstundenpreis vergehen realistisch sechs bis zwoelf Monate.

Die gemeinschaftliche Gebaeudeversorgung ist technisch machbar und wirtschaftlich attraktiv - sie steht und faellt aber mit der Vorbereitung. Genau hier zahlt sich eine professionelle Hausverwaltung aus: Sie holt vergleichbare Angebote ein, klaert Messkonzept und Netzbetreiberanforderungen, bringt eine belastbare und anfechtungssichere Beschlussvorlage in die Eigentuemerversammlung, steuert Foerderung und Finanzierung und organisiert Wartung, Versicherung und Abrechnung im laufenden Betrieb. Wenn Ihre Eigentuemergemeinschaft ein Photovoltaikprojekt plant oder eine Verwaltung mit Erfahrung in Energiethemen sucht, unterstuetzt Sie unser kostenfreier Vergleich passender Hausverwaltungen dabei, den richtigen Partner zu finden.

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