Gasleitungspruefung im Mehrfamilienhaus 2026: Pflichten, Intervalle, Kosten und Haftung

Gasinstallationen im Mehrfamilienhaus: Warum die wiederkehrende Pruefung 2026 wichtiger ist denn je

Rund die Haelfte aller Wohnungen in Deutschland wird noch immer mit Erdgas beheizt. In vielen Mehrfamilienhaeusern sind die Gasleitungen aeltere Stahl- oder Kupferinstallationen, die seit Jahrzehnten im Estrich, in Schaechten oder unter Putz liegen und nie systematisch geprueft wurden. Genau hier setzt die wiederkehrende Gebrauchsfaehigkeitspruefung an: Sie ist keine freiwillige Serviceleistung, sondern eine Betreiberpflicht - und ihre Vernachlaessigung kann fuer Eigentuemergemeinschaften, Vermieter und Verwaltungen erhebliche haftungsrechtliche Folgen haben. Dieser Beitrag erklaert, welche Regeln 2026 gelten, wer zahlt und wie Sie die Pruefung organisatorisch sauber aufsetzen.

Rechtsgrundlagen: TRGI, NDAV und die Betreiberpflicht

Zentrale technische Regel ist das DVGW-Arbeitsblatt G 600, die Technische Regel fuer Gasinstallationen (TRGI). Sie beschreibt Planung, Errichtung, Aenderung, Instandhaltung und Betrieb von Gasleitungsanlagen hinter dem Hauptabsperrventil. Ergaenzend regelt die Niederdruckanschlussverordnung (NDAV) in Paragraph 13, dass die Anlage nur in ordnungsgemaessem Zustand betrieben werden darf und Maengel unverzueglich zu beseitigen sind. Hinzu kommen die Landesbauordnungen und die allgemeine Verkehrssicherungspflicht des Gebaeudeeigentuemers.

Betreiber der Gasinstallation ist im Mehrfamilienhaus in aller Regel der Eigentuemer beziehungsweise die Wohnungseigentuemergemeinschaft - nicht der Mieter und nicht der Netzbetreiber. Die WEG kann diese Pflicht organisatorisch auf die Verwaltung delegieren, sie bleibt aber materiell verantwortlich. Die Beauftragung eines im Installateurverzeichnis des zustaendigen Netzbetreibers eingetragenen Fachbetriebs ist zwingend; Arbeiten an Gasleitungen duerfen nur von solchen Unternehmen ausgefuehrt werden.

Pruefintervalle: alle zwoelf Jahre, bei Gasgeraeten jaehrlich

Die TRGI sieht vor, dass die Gebrauchsfaehigkeit der Gasleitungsanlage in wiederkehrenden Abstaenden von zwoelf Jahren durch ein Vertragsinstallationsunternehmen ueberprueft wird. Der Zwoelfjahresrhythmus beginnt mit der Inbetriebnahme beziehungsweise mit der letzten dokumentierten Pruefung. In der Praxis bedeutet das: Viele Bestandsgebaeude aus den 1970er- bis 1990er-Jahren sind laengst ueberfaellig, weil die Pflicht schlicht nicht bekannt war oder Unterlagen beim Verwalterwechsel verloren gingen.

Davon zu unterscheiden sind die Pflichten rund um die Gasgeraete selbst. Fuer Heizkessel und Gasthermen gilt die Herstellervorgabe zur jaehrlichen Wartung, ausserdem die Abgaswegeueberpruefung durch den bevollmaechtigten Bezirksschornsteinfeger nach der Kehr- und Ueberpruefungsordnung. Seit dem Gebaeudeenergiegesetz kommt bei Gasheizungen ab einer bestimmten Betriebsdauer zusaetzlich die Heizungspruefung samt hydraulischem Abgleich hinzu. Diese Termine gehoeren in einen gemeinsamen Fristenkalender - sonst wird die eine Pflicht erfuellt und die andere vergessen.

Was bei der Pruefung tatsaechlich passiert

Die wiederkehrende Pruefung ist eine Leckmengenmessung an der unter Betriebsdruck stehenden Leitung. Gemessen wird, wie viel Gas pro Stunde entweicht. Das Ergebnis wird in drei Kategorien eingeordnet: Bei einer Leckrate unter einem Liter pro Stunde gilt die Anlage als unbeschraenkt gebrauchsfaehig und darf weiter betrieben werden. Zwischen einem und fuenf Litern pro Stunde ist die Anlage vermindert gebrauchsfaehig - sie muss kurzfristig instand gesetzt werden. Ueber fuenf Litern pro Stunde ist die Anlage nicht gebrauchsfaehig und wird sofort ausser Betrieb genommen.

Bei Neuinstallationen und wesentlichen Aenderungen gelten strengere Verfahren: eine Belastungspruefung der Leitung sowie eine anschliessende Dichtheitspruefung, jeweils mit Luft oder inertem Gas und dokumentiertem Pruefprotokoll. Fuer die Verwaltung ist dieses Protokoll das entscheidende Dokument - es ist der Nachweis, dass die Betreiberpflicht erfuellt wurde, und gehoert zwingend in die Objektakte. Aufbewahrt wird es mindestens bis zur naechsten Pruefung, sinnvollerweise dauerhaft ueber die gesamte Lebensdauer der Anlage.

Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum: Wer traegt welche Kosten

In der WEG verlaeuft die Grenze typischerweise an der Absperreinrichtung der jeweiligen Wohnung. Die Hausanschlussleitung, die Steigleitungen und die Verteilung bis zum Absperrhahn dienen mehreren Einheiten und sind daher Gemeinschaftseigentum; ihre Instandhaltung und Pruefung wird ueber das Hausgeld beziehungsweise die Erhaltungsruecklage finanziert. Leitungsabschnitte, die ausschliesslich einer Wohnung dienen und hinter dem Absperrhahn liegen, sind in der Regel Sondereigentum - hier haftet der einzelne Eigentuemer. Massgeblich ist immer die konkrete Teilungserklaerung, die im Zweifel abweichende Zuordnungen treffen kann.

Bei vermieteten Objekten stellt sich zusaetzlich die Frage der Umlagefaehigkeit. Wartungskosten der Gasheizung sind nach der Betriebskostenverordnung umlagefaehig. Die zwoelfjaehrige Gebrauchsfaehigkeitspruefung ist dagegen kein selbstverstaendlicher Bestandteil der Betriebskosten: Eine Umlage kommt allenfalls als sonstige Betriebskosten in Betracht und setzt eine ausdrueckliche, hinreichend bestimmte Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Fehlt sie, traegt der Vermieter die Kosten. Reine Reparatur- und Instandsetzungskosten sind ohnehin nie umlagefaehig.

Haftung: Was passiert, wenn die Pruefung unterbleibt

Kommt es zu einer Gasexplosion oder einer Kohlenmonoxidvergiftung und laesst sich nachweisen, dass die vorgeschriebene Pruefung nie durchgefuehrt wurde, steht schnell der Vorwurf der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht im Raum. Zivilrechtlich drohen Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprueche, strafrechtlich kann fahrlaessige Koerperverletzung oder fahrlaessige Toetung im Raum stehen. Der Verwalter haftet gegenueber der Gemeinschaft, wenn er die Organisation der Pruefung pflichtwidrig unterlassen oder die Eigentuemer nicht auf den Handlungsbedarf hingewiesen hat.

Praktisch ebenso relevant ist die Versicherungsseite. Die Wohngebaeudeversicherung kann bei grober Fahrlaessigkeit ihre Leistung kuerzen, wenn dokumentierte Pruefpflichten ueber Jahre ignoriert wurden. Wer die Pruefprotokolle lueckenlos vorlegen kann, ist im Schadenfall deutlich besser aufgestellt - das gilt gleichermassen fuer die Gebaeude-, die Haftpflicht- und die Verwalter-Vermoegensschadenhaftpflichtversicherung.

Gasgeruch im Haus: die richtigen Sofortmassnahmen

Jede Hausverwaltung sollte im Treppenhaus und in der Objektmappe verstaendlich aushaengen, was bei Gasgeruch zu tun ist: kein Licht ein- oder ausschalten, keine Klingel und keine elektrischen Geraete betaetigen, kein Handy im Gebaeude benutzen, Fenster und Tueren oeffnen, den Hauptabsperrhahn schliessen, Mitbewohner warnen und das Gebaeude verlassen. Der Entstoerungsdienst des Netzbetreibers und gegebenenfalls die Feuerwehr werden erst von ausserhalb des Gebaeudes alarmiert. Ein gut sichtbarer Aushang mit der Notfallnummer des oertlichen Netzbetreibers kostet nichts und kann Leben retten.

Praxistipps fuer WEG, Vermieter und Verwaltungen

Erstens: Legen Sie fuer jedes Objekt einen Pruefkalender an, in dem die Zwoelfjahresfrist, die jaehrliche Geraetewartung, die Schornsteinfegertermine und die Heizungspruefung nach GEG gemeinsam gefuehrt werden. Zweitens: Klaeren Sie beim Verwalterwechsel oder Objektankauf aktiv, wann zuletzt geprueft wurde, und fordern Sie die Protokolle an - fehlt der Nachweis, ist von einer faelligen Pruefung auszugehen. Drittens: Buendeln Sie die Pruefung mit ohnehin anstehenden Arbeiten, etwa der Heizungswartung oder einer Strangsanierung, das senkt die Kosten je Einheit deutlich. Viertens: Kuendigen Sie den Termin Mietern und Bewohnern rechtzeitig und schriftlich an, denn fuer die Messung muss die Anlage kurzzeitig ausser Betrieb genommen werden; ein Zugangsanspruch besteht, wenn die Ankuendigung mit angemessener Frist erfolgt.

Fazit

Die wiederkehrende Pruefung der Gasinstallation ist eine der am haeufigsten uebersehenen Betreiberpflichten im Mehrfamilienhaus - und zugleich eine der guenstigsten Massnahmen im Verhaeltnis zum vermiedenen Risiko. Wer die Fristen kennt, die Zustaendigkeiten zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum sauber trennt und die Protokolle systematisch archiviert, schuetzt Bewohner, Vermoegenswerte und sich selbst. Eine professionelle Hausverwaltung sorgt genau dafuer: Sie fuehrt den Fristenkalender, holt Vergleichsangebote ein, bereitet den notwendigen Beschluss der Eigentuemerversammlung vor, koordiniert die Zugaenge zu den Wohnungen und dokumentiert jeden Schritt revisionssicher. Wenn Sie unsicher sind, wann in Ihrem Objekt zuletzt geprueft wurde, lohnt sich eine kurze Bestandsaufnahme mit einem erfahrenen Verwalter - bevor der Netzbetreiber oder ein Schadenfall die Frage stellt.

Bildquellen: Titelbild (c) Pavel Danilyuk / Pexels - Bild 1 (c) Sonny / Pexels - Bild 2 (c) Vladimir Srajber / Pexels