Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten 2026: Die 15-Prozent-Grenze bei vermieteten Immobilien sicher beherrschen

Warum die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ueber Tausende Euro entscheidet

Wer eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus modernisiert, stellt sich frueher oder spaeter dieselbe Frage: Darf ich die Rechnung im Jahr der Zahlung vollstaendig als Werbungskosten abziehen - oder muss ich sie ueber Jahrzehnte abschreiben? Der Unterschied ist erheblich. Bei 60.000 Euro Sanierungskosten bedeutet sofortiger Abzug im Spitzensteuersatz eine Entlastung von rund 25.000 Euro im Jahr der Zahlung. Werden dieselben Kosten dagegen als Herstellungskosten eingestuft, wirken sie sich bei einer linearen Abschreibung von zwei Prozent nur mit rund 1.200 Euro pro Jahr aus - verteilt auf 50 Jahre.

Besonders teuer wird der Fehler in den ersten drei Jahren nach dem Kauf. Denn dort greift eine gesetzliche Sonderregel, die viele Kaeuferinnen und Kaeufer erst bemerken, wenn der Steuerbescheid im Briefkasten liegt: die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten nach Paragraph 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Dieser Beitrag ordnet die Begriffe, erklaert die 15-Prozent-Grenze und zeigt, worauf Eigentuemer und Hausverwaltungen 2026 achten sollten.

Erhaltungsaufwand: sofort abziehbar oder auf bis zu fuenf Jahre verteilt

Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn etwas bereits Vorhandenes instand gehalten, instand gesetzt oder zeitgemaess ersetzt wird, ohne dass sich Wesen und Nutzungsmoeglichkeit des Gebaeudes veraendern. Typische Beispiele sind der Austausch einer defekten Heizungsanlage gegen ein gleichwertiges Modell, das Streichen der Fassade, das Erneuern von Bodenbelaegen, die Reparatur des Dachs oder der Austausch alter Fenster gegen neue Fenster in vergleichbarer Qualitaet.

Diese Aufwendungen sind bei vermieteten Objekten grundsaetzlich im Jahr der Zahlung in voller Hoehe als Werbungskosten abziehbar. Fuer groesseren Erhaltungsaufwand an ueberwiegend Wohnzwecken dienenden Gebaeuden erlaubt Paragraph 82b EStDV zusaetzlich eine gleichmaessige Verteilung auf zwei bis fuenf Jahre. Das ist immer dann sinnvoll, wenn der Sofortabzug in einem einzigen Jahr steuerlich verpuffen wuerde, weil die uebrigen Einkuenfte zu niedrig sind. Die Verteilung ist ein Wahlrecht und muss fuer jede Massnahme gesondert ausgeuebt werden.

Herstellungskosten: Neubau, Erweiterung und wesentliche Verbesserung

Herstellungskosten definiert Paragraph 255 Abs. 2 HGB, und diese Definition gilt auch im Steuerrecht. Erfasst sind drei Fallgruppen: die erstmalige Herstellung eines Gebaeudes, die Erweiterung sowie die ueber den urspruenglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung. Eine Erweiterung liegt vor, wenn nutzbare Flaeche oder Substanz vermehrt wird - etwa durch einen Anbau, eine Aufstockung, den Ausbau des Dachgeschosses oder das nachtraegliche Anbringen eines Balkons.

Schwieriger ist die wesentliche Verbesserung. Die Rechtsprechung stellt hier auf einen Standardsprung ab: Werden mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche - Heizung, Sanitaer, Elektroinstallation und Fenster - deutlich ueber den bisherigen Zustand hinaus gehoben, spricht vieles fuer Herstellungskosten. Wird dagegen nur ein einzelner Bereich modernisiert, bleibt es in der Regel bei sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand. Herstellungskosten erhoehen die Bemessungsgrundlage der Gebaeudeabschreibung und wirken sich damit nur ueber die AfA aus, ueblicherweise mit zwei oder drei Prozent jaehrlich.

Die Falle nach dem Kauf: anschaffungsnahe Herstellungskosten

Paragraph 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ordnet an: Aufwendungen fuer Instandsetzungs- und Modernisierungsmassnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebaeudes durchgefuehrt werden, gelten als Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebaeudes uebersteigen. Die Vorschrift ist eine typisierende Regel - auf die Frage, ob die Massnahmen den Standard tatsaechlich gehoben haben, kommt es dann gar nicht mehr an.

Der Bundesfinanzhof legt die Norm bewusst weit aus. Nach den Leitentscheidungen vom 14. Juni 2016 zaehlen auch reine Schoenheitsreparaturen wie Tapezieren, Streichen oder das Erneuern von Bodenbelaegen mit, wenn sie im Rahmen einer einheitlichen Instandsetzung und Modernisierung anfallen. Wer eine gebraucht gekaufte Wohnung im ersten Jahr komplett herrichtet, rutscht deshalb schnell ueber die Grenze. Wichtig ist auch der Zeitpunkt: Der Dreijahreszeitraum beginnt taggenau mit dem Uebergang von Nutzen und Lasten, nicht mit der Eintragung im Grundbuch.

Was in die 15-Prozent-Grenze einfliesst - und was nicht

Ausdruecklich ausgenommen sind zwei Gruppen. Erstens Aufwendungen fuer Erweiterungen im Sinne des Paragraph 255 Abs. 2 Satz 1 HGB - diese sind ohnehin Herstellungskosten und werden nicht in die Pruefung einbezogen. Zweitens Erhaltungsaufwendungen, die jaehrlich ueblicherweise anfallen. Dazu gehoeren die turnusmaessige Heizungswartung, Schornsteinfegergebuehren, die Wartung des Aufzugs oder kleinere laufende Reparaturen.

Ebenfalls nicht einzurechnen sind nach der Rechtsprechung Kosten zur Beseitigung von Schaeden, die erst nach dem Erwerb durch das schuldhafte Verhalten eines Mieters entstanden sind. Entscheidend ist, dass die Wohnung im Zeitpunkt des Erwerbs mangelfrei war. Gerechnet wird stets netto, also ohne Umsatzsteuer - und zwar summiert ueber alle Massnahmen innerhalb des Dreijahreszeitraums, nicht je Einzelmassnahme.

Kaufpreisaufteilung: die entscheidende Stellschraube

Die 15-Prozent-Grenze bemisst sich nicht am gesamten Kaufpreis, sondern nur am Gebaeudeanteil. Grund und Boden bleibt aussen vor. Wer eine Wohnung fuer 400.000 Euro kauft, bei der 30 Prozent auf den Grundstuecksanteil entfallen, hat Gebaeudeanschaffungskosten von 280.000 Euro - und damit einen Spielraum von 42.000 Euro netto statt 60.000 Euro. Die Aufteilung wirkt gleich doppelt: Sie bestimmt die AfA-Bemessungsgrundlage und den Puffer bis zur schaedlichen Grenze.

Es lohnt sich daher, die Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag sachgerecht zu regeln und mit Marktdaten zu unterlegen. Die Finanzverwaltung stellt eine eigene Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit; ein abweichender vertraglicher Ansatz wird anerkannt, solange er wirtschaftlich vernuenftig ist und nicht nur der Steuerersparnis dient. Bei stark abweichenden Werten kann ein Sachverstaendigengutachten die bessere Grundlage sein.

Praxisstrategien fuer die ersten drei Jahre nach dem Kauf

Die wirksamste Gestaltung ist die zeitliche Streckung. Wer absehbar ueber die 15 Prozent kommt, verschiebt einen Teil der Massnahmen auf das vierte Jahr nach dem Erwerb. Danach greift die Sonderregel nicht mehr, und es gelten wieder die allgemeinen Abgrenzungsgrundsaetze. Alternativ kann es sinnvoll sein, bewusst deutlich ueber die Grenze zu gehen und eine umfassende Sanierung durchzuziehen - dann steigt zumindest die AfA-Bemessungsgrundlage dauerhaft.

Unverzichtbar ist eine saubere Dokumentation. Fuehren Sie ab dem Erwerb eine laufende Aufstellung aller Netto-Rechnungsbetraege mit Datum und Gewerk, trennen Sie jaehrlich ueblich anfallende Wartungskosten separat aus und halten Sie den Zustand der Wohnung bei Uebergabe mit Fotos und Uebergabeprotokoll fest. Sinnvoll ist ausserdem die Kleinbetragsregelung der Einkommensteuer-Richtlinien: Aufwendungen bis 4.000 Euro netto je Baumassnahme koennen auf Antrag als Erhaltungsaufwand behandelt werden, wenn die Abgrenzung zweifelhaft ist.

Besonderheit Wohnungseigentum: Erhaltungsruecklage und Hausgeld

Fuer Eigentuemer in einer WEG gilt eine wichtige Einschraenkung: Die im Hausgeld enthaltenen Zufuehrungen zur Erhaltungsruecklage sind noch keine Werbungskosten. Abziehbar sind sie erst in dem Jahr, in dem die Gemeinschaft das Geld tatsaechlich fuer eine Erhaltungsmassnahme verausgabt. Der Bundesfinanzhof hat diese Linie zuletzt auch fuer die Rechtslage nach der WEG-Reform bestaetigt, weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentuemer selbst rechtsfaehig ist und ueber das Geld verfuegt.

Praktisch bedeutet das: Die Jahresabrechnung der Verwaltung muss klar ausweisen, welche Betraege in die Ruecklage geflossen und welche daraus entnommen worden sind - und wofuer. Auch die Frage, ob eine aus der Ruecklage finanzierte Grossmassnahme Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten darstellt, entscheidet sich auf Ebene der Gemeinschaft und wird auf die einzelnen Einheiten nach Miteigentumsanteilen heruntergebrochen. Eine sauber aufgebaute Abrechnung ist deshalb bares Geld wert.

Fazit: fruehzeitig planen statt spaeter streiten

Die Grenze zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist keine Formalie, sondern der groesste Hebel bei der Besteuerung vermieteter Immobilien. Wer vor dem Kauf kalkuliert, wie viel Sanierungsbudget in den ersten drei Jahren steuerunschaedlich bleibt, die Kaufpreisaufteilung bewusst gestaltet und alle Rechnungen strukturiert erfasst, vermeidet boese Ueberraschungen im Steuerbescheid. Bei groesseren Vorhaben gehoert die steuerliche Abstimmung mit dem Steuerberater in die Planungsphase - nicht in die Einspruchsfrist.

Eine professionelle Hausverwaltung unterstuetzt dabei an genau den Stellen, an denen es im Alltag klemmt: bei der transparenten Jahresabrechnung mit sauber getrennter Erhaltungsruecklage, bei der Ausschreibung und Vergabe von Sanierungsmassnahmen, bei der revisionssicheren Belegablage und bei der zeitlichen Planung groesserer Massnahmen ueber mehrere Wirtschaftsjahre. Wenn Sie fuer Ihre Eigentuemergemeinschaft oder Ihr Mietobjekt eine Verwaltung suchen, die diese Zusammenhaenge kennt und mitdenkt, finden Sie ueber suchen-hausverwaltung.de passende Ansprechpartner in Ihrer Region.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Ueberblick und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

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