Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung 2026: Grundlagen, Antrag und Praxis fuer die WEG-Gruendung

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung 2026: Grundlagen, Antrag und Praxis bei der WEG-Gruendung

Ohne Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es kein Wohnungseigentum. Beide Dokumente sind das rechtliche Rueckgrat jeder WEG - sie beschreiben, welche Raeume zum Sondereigentum einzelner Eigentuemer gehoeren und welche dem Gemeinschaftseigentum zugewiesen sind. 2026 stehen viele Bestandsobjekte vor einer Umwandlung in Eigentumswohnungen, ob aus Erbschafts-, Verkaufs- oder Sanierungsgruenden. Wer eine Aufteilung plant, sollte Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung von Anfang an richtig aufsetzen. Wir zeigen, worauf es bei Antrag, Inhalt und spaeterer Aenderung ankommt.

Was ist der Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehoerde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung des gesamten Gebaeudes, aus der die Aufteilung des Eigentums sowie Lage und Groesse der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebaeudeteile ersichtlich sind. Rechtsgrundlage ist Paragraf 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG. Alle zu derselben Wohnung gehoerenden Einzelraeume sind mit derselben Nummer gekennzeichnet - typischerweise erscheinen die Nummern in einem Kreis. Diese Aufteilungsnummer (auch "Sondereigentumsnummer") zieht sich durch alle Geschosse: Wohnung, Keller, Stellplatz, Speicherabteil.

Der Aufteilungsplan besteht in der Regel aus Grundrissen aller Geschosse, Ansichten und Schnitten des Gebaeudes sowie einem Lageplan. Massstaeblich gezeichnet, ueblich sind 1:100 oder 1:200. Wichtig: Der Plan muss eindeutig sein - was nicht im Plan markiert ist, kann spaeter nicht als Sondereigentum beansprucht werden.

Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behoerdliche Bestaetigung nach Paragraf 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG, dass die einzelnen Wohnungen oder Teileigentumseinheiten "in sich abgeschlossen" sind. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich gegen andere Einheiten so abgegrenzt ist, dass sie eine selbstaendige Nutzung zulaesst - mit eigener Wohnungsabschlusstuer, eigenen Versorgungsleitungen, eigenem Bad und eigener Kueche bzw. Kuechenanschluss. Stellplaetze gelten durch dauerhafte Markierungen (z. B. Bodenmarkierung, Nummerierung) als hinreichend abgegrenzt.

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung verweigert das Grundbuchamt die Eintragung der Teilungserklaerung. Beide Dokumente - Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung - werden zwingend gemeinsam vorgelegt; sie bilden die Grundlage fuer den Grundbuchvollzug.

Antragstellung Schritt fuer Schritt

Der Antrag wird bei der zustaendigen Baubehoerde (in der Regel das Bauordnungsamt der Gemeinde, in einigen Bundeslaendern auch das Landratsamt) gestellt. Antragsberechtigt sind Grundstueckseigentuemer oder von ihnen Bevollmaechtigte. Erforderlich sind: ein Antragsformular, der Aufteilungsplan in mehrfacher Ausfertigung (haeufig drei- bis vierfach), eine grundbuchaehnliche Aufstellung aller Einheiten mit Miteigentumsanteilen sowie der Nachweis der Bauberechtigung (Baugenehmigung oder Bestandsschutz).

Die Bearbeitungsdauer schwankt erheblich: In kleineren Gemeinden sind vier bis acht Wochen ueblich, in Grossstaedten wie Berlin, Muenchen oder Hamburg dauert es oft drei bis sechs Monate. Wer Termindruck hat, sollte den Antrag fruehzeitig stellen. Die Gebuehren richten sich nach der jeweiligen Landesgebuehrenordnung und liegen zwischen wenigen hundert und mehreren tausend Euro - abhaengig von Bauwert und Anzahl der Einheiten.

Wer erstellt den Aufteilungsplan?

In der Praxis wird der Aufteilungsplan in der Regel von Architekten, Bauingenieuren oder Vermessungsbueros erstellt. Diese verfuegen ueber die noetige bauzeichnerische Erfahrung und kennen die spezifischen Anforderungen der jeweiligen Bauaufsichtsbehoerde. Vorhandene Bestandsplaene koennen Grundlage sein, muessen aber haeufig aktualisiert und um die Sondereigentumsnummerierung ergaenzt werden. Wichtig: Bauliche Veraenderungen, die nicht im Plan eingetragen sind, sind spaeter haeufig Grundlage von Streit innerhalb der WEG.

Aufteilungsplan und Teilungserklaerung - der Unterschied

Aufteilungsplan und Teilungserklaerung werden haeufig verwechselt - sie sind aber unterschiedliche Dokumente. Die Teilungserklaerung ist die notariell beurkundete Erklaerung des Eigentuemers nach Paragraf 8 WEG, mit der das Eigentum am Grundstueck in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder Teileigentumseinheit verbunden sind. Sie verweist auf den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die als Anlagen Teil der Urkunde werden.

Der Aufteilungsplan ist also die zeichnerische Beschreibung, die Teilungserklaerung die rechtliche Aufteilung. Erst beide zusammen ergeben - nach Eintragung im Grundbuch - tatsaechliches Wohnungseigentum. Mit der Eintragung werden Wohnungsgrundbuchblaetter angelegt; jede Einheit erhaelt ein eigenes Grundbuchblatt.

Aenderung des Aufteilungsplans

Spaetere Aenderungen am Aufteilungsplan - etwa wenn aus zwei Wohnungen eine wird oder ein Sondereigentum erweitert werden soll - erfordern grundsaetzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentuemer (allstimmiger Beschluss) und eine erneute notarielle Aenderung der Teilungserklaerung. Dazu kommt eine neue oder geaenderte Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehoerde sowie die Anpassung im Grundbuch. Praktisch heisst das: Aenderungen sind aufwendig und teuer - eine sorgfaeltige Erstellung lohnt sich von Anfang an.

Kleinere Korrekturen, etwa rechnerische Fehler bei den Miteigentumsanteilen, koennen unter Umstaenden durch einen Berichtigungsbeschluss oder eine berichtigende Erklaerung des Notars geheilt werden. Bei groesseren Eingriffen - z. B. Sondereigentum an bisher gemeinschaftlichen Flaechen - ist eine komplette Aenderung erforderlich.

Typische Stolperfallen

In der Praxis fuehren vor allem folgende Punkte zu Aerger: fehlerhafte Zuordnung von Kellerraeumen oder Stellplaetzen, nicht eingetragene Balkone oder Terrassen (die als Sondereigentum gemeint, aber als Gemeinschaftseigentum eingetragen sind), unklare Abgrenzung von Versorgungsleitungen sowie fehlende Markierungen bei Stellplaetzen. Auch der Dachboden ist ein klassischer Konfliktpunkt - ist er Gemeinschaftseigentum oder einzelnen Wohnungen zugeordnet?

Tipp: Vor der Beurkundung sollten Eigentuemer, Architekt und Notar den Aufteilungsplan gemeinsam pruefen. Jede Flaeche, die spaeter Streit ausloesen koennte, muss eindeutig zugeordnet sein. Sondernutzungsrechte (z. B. an Gartenflaechen oder Stellplaetzen im Gemeinschaftseigentum) sollten getrennt von der eigentlichen Sondereigentumszuordnung dokumentiert werden.

Kosten im Ueberblick

Die Gesamtkosten einer Aufteilung lassen sich nicht pauschal angeben. Erfahrungswerte: Aufteilungsplan durch Architekten 1.500 bis 5.000 Euro, Abgeschlossenheitsbescheinigung 200 bis 2.000 Euro je nach Kommune, Notarkosten fuer die Teilungserklaerung 0,5 bis 1 Prozent des Bauwerts, Grundbuchkosten zusaetzlich. Bei groesseren Objekten mit vielen Einheiten kommen schnell fuenfstellige Beraterhonorare zusammen.

Fazit: Saubere Grundlagen vermeiden jahrelangen Streit

Der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung legen die rechtliche DNA jeder WEG fest. Fehler in diesen Dokumenten lassen sich spaeter nur mit grossem Aufwand korrigieren - und sind regelmaessig Ursache jahrelanger Streitigkeiten in der Eigentuemergemeinschaft. Wer eine Aufteilung plant, sollte fruehzeitig erfahrene Architekten, einen versierten Notar und idealerweise eine professionelle Hausverwaltung einbinden. Auf suchen-hausverwaltung.de finden Eigentuemer und Bautraeger Hausverwaltungen mit Erfahrung in der WEG-Gruendung und Begleitung der Aufteilung - vom ersten Plan bis zur Erstverwaltung.

Bildquellen: Titelbild (c) Anete Lusina / Pexels - Bild 1 (c) Deivis Sandoval / Pexels - Bild 2 (c) ANTONI SHKRABA production / Pexels