Abmahnung & Kündigung im Mietrecht 2026: Voraussetzungen, Fristen und Praxistipps

Abmahnung & Kündigung im Mietrecht: Was Vermieter und Verwalter beachten müssen

Wenn Mieter ihre Pflichten verletzen – sei es durch Zahlungsverzug, Ruhestörung, unerlaubte Untervermietung oder Beschädigung der Mietsache – stehen Vermieter vor der Frage: Abmahnung oder gleich Kündigung? Das deutsche Mietrecht setzt hohe Hürden für die Beendigung eines Mietverhältnisses und schützt Mieter umfassend. Wer als Vermieter oder Verwalter Fehler macht, riskiert die Unwirksamkeit der Kündigung.

Die Abmahnung ist in vielen Fällen die notwendige Vorstufe zur Kündigung. Sie dient dazu, den Mieter auf sein vertragswidriges Verhalten hinzuweisen und ihm die Gelegenheit zu geben, dieses zu ändern. Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten konkret benennen, den Mieter zur Unterlassung auffordern und für den Wiederholungsfall Konsequenzen (insbesondere die Kündigung) androhen.

Ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung

Die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus. Eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter kann ein solches berechtigtes Interesse begründen. Voraussetzung ist in der Regel eine vorherige Abmahnung, die dem Mieter die Möglichkeit zur Verhaltensänderung gibt. Die Kündigungsfrist beträgt je nach Mietdauer drei bis neun Monate.

Fristlose Kündigung: Wann ist sie zulässig?

Eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB ist nur bei einem wichtigen Grund zulässig. Der wichtigste Fall in der Praxis ist der Zahlungsverzug: Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Auch bei einer Mietrückstandssumme von mehr als zwei Monatsmieten ist die fristlose Kündigung möglich.

Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung sind die nachhaltige Störung des Hausfriedens, die erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung oder die unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte trotz Abmahnung. Bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug ist keine vorherige Abmahnung erforderlich – es empfiehlt sich dennoch, gleichzeitig hilfsweise eine ordentliche Kündigung auszusprechen.

Formvorschriften und häufige Fehler

Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund angeben. Bei Mehrfamilienhäusern muss die Kündigung von allen Vermietern ausgesprochen und an alle Mieter der Wohnung gerichtet werden. Häufige Fehler sind eine unzureichende Begründung, fehlende Unterschriften, die Nichteinhaltung von Fristen oder die Zustellung per E-Mail statt per Brief. Jeder dieser Fehler kann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.

Die Rolle der Hausverwaltung

Eine professionelle Hausverwaltung überwacht die Mieteingänge, erkennt Zahlungsverzug frühzeitig und handelt konsequent. Sie erstellt formwirksame Abmahnungen, bereitet Kündigungen rechtssicher vor und koordiniert bei Bedarf die Räumungsklage mit dem beauftragten Rechtsanwalt. Gleichzeitig sucht sie stets den Dialog mit dem Mieter, um einvernehmliche Lösungen zu finden – denn eine Kündigung und Neuvermietung verursacht Kosten und Leerstand.

Das Ziel einer guten Verwaltung ist es, Konflikte zu lösen, bevor sie eskalieren. Klare Kommunikation, frühzeitige Mahnung und professionelles Forderungsmanagement verhindern in vielen Fällen, dass es überhaupt zur Kündigung kommen muss.

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